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商品房预售许可对商品房预售合同效力的影响(中国法) = How does Commodity Houses Advance Sale Permit Affect the Validity of Commodity Houses Advance Sale Contract (Chinese Law)
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2018
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The “Urban real estate administration law of the people’s republic of China” was promulgated on July 5, 1994. It marks the formal establishment of China’s Commodity houses advance sale system on the legal level. Since then, the advance sale of Commodity houses has been opened nationwide. From July 1994 to May 2017, China’s real estate advance sale market has experienced the most prosperous 23 years. As an important part of China’s Commodity houses advance sale system, the Commodity houses advance sale licensing regulations solve the problem of unbalanced supply and demand in China’s real estate market to a certain extent, and ensuring the stability of Commodity houses advance sale. “Interpretation of the supreme people’s court on the relevant issues concerning the application of law for trying cases on dispute over contract for the sale of commodity houses” was promulgated and entered into force on June 1, 2003. Article 2 of this judicial Interpretation provides that “A contract for advance sale of commodity houses which is concluded between a seller who has not obtained the certificate on permit of advance sale of commodity houses and a buyer shall be ascertained to be invalid, however, if the seller has obtained the certificate on permit of advance sale of commodity houses before litigation, the contract may be ascertained to be valid.” Chinese court cases in recent years show that, whether it is a non-fault party (buyer) or a fault party(real estate development enterprise) to file a lawsuit for determining that the contract for advance sale of commodity houses is invalid, Therefore, this paper will focus on how China’s commodity houses advance sale permit regulations affect the validity of commodity houses advance sale contract, and put forward suggestions for improvement.
Key words : commodity houses advance sale system, commodity houses advance sale permit, validity of advance sale contract, invalid lawsuit
1994년 7월 5일 [중화인민공화국도시부동산관리법]의 공포는 중국의 부동산예매제도가 법률측면에서 확립된 것을 의미한다. 그로부터 중국전국범위 내에서 부동산예매를 하기 시작했다. 1994년 7월부터 2017년 5월까지 중국부동산예매시장은 가장 번창한 23년을 경험했다. 부동산예매허가규정은 중국부동산예매제도의 중요한 일환으로서 일정한 정도로 중국부동산시장의 수급 불균형난제를 해결하면서 선분양부동산거래의 안정성을 보장해왔다. 2003년 6월 1일부터 시행한 [최고인민법원 부동산매매계약분쟁사건 심리 관련 약간문제에 대한 해석] 제2조에 따르면 “매도인이 부동산예매허가증명을 취득하지 못한 경우, 매수인과 체결한 부동산매매계약은 무효로 인정해야한다. 단, 소송을 제기하기 전까지 부동산예매허가증명을 취득한 경우 유효로 인정할 수 있다.” 최근 몇 년 동안 중국법원사례로 알 수 있는 것은 과실이 없는 부동산매수인이든 과실이 있는 부동산개발기업이든 상관없이, 부동산예매계약무효 확인의 소를 제기한 경우 법원은 “해석” 제2조에 따라 계약무효로 판시하였다. 이것은 관련 법령의 입법취지와 현저히 어긋난다. 따라서 본문에서 중국부동산예매허가규정이 부동산예매계약효력에 미친 영향을 분석할 것이며 개선방안을 제기할 것이다.
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