共同抵當代位에서의 利益調節 法理 = Jurisprudence of Interest Adjustment in Joint Mortgage Subrogation

국문 초록 (Abstract)

공동저당은 개개의 저당목적물이 가지는 담보가치를 합산하여 채권을 중첩적으로 담보함으로써 위험을 분산하고 채권의 용이한 실행을 도모한다. 따라서 공동저당권자는 실행선택의 자유가 보장되는 반면, 담보제공자의 입장에서는 공동저당의 형식으로 담보가치의 과잉구속이 나타날 수 있다. 따라서 후순위저당권을 설정함으로써 담보가치의 잉여의 충분한 이용을 추구한다. 그런데 담보제공자는 채무자인 경우도 있지만 물상보증인이나 이들로부터 승계한 제3취득자인 경우가 있고, 공동저당권자로서는 공동저당권자와 후순위저당권자가 있어 다양한 이해관계가 상충되는 경우가 있으므로 이를 적절하게 조화시키는 것이 중요하다.
공동저당물의 일부가 물상보증인이거나 제3취득자인 경우에 후순위저당권자대위와 변제자대위가 충돌하면 민법 제365조제2항에 의한 후순위저당권자 대위를 우선하는 것이 원칙적으로 타당하다고 본다. 그 근거는 채무자나 물상보증인 소유 부동산의 담보가치의 잉여를 후순위저당권의 설정을 통해 충분히 살리고자 후순위저당권자대위를 우선함으로써 동시배당과 이시배당은 균형있게 다룰 수 있고, 물상보증인 소유부동산의 후순위저당권자 보호를 위해 물상대위차용이론과 같은 논리적 우회로를 거칠 필요가 없다. 저당권은 그 소유자가 채무자이냐 물상보증인이냐에 따라 그 법정대위의 내용이 변경될 수 없는 것은 저당권의 본질상 당연하며, 물상보증인도 공동저당물인 채무자소유 부동산의 후순위저당권이 설정되었다는 이유로 동시배당에서는 당연히 부담하였을 분담액을 이시배당이라는 우연한 사정에 의해 면하게 되면 불공평하기 때문이다. 이와 같이 공동저당의 동시배당에서나 이시배당에서 원칙적으로 후순위저당권자대위를 우선하되, 다만, 공동저당 목적물에 후순위저당권이 설정 전에 공동저당이 설정된 물상보증인이나 제3취득자가 된 경우에 후순위저당권자대위를 우선시킨다면 물상보증인이나 제3취득자로서는 자신의 법률행위 이후에 이루어진 우연한 사정에 의해 변제자대위권을 박탈당하는 부당한 결과가 발생하므로 이러한 경우에 한하여 변제자 대위를 우선하여야 할 것이다.
우리 판례는 공동저당물이 채무자의 소유인 경우에 한정하여 민법 제365조제2항의 이시배당에 있어서 후순위자대위를 인정하여 공동저당물의 일부가 물상보증인의 소유인 경우에는 변제자대위를 우선하는 입장이고 이를 동시배당의 경우에도 관철함으로써 민법 제565조제1항의 적용을 배제하고 있다. 그러나 이시배당에서의 물상보증인 소유의 후순위저당권자 보호를 위해 법리적 근거도 약한 물상대위론을 차용하기 보다는 처음부터 확고하게 후순위저당권자 대위를 우선하는 것이 타당하고, 동시배당의 경우에도 민법 제368제1항의 안분배당의 원칙에 따름으로써 당사자들이 이해를 합리적으로 조절할 필요가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Joint mortgage distributes risk and facilitates easy execution of credit by summing up the security value of individual mortgage object and securing credit reiteratedly. Thus joint mortgagee has a guaranteed freedom of execution and selection, while from the security provider's perspective, excessive restraint in the value of collateral may appear in a form of joint mortgage. Accordingly, by setting subordinated mortgage, sufficient use of surplus of collateral value is pursued. However, the collateral provider may be a debtor or surety (a person who has pledged his/her property to secure another's obligation) or a third acquirer succeeding him or her and joint mortgagees include the joint mortgagee and subordinated mortgagees and their various interest may be contradictory, so it is necessary to properly reconcile them.
In case where part of joint mortgage object is executed, there is a person who has pledged his/her property to secure another's obligation or third acquirer, so subrogation of the subordinated mortgagee and that of payer are conflicted, then it will be principally reasonable that the subrogation of subordinated mortgagee pursuant to Article 369, Paragraph 2 is prevailing.
Its ground is that simultaneous dividend and time-different dividend can be handled in balance by prevailing the subrogation of subordinated mortgage in order to sufficiently keep the surplus of collateral value of the real property owned by a debtor or a person who has pledged his/her property to secure another's obligation and there is no need to go through the same logical detour as the theory of borrowing subrogationIn mortgage, it is natural in itself that the content of its legal subrogation can not be changed depending on whether its owner is the debtor or a person who has pledged his/her property to secure another's obligation, and it is unfair that the person who has pledged his/her property to secure another's obligation is exempted from any contribution he or she should have paid in case of simultaneous dividend for the reason a subordinated mortgage was set in the real property owned by he debtor, joint mortgage objectLikewise, the subrogation of subordinated mortgagee should be preceded in principle at both simultaneous and time different dividend of joint mortgage, but even when a person becomes a person who has pledged his/her property to secure another's obligation or a third acquirer with joint mortgage to the joint mortgage object before a subordinate mortgage is created, if the subrogation of subordinated mortgage is preferred, then it will end up an illegal result to deprive the person who has pledged his/her property to secure another's obligation or the third acquirer of the subrogation of payer due to accidental circumstance occurring after his or her legal act, so only for this case, the subrogation of payer will have to be prevalent. Our case law is in the position of accepting the subrogation of subordinated parties in time different dividend pursuant to Article 368, Paragraph 2, the Civil Law only in case of he joint mortgage object being in possession of debtor, so prevailing th subrogation of payer in case of part of joint mortgage object being in possession of applying that to the case of simultaneous dividend that it eliminates the application of Article 565, Paragraph 1, the Civil Law.
However, it is reasonable to firmly the subrogation of subordinated mortgagee from the beginning rather than to borrow weak-jurisprudent grounded theory of subrogation to protect the subordinated mortgagee in the process of the person who has pledged his/her property to secure another's obligation in time different dividend and even in simultaneous dividend, it is necessary to rationally control interests of parties by following the principle of proportionate dividend pursuant to Article 368, Paragraph 1, the Civil Law.

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