집합건물의 대지사용권 성립에 관한 고찰 : 구분건물의 대지권 취득 여부를 중심으로 = A Study on Land use Right of a Multiowned Building
저자
발행사항
서울 : 건국대학교 부동산대학원, 2017
학위논문사항
학위논문(석사)-- 건국대학교 부동산대학원 : 부동산학과 부동산경영·관리전공 2017. 2
발행연도
2017
작성언어
한국어
주제어
발행국(도시)
서울
형태사항
61 ; 26 cm
일반주기명
지도교수: 정의철
소장기관
현대의 사회구조와 환경의 변화, 지리적 공간적 필요로 인해 건물의 구조와 소유관계는 다양해지고 있고 이들을 규정하고 공시하고 보호하기 위한 법제의 추가적인 정비와 제도적 변화가 요구되고 있다. 기본적으로 우리 법은 토지와 건물은 별개의 소유권으로 보고 일물일권주의라는 입장을 취하고 있다. 특별히 구분건물의 경우 집합건물법의 제정을 통해 전유부분과 대지사용권이 분리 처분되는 것을 최대한 억제하려는 입장을 취하고 있다. 그럼에도 일반 건물에 대한 원시취득의 요건을 구분건물에 적용하기에는 별도의 문제가 발생하게 되었고 그 요건을 변경함으로 인한 추가적인 또 다른 논란과 갈등이 생성되게 되었다. 구분건물의 경우 일반건물과는 달리 전유부분인 건물과 공유부분 그리고 대지사용권이라는 권리들이 별도가 아닌 일체로 하여 거래되고 이전 되야한다는 필요성으로 인해 구분건물의 원시취득의 시점을 기존의 일반건물의 원시취득과 동일하게 그 시기와 요건을 인정할 수는 없기 때문이다.
최근 대법원의 전원합의체판결은 구분건물의 대지사용권 성립의 시기에 대해서 그동안의 입장을 바꾸어 그 성립시기를 상당이 앞당기는 판결을 하였다. 이 판결은 구분건물의 전유부분과 대지사용권이 분리 처분되는 일을 최대한 억제하여 수분양자와 구분건물의 소유자를 보호하는 취지의 판결로 그 타당성에 대해서 충분하다고 할 수 있으나 구분의사표시의 방법의 범주를 상당히 포괄적으로 확대함으로 인한 구분의사표시의 방법과 구분소유 성립의 시기를 판단하기에 혼란과 논란을 야기시킨다는 반론과 지적을 받고 있다. 대지사용권의 성립 시점에 따라 구분건물은 철거의 위험에 처할 수도 있고 반대로 대지지분의 처분행위가 무효가 될 수도 있어 전유부분의 이해관계자들과 대지지분의 이해관계인들 사이에 상당한 권리의 소멸과 변동을 가져오고 이해관계인들의 권리이해에 혼란과 논란을 일으키게 되었다.
법원경매에서의 구분건물에 대한 매각 역시 대지사용권성립 여부에 대한 불명확함과 유동적인 공시로 인해 입찰에 참가하는 매수희망자들이 혼란과 위험을 감수해야하고 매각의 결과로 인한 전유부분의 이해관계인들과 대지지분의 이해관계인들의 권리가 소멸될 수도 회복될 수도 있어 이는 법제의 불비와 불명확한 공시로 인해 발생하는 위험이라 할 수도 있다. 이렇게 불명확한 공시와 위험에 노출된 구분건물은 법원경매에서 초저가로 매각되어 구분건물 전유부분의 관계자들과 대지지분 관계자들 모두에게 채권확보에 큰 장애가 되고 있다.
이러한 혼란의 여지가 상당한 구분건물들이 지금도 법원경매에 지속적으로 나오고 있으며 대지사용권성립 유무에 대한 위험성으로 인해 과도한 유찰과 헐값매각이 된다거나 낙찰 후 매각대금을 포기하는 일이 빈번히 발생하고 있다. 최근 전원합의체판결 이후로 집합건물의 대지권에 관련된 몇 건의 대법원판결이 나왔고 이러한 후속 판결도 큰 이슈가 되고 있다. 그러므로 대지사용권성립에 관한 법원의 적절하고 합리적인 제도적 조율과 법적인 입장조율이 신속히 요구되는 현실이다.
또한 집행법원의 역할은 무엇보다 중요하다. 매각물건의 부동산표시는 명확해야 하고 그 효력이 있어야 한다. 만일의 발생할 수 있는 위험을 불분명하게 공시하고 입찰자에게 그 책임을 지우는 것은 매각물건의 이해관계인이 아닌 일반 매수희망자가 접근할 수 있는 부분은 매우 미미하고 불명확하다. 오직 집행법원만이 그 권리관계를 조사하고 이해관계인에게 관련 자료를 요청할 수 있는 권한이 있기에 권한을 가진 집행법원이 매각물건에 대한 부동산표시에 대해 책임을 가지고 그 역할을 해야 할 것이다.
추가로 구분건물의 특성상 분리처분을 억제하고 거래와 매각의 안전을 확보하기 위한 집행절차와 방법에 대한 제도보완이 필요하다. 토지와 건물은 각각의 권리에 대해 어느 한 쪽을 소홀히 할 수 없는 물건으로 토지저당권자와 구분건물 소유자 모두의 권리를 일반사회통념적인 범위에서 인정될 수 있는 수준의 조율이 법제도를 통하여 있어져야 할 것이다.
주제어 : 구분건물, 구분의사표시, 대지사용권, 대지사용권의 분리처분
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