不動産投資會社制度의 定着과 大衆化 方案 = Reshaping the Real Estate Investment Trusts System for the Public
저자
발행사항
대전 : 韓南大學校 社會文化大學院, 2005
학위논문사항
학위논문(석사)-- 韓南大學校 社會文化大學院 : 不動産學科 2005. 8
발행연도
2005
작성언어
한국어
주제어
KDC
321.32 판사항(4)
DDC
333.33 판사항(21)
발행국(도시)
대전
형태사항
x, 120p. : 삽도 ; 26cm
일반주기명
참고문헌: p. 115-120
소장기관
외환위기 이후 은행에 부동산투자신탁이 도입되었고, 자산유동화를 위하여 자산담보부증권, 주택저당증권 등이 차례로 시행되었으나 부동산의 전반적인 유동화로 나아가지 못하는 한계를 가지고 있었다. 이에 정부는 부동산을 현실적인 방법으로 유동화하여 국가경제와 부동산문제에 도움을 주며 자본시장에 새로운 상품을 제공하여 위험을 감소시키기 위하여 미국의 제도를 근간으로 하는 부동산투자회사 제도를 도입하여 2001년 7월부터 시행하고 있다. 부동산투자회사는 주식발행을 통하여 다수의 투자자로부터 모은 자금을 부동산에 투자·운용하여 얻은 수익(부동산 임대소득, 개발이익, 매매차익)을 투자자에게 배당하는 것을 목적으로 하는 주식회사로서 일종의 부동산 간접투자제도이다.
부동산투자회사 제도시행 이후 기업구조조정 부동산투자회사는 설립이 활발하여 2005년 1월 현재 10개의 회사가 설립되고 이 중 7개는 증권시장에 상장되어 거래되고 있으며 계속하여 설립이 추진중이나, 일반 부동산투자회사는 설립된 곳이 하나도 없다. 일반 부동산투자회사의 경우 기업구조조정 부동산투자회사와 비교할 때 설립 및 자산운용상의 문제, 과세제도의 문제 등이 있어 공모에 실패하여 일반 국민이 부동산에 투자할 수 있는 기회를 확대하고 부동산에 대한 건전한 투자를 활성화하려는 부동산투자회사법의 제정 취지를 살리지 못하고 있다.
부동산투자회사 제도는 1997년 외환위기와 관련하여 부동산을 신속히 처분하기 위한 유동화 제도로서 출범하였으나, 최근에는 유동화와 더불어 시중의 부동자금을 흡수하여 건전한 투자를 유도하기 위한 측면에서 활성화가 더욱 필요한 실정이다.
이에 본 연구는 기업구조조정 부동산투자회사의 설립에만 치우쳐 있는 현행 제도를 지양하고 일반 부동산투자회사의 활성화를 위한 개선방안을 제시함으로써 균형있는 부동산투자회사 제도의 발전을 도모하고자 하였다.
부동산투자회사의 활성화를 위한 방안을 제시하기 위하여 일반 부동산투자회사와 기업구조조정 부동산투자회사의 설립사례를 검토하였다. 설립사례분석의 결과 본 연구의 제안은 다음과 같다.
첫째, 성공적인 부동산투자회사 제도가 되기 위해서는 기업의 구조조정용 부동산을 소화하는 기업구조조정 부동산투자회사뿐만 아니라 일반 부동산에 투자하는 일반 부동산투자회사가 활성화되어야 한다. 외국사례의 성공은 모두 다양한 유동화 수단과 경험이 풍부한 시장참여자들을 확보하고 있었다는 점과 전문적인 자산운용회사의 존재이다. 전문적인 수행능력을 지닌 자산운용회사의 준재여부가 REITs의 성공을 결정하는 중요한 요소이며 이러한 전문화된 자산운용회사에서는 전문적인 운영능력을 지닌 디벨로퍼, 쇼핑몰 운영자, 호텔 운영자 등이 자산운용에 참여한다. 더불어 자산 운용회사의 운영능력을 뒷받침하는 운영능력은 정보수집능력과 확보가 우리의 부동산투자회사제도의 성공의 열쇠가 된다.
둘째, 일반 부동산투자회사를 활성화하기 위해서는 설립제도, 자산운용제도 등에서 규제가 완화되고 개선되어야 하는 바 설립자본금 규모, 회사설립방법, 회사설립형태, 개발사업, 차입 등의 분야에서 대책이 필요하다.
셋째, 과세제도의 경우에는 일반 부동산투자회사의 과세제도가 기업구조조정 부동산투자회사와 동등한 혜택의 수준으로 개선이 필요하다. 외국사례에서 리츠의 발전과정은 리츠에 대한 조세혜택의 수준과 밀접한 연관이 있으며, 리츠에 대한 조세혜택은 리츠가 다른 금융상품에 비해 상대적 투자 이점을 확보하는 수단이라 할 수 있다. 따라서 부동산투자회사를 투자의 도관체로 보아 법인세의 면제혜택이 부여되어 이중과세가 배제되어야 한다.
After the currency crisis, real estate investment trust was introduced to the bank, and then asset backed securities and mortgage backed securities were adopted to improve asset liquidity, but the overall real estate market continued to be restricted in achieving liquidity. In response to this, for the purpose of bringing about liquidity of the real estate market through practical methods and thus improve the national economy, solve the issues in the real estate market and reduce the risks by introducing new products in the capital market, the Korean government put in effect the Real Estate Investment Trusts (REIT) System, which is based on its American counterpart, since July 2001. A REIT is a limited corporation that collects funds from multiple investors through securities, invests the funds in real estates, and then allocates the profits (property rental profits, development benefits, sales margins, etc.) back to the investors. The REIT system is in effect an indirect real estate investment system.
Since the execution of the REIT system, many Corporate Restructuring REITs (CR REITs) were formed. As of January 2005, there were 10 CR REITs, seven of which were already listed and trading at the stock exchange market. More CR REITs are planned to be established, but there is not a single ordinary REIT. Ordinary REITs, compared to CR REITs, tend to have difficult issues in establishment, capital management, and taxation. This eventually prevents the ordinary REITs from receiving society-wide recognition and thus falls short of the objectives of the Real Estate Investment Company Act to offer more real estate investment opportunities to the general public and promote transparent real estate investment activities.
While the REIT system was introduced during the currency crisis in 1997 as a means for increasing liquidity through speedy disposal of properties, the system currently needs further promotion and development not only as a means for improving liquidity but also as a mechanism to absorb the fixed capital in the market and direct it to transparent investment.
Therefore, this study aimed to contribute toward more balanced development of the REIT system by sublating the current system which is inappropriately focused on establishing CR REITs, and by suggesting ways to promote establishment of ordinary REITs.
In order to put forth the ways to promote REITs, actual case studies of establishing ordinary REITs and CR REITs were conducted. The following suggestions could be drawn from the case studies.
First, in order to make the REIT system successful, ordinary REITs must be developed to invest in ordinary real estates, as compared to the CR REITs that only deal with specific real estates which have been set aside for the purpose of restructuring corporations. All of the successful overseas establishment cases had various liquidating methods, experienced market participants and specialized asset management companies. Presence of an asset management company with highly competitive capabilities is a critical factor in determining the success of the REIT. Such a specialized asset management company allows participation of developers, shopping mall managers, hotel managers, etc. with specialized management capabilities in the asset management. Furthermore, as for the management capabilities that determine the management capabilities of the REIT, potential and ability to collect information is the key to success for the REIT system in Korea.
Second, in order to promote ordinary REITs, restrictions must be relaxed and conditions improved for establishment and asset management. Realistic alternatives must be devised for the amount of required establishment capital, method of establishing the company, company establishment type, development business, loans, etc.
Third, as for the taxation, the taxation mechanism for ordinary REITs should be improved to offer the equal benefits enjoyed by the CR REITs. The case studies of the foreign REITs confirm that development of REITs is closely related to the taxation benefits. It must be noted taxation benefits offer investment advantages to REITs than any other financial products. REITs must be recognized as pure investment channels, and they should be exempted from corporate taxes.
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