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허위표시의 외관과 간접적으로 이해관계를 맺은 제3자의 보호 - 대법원 2020. 1. 30. 선고 2019다280375 판결 -
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2020
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Korean
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271-308(38쪽)
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대상판결은 통정허위표시에 기하여 허위의 가등기가 설정된 상태에서 가등기권자가 일방적으로 원인무효의 본등기를 마친 경우, 그로부터의 양수인과 전득자를 민법 제108조 제2항의 제3자로 볼 수 있는지에 관하여 판단한 사건이다. 대상판결은 위 양수인과 전득자는 허위의 가등기가 아닌 원인무효의 본등기에 기초하여 이해관계를 맺었을 뿐이므로 허위표시의 제3자에 해당하지 않는다고 판단하였다. 대상판결의 법리는 허위의 가등기뿐만 아니라 일반적으로 허위표시에 따른 외관과 제3자의 권리취득 사이에 원인무효의 등기가 개입된 경우에도 확장될 가능성이 있다.
민법 제108조 제2항은 허위의 외관을 고의로 형성한 행위에 따른 책임을 지우는 데에 목적이 있는 만큼, 본등기의 외관형성에 관여하지 않은 진정권리자에게 희생을 감수하도록 하는 것은 부당하다. 위 양수인과 전득자가 결국 부동산 소유권을 취득하지 못한다는 대상판결의 결론에는 찬성한다. 다만 부동산 거래의 영역에서는 제3자가 허위표시의 외관을 ‘기초’로 이해관계를 맺었는지를 검토할 때 실질적 요소의 비중을 줄이고 등기형식에 더 주안점을 두고, 다른 후속 법률관계의 유효, 적법여부까지는 고려하지 않아도 된다고 생각한다. 제108조 제2항의 효과는 해당 허위표시를 선의의 제3자에 대한 관계에서 유효로 취급함에 그치므로, 실제로 제3자가 완전한 권리를 취득할 수 있을지는 일반적인 물권변동의 법리에 따라 별도로 검토하면 족하기 때문이다. 대상판결에 필자의 관점을 적용할 경우, 위 양수인과 전득자도 허위 가등기에 기초하여 이해관계를 맺은 제3자라고 인정하되, 제108조 제2항은 가장매매예약과 허위 가등기가 선의의 제3자에 대하여 유효하다고 취급하는 데에 그치므로 원인무효의 본등기의 흠까지 치유해주지는 못한다는 결론에 이른다.
대상판결은 공간된 대법원 판결 중 허위표시의 철회를 처음 다룬 판결이기도 하다. 실체적 권리관계와 일치하지 않는 외관을 해소할 기회를 준다는 의미에서 허위표시의 철회 개념을 인정할 필요가 있다고 생각한다. 철회를 위하여 허위표시의 당사자 간의 합의까지는 필요하지 않으나, 철회를 선의의 제3자에게 대항하기 위해서는 허위표시의 외관을 제거해야 한다고 생각한다. 그리고 애초에 당사자의 합의로 만들어낸 외관이 아니라면, 그러한 외관은 철회로 제3자에게 대항하기 위하여 제거가 필요한 외관에 포함되지 않는다.
Article 108 of the Korean Civil Code states that a sham transaction is void as a rule (Section 1), but this voidness cannot be asserted against bona fide third parties (Section 2). This rule plays the role of supporting the credibility of the Korean public real estate registry, by protecting third parties who entered transactions in the belief that the registered matters were valid. The recent 2019Da280375 case addressed the issue of whether to protect third parties who were ‘indirectly’ associated with a false provisional registration based on a sham transaction.
The facts were as follows. The owner of a land, A, and her friend, B, agreed upon a reservation agreement, which was a sham transaction. They jointly applied for provisional registration of the reservation, which was subsequently entered into the real estate register. After A moved to the U.S., B filed a lawsuit in the Korean court asking for registration of the land title. The trial was proceeded in the absence of A, the court ruled in favor of B, and the case was formally closed. Later, having been informed of the court decision, A filed a special remedial appeal for challenging in absentia judgments and had the judgment annulled. Nonetheless, B succeeded in registering the land title by utilizing the certified copy of the judgment he had obtained before the annulation. The land title in the register was immediately transferred to C, then to subsequent owners such as D, who had no acknowledgment that the initial reservation agreement was a sham transaction.
The Korean Supreme Court held that C and D in the case above are not entitled to claim that they rightfully acquired ownership of the land. The link between the sham transaction and the title transfer of C, D, was broken by the intervention of B’s title, which was merely an invalid entry done by the execution of an already annulled judgment. The registered entry that caused others to falsely believe the authenticity of B’s title was not B’s provisional registration, but B’s title registration, which had no legal grounds whatsoever. Thus, C or D cannot be considered as a third party who can be protected by Article 108, Section 2, regardless of their good faith.
The conclusion of the Supreme Court is reasonable, as A, the rightful owner, shall not bear any liability due to B’s transfer of title entered into the register of which A had no involvement in the registration itself. However, I would like to offer an alternate systematic approach to tackle this issue, proposing that a) defining the scope of third parties within the context of Article 108, Section 2, should be based on a more external approach, via primarily examining the sequence of title transfers in the real estate registry, but b) the legal effect of this Section should be strictly interpreted as to be limited to solely cure the voidness of the given sham transaction, not other subsequent contracts.
분석정보
연월일 | 이력구분 | 이력상세 | 등재구분 |
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2022 | 평가예정 | 재인증평가 신청대상 (재인증) | |
2019-01-01 | 평가 | 등재학술지 유지 (계속평가) | KCI등재 |
2016-01-01 | 평가 | 등재학술지 유지 (계속평가) | KCI등재 |
2012-01-01 | 평가 | 등재학술지 선정 (등재후보2차) | KCI등재 |
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2010-01-01 | 평가 | 등재후보학술지 유지 (등재후보2차) | KCI후보 |
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2005-06-14 | 학술지등록 | 한글명 : 저스티스외국어명 : The Justice | KCI후보 |
2005-01-01 | 평가 | 등재후보학술지 유지 (등재후보1차) | KCI후보 |
2004-01-01 | 평가 | 등재후보학술지 유지 (등재후보1차) | KCI후보 |
2003-01-01 | 평가 | 등재후보학술지 선정 (신규평가) | KCI후보 |
기준연도 | WOS-KCI 통합IF(2년) | KCIF(2년) | KCIF(3년) |
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2016 | 1.23 | 1.23 | 1.31 |
KCIF(4년) | KCIF(5년) | 중심성지수(3년) | 즉시성지수 |
1.29 | 1.25 | 1.356 | 0.61 |
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