도시정비사업 공공지원제도 개선방안 연구 : 서울특별시 재개발·재건축사업 성공요인 분석을 중심으로 = A Study on the Public Support System for Urban and Housing Improvement Projects: Focused on the Analysis of the Success Factors of Redevelopment and Reconstruction Projects in Seoul
저자
발행사항
서울 : 건국대학교 대학원, 2020
학위논문사항
학위논문(박사)-- 건국대학교 대학원 : 행정학과 도시및지역개발전공 2020. 8
발행연도
2020
작성언어
한국어
주제어
발행국(도시)
서울
형태사항
139 ; 26 cm
일반주기명
지도교수: 강황선
UCI식별코드
I804:11004-200000320252
소장기관
In this study, the public support system for readjustment projects, such as reconstruction and redevelopment projects, implemented under the current Urban and Residential Environment Improvement Act, was to draw up success factors and importance of the readjustment project in order to research whether the system is operating in accordance with the purpose and purpose of the introduction of the system 10 years after the system was introduced, and to suggest measures to improve the public support system based on this. To this end, the AHP analysis derived the relative importance of the success factors of the maintenance project based on the survey data of 148 experts, maintenance project managers, members and executives, contractors, and related government officials.
According to the analysis, the relative importance of the success factors of the maintenance project was the highest, followed by organizational operation, conflict management, business plan, and stakeholder participation. This was found to have been the most important factor in the success of the maintenance project for items directly related to the profitability of the project, such as the members' financial burden, construction costs, securing funds, and selling.
Second, the relative importance of items by success factors for maintenance projects was relatively high in the planning process, the suitability of laws and systems and the purpose and means of projects, and the importance of the expertise of suppliers such as the promotion committee and union executive branch in the operation of the organization was relatively high. In conflict management, the importance of conflict coordination ability and conflict management with administrative offices was relatively high, and the importance of union members' participation and information disclosure was high in stakeholder participation. In terms of business feasibility, the importance was high in the order of sales, construction costs, union members' burden, and securing project funds.
Third, as a result of calculating the overall importance based on the importance of the success factors of the maintenance project and the importance of the detailed items, the results showed that the sale, construction costs, members' burden, conflict adjustment ability, project funding, conflict with administrative authorities, suitability of laws and systems, business operation capability of the promotion committee, ethics of the promotion committee, disputes with tenants, and transparent union operation were relatively low. These results show that maintenance projects should ensure some profitability of the projects, coordinate conflicts with stakeholders, and have the ability of the promotion committee to carry out the projects.
Based on the analysis results on the relative importance of the above-mentioned maintenance projects, 19 related experts including four professors, three lawyers, three PhDs from related specialized research institutes, two appraisers, two architects, three construction company executives, and two government officials were conducted twice to draw up measures to improve the public support system for the maintenance project.
An in-depth expert interview found that the purpose and role of the public support system for the readjustment project needs to be improved in a way that can be of practical help to the project. Specifically, the government emphasized the need to intervene from the planning stage of reconstruction and redevelopment readjustment projects, and proposed measures to improve the system in a way that can provide practical public support, such as free transfer of state and public land or free support for installation of maintenance infrastructure, so that the proportion of public support system can be secured at a certain level (100%) from the stage of establishing the readjustment plan. In addition, education certificates are attached to various documents requiring approval, such as operation of educational programs to secure expertise of public officials related to the operation of the public support system for maintenance projects, establishment of a committee for strengthening education of the executive branch of the maintenance business association, approval for establishment of a union, approval for implementation of a project, approval for management disposal, etc.
In addition, it proposed the development and operation of effective education programs to secure expertise from related companies such as maintenance business management companies, design companies, and construction companies. In addition, it was suggested that the entire readjustment project, including conflicts between interested parties such as unions, members, contractors, and tenants, should be subject to arbitration by the Dispute Mediation Committee, the establishment of regulations on compulsory mediation, the establishment of an effective dispute settlement system, such as recognizing the effectiveness of enforcement authorities (the effect of the first trial ruling), and finally, the overlapping administrative regulations should be reformed to reduce the cost of the project delay.
본 연구는 현행 도시 및 주거환경정비법에 의해 시행되고 있는 재건축·재개발사업 등 정비사업 공공지원제도가 제도 도입 10년이 지난 현시점에서 제도 도입의 취지와 목적에 부합되게 작동되고 있는지, 그 문제점과 제도 개선점은 무엇인지 등에 연구하고자 정비사업의 성공요인과 중요도를 도출하고, 이를 바탕으로 공공지원제도 개선방안을 제시하고자 하였다. 이를 위해 우선 정비사업의 성공요인을 도출하고자 정비사업 관련 전문가, 정비사업전문관리업자, 조합원 및 임원, 시공사, 관련 공무원 등 148명을 대상으로한 설문조사 자료를 바탕으로 AHP 분석을 통해 정비사업의 성공요인의 상대적 중요도 등을 도출하였다.
분석결과 첫째, 정비사업 성공요인의 상대적 중요도는 사업성이 가장 높았으며, 다음으로 조직운영, 갈등관리, 사업계획, 이해관계자 참여의 순으로 나타났다. 이는 정비사업에 있어서 성공 요인으로 조합원의 자금부담, 공사비, 자금확보, 분양과 같은 사업의 수익성에 직접 관련된 항목들에 대한 중요도를 가장 높게 인식하고 있었음이 밝혀졌다.
둘째, 정비사업 성공 요인별 항목의 상대적 중요도는 계획수립에서는 법과 제도의 적합성과 사업의 목적과 수단이 상대적으로 중요도가 높았으며, 조직운영에서는 추진위원회·조합집행부 사업운영 능력과 시공사 등 협력업체의 전문성의 중요도가 상대적으로 높았다. 갈등관리에서는 갈등조정 능력과 행정 관청과의 갈등관리의 중요도가 상대적으로 높았으며, 이해관계자 참여에서는 조합원 참여와 정보공개의 중요도가 높았다. 사업성에서는 분양과 공사비, 조합원부담, 사업자금 확보의 순으로 중요도가 높게 나타났다.
셋째, 정비사업 성공요인 중요도와 세부항목 중요도를 바탕으로 종합 중요도를 산출한 결과, 분양, 공사비, 조합원 부담, 갈등조정 능력, 사업자금 확보, 행정관청과의 갈등, 법·제도의 적합성, 추진위원회의 사업운영 능력이 상대적으로 중요도가 높았으나, 민주적 조합운영, 추진위원회의 윤리성, 세입자와의 분쟁, 투명한 조합운영은 상대적으로 낮았다. 이와 같은 결과는 정비사업은 사업의 수익성이 어느 정도 보장되어야 하며, 이해관계자들과의 갈등을 조정하고, 추진위원회의 사업추진 능력이 있어야 한다는 것을 보여주는 결과이다.
이상의 정비사업 상대적 중요도에 대한 분석결과를 바탕으로 교수 4명, 변호사 3명, 관련 전문연구기관 박사 3명, 감정평가전문가 2명, 건축사 2명, 건설회사 임직원 3명, 공무원 2명 등 모두 19명의 관련 전문가들을 대상으로 2회에 걸쳐 FGI (Focus Group Interview, 집단심층면접조사)를 실시하여 도시정비사업의 공공지원제도 개선 방안을 도출하였다.
전문가 심층면접 조사결과, 정비사업의 공공지원제도의 목적과 역할을 사업추진에 실질적인 도움이 될 수 있는 방향으로 개선이 필요하다는 점이 도출되었다. 구체적으로 공공지원제도가 재건축·재개발 정비사업 계획단계부터 개입할 필요성을 강조하였으며, 지역 특성에 맞도록 유연한 제도의 적용과 운영, 특히 정비계획 수립단계에서부터 공공지원제도를 적용하여 비례율이 일정수준(100%)이상 확보될 수 있도록 국·공유지 무상양여 내지 정비기반시설 설치비용 무상지원 등 실질적인 공공지원이 될 수 있는 방향으로의 제도 개선 방안을 제시하였다. 또한 정비사업 공공지원제도 운영 관련 공무원의 전문성 확보를 위한 교육 프로그램 운영, 전문직 공무원제도 신설, 정비사업조합 추진위원회(조합) 집행부 교육강화 추진위원회 설립인가, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가 등 각종 인허가 필요서류에 교육이수 필증 첨부
, 정비사업전문관리업체·설계회사·시공사 등 관련 업체의 전문성을 확보하기 위한 실효성 있는 교육프로그램 개발 및 운영을 제시했다. 그리고 조합·조합원·시공사 및 세입자 등 이해관계자들의 갈등, 행정관청과의 갈등 등을 포함한 정비사업 전반에 대하여 분쟁조정위원회 조정 대상이 되어야 하며, 강제 조정 규정의 신설, 민사집행법에서 정하고 있는 집행권원의 효력(1심 판결 효력)을 인정하는 등의 실효성있는 분쟁조정시스템 구축이 필요하고, 마지막으로 중복되는 행정규제를 혁파하여 사업 지연요인를 제거하여 사업지연에 따른 비용발생을 줄여야 한다는 의견이 도출되었다.
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