KCI등재
정부의 기반시설비용부담을 통한 주택재개발 사업성 제고 효과 분석 = An Analysis of the Effect of Improving House Redevelopment business Value through Public-funded Infrastructure
저자
윤성진(Yun, SungJin) ; 김갑성(Kim, Kabsung) ; 박과영(Park, Gwayoung) ; 김지선(Kim, Jiseon) 연구자관계분석
발행기관
학술지명
도시 행정 학보(Journal of The Korean Urban Management Association)
권호사항
발행연도
2014
작성언어
Korean
주제어
등재정보
KCI등재
자료형태
학술저널
발행기관 URL
수록면
95-125(31쪽)
KCI 피인용횟수
3
제공처
주택재개발사업은 주민들의 자산을 상승시킬 기회인 동시에 낙후지역을 정비할 수 있는 공공적 가치를 많이 지니고 있는 사업이다. 그러나 현행 제도는 주택재개발사업에 대해 수익이 많이 남는다는 전제하에 각종 규제를 가하고 있다. 특히 기반시설설치는 수익자부담원칙에 따라 전부 사업시행자에 부담시키는 방식으로 진행되고 있다. 이는 부동산 시장 악화로 인한 분양가 하락과 U-city 구축사업 등으로 기반시설 설치비용이 높아지고 있는 상황 속에서 사업자의 부담을 가중시키고 있다.
이러한 배경 속에서 본 연구는 현행 기반시설부담방식에 대한 문제를 제시하고, U-기반시설 설치의 일반화 및 부동산 시장이 악화되는 시기에 기반시설부담방식의 개선이 사업성 제고에 어떠한 효과가 있는지 보이는데 그 목적이 있다. 이를 위하여 서울시내 주택재개발사업 20개 구역의 관리처분계획을 기초로 분양대상조합원과 공공의 개발이익을 비교하고, 사업성 악화에 따른 비례율 감소에 대해 민감도 분석을 시행하였다. 주체별 개발이익을 산정한 결과, 분양대상조합원의 구역별 평균 개발이익은 678억원, 공공은 539억원으로 분양대상조합원 대비 공공의 개발이익이 0.8에 달하는 비중을 보였고, 투입금액 대비 수익률을 분석한 결과 분양대상조합원 평균 수익률은 21.8%인데 반해 공공은 131.7%로 공공이 6배나 높은 수익률을 보였다. 주택재개발사업을 통해 얻는 수익의 상당부분은 공공에서 취하고 있음을 밝힘으로써 수익자부담원칙에 근거한 기반시설설치부담의 전가의 불합리함을 실증적으로 분석하였다.
또한 U-기반시설 설치의 일반화 및 부동산 시장 악화를 전제하여 민감도 분석한 결과, 평균적으로 U-기반 시설을 설치할 경우 1.1%, 일반분양가가 2%씩 하락할 경우 1.7%씩 비례율이 하락하였다. 이에 용적률 완화를 통한 U-기반시설 비용 지원책을 대안1로, TIF(Tax Increment Financing)방식을 고려한 기반시설설치비 지원책을 대안2로, 현행법 상에서 토지의 귀속시 나타나는 불평등한 법적용을 개선하는 것을 대안3으로, 이 세 가지가 함께 이루어졌을 때를 대안4로 제시하였다. 그 결과 대안1의 경우 일반분양가의 1%하락, 대안2의 경우 3%하락, 대안3의 경우 4%하락, 대안4의 경우 7%하락 수준에서 사업성을 유지할 수 있었다.
본 연구는 꾸준히 제기되어오던 기반시설부담전가에 대한 문제를 실증적으로 밝히고, 그에 대한 제도적 해결이 주택재개발 사업의 사업성을 어떻게 제고하는가에 대한 수치적 접근을 이루어냈다는데 그 의의가 있다. 본 연구 결과를 통해 주택재개발사업의 수익성 하락으로 인한 문제들이 해결되기를 기대한다.
This research is to present the problems of the current infrastructure installment payment method that the whole burden of the payment is put on a project operator and to emonstrate how the betterment of the payment method improves the business value of housing redevelopment. On a basis of the management and disposition plans for Seoul's twenty designated districts of House Redevelopment business, we compare the development benefits between the union and the public, then perform the sensitivity analysis of dwindling proportion followed by aggravated business value. In the result of computing development benefit by the two agents mentioned above, the average earnings rate over input indicates that the yield to average of the union members is 21.8%, which is one-sixth of the public which turned out 131.7%.<br/>
Also, as a result of observing the proportion changes followed by a drop in general parcel price and a U-infrastructure installment through sensitivity analysis, the proportion decreases by 1.1% on installment and by 1.7% when general parcel price dropped by 2%. Thus, we suggest some supporting measures of U-infra installment fee as alternative 1, aid through the TIF as alternative 2, the case of solving the inappropriate legal application problem when making land revert according to current laws as alternative 3, and the situation when the all alternatives are concurrently performed as alternative 4. As a result, business value can be maintained till 1% drop of general parcel price in alternative 1, 3% drop in alternative 2, 4% drop in alternative 3, and 7% drop in alternative 4.<br/>
This research is significant in the sense that it identifies the problems of the project operators’ bearing the whole burden of infrastructure installment including U-infrastructure through an actual analysis, and established a numerical approach into the business value of house redevelopment improved by institutional resolution. We look forward to seeing more problems caused by depreciated business value be resolved by this research result.
분석정보
연월일 | 이력구분 | 이력상세 | 등재구분 |
---|---|---|---|
2026 | 평가예정 | 재인증평가 신청대상 (재인증) | |
2020-01-01 | 평가 | 등재학술지 유지 (재인증) | KCI등재 |
2017-01-01 | 평가 | 등재학술지 유지 (계속평가) | KCI등재 |
2013-01-01 | 평가 | 등재학술지 유지 (등재유지) | KCI등재 |
2010-01-01 | 평가 | 등재학술지 유지 (등재유지) | KCI등재 |
2007-01-01 | 평가 | 등재학술지 선정 (등재후보2차) | KCI등재 |
2006-01-01 | 평가 | 등재후보 1차 PASS (등재후보1차) | KCI후보 |
2005-10-11 | 학술지명변경 | 한글명 : 한국도시행정학보 -> 도시행정학보 | KCI후보 |
2004-01-01 | 평가 | 등재후보학술지 선정 (신규평가) | KCI후보 |
기준연도 | WOS-KCI 통합IF(2년) | KCIF(2년) | KCIF(3년) |
---|---|---|---|
2016 | 0.79 | 0.79 | 1.01 |
KCIF(4년) | KCIF(5년) | 중심성지수(3년) | 즉시성지수 |
0.98 | 0.93 | 1.292 | 0.22 |
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