KCI등재후보
農地取得資格證明의 法的 性質과 賣買, 競賣 및 所有權移轉登記의 效力에 대한 종합적 고찰
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2005
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Korean
주제어
등재정보
KCI등재후보
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학술저널
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70-98(29쪽)
KCI 피인용횟수
11
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부동산경매 실무에서 자주 접하는 것이 농지의 경매와 그와 관련된 농지취득자격증명의 문제이다. 현행 법률상 일정 종류의 부동산이나 물권을 취득하기 위해서는 관할 행정청의 각종 허가나 인가 또는 증명을 얻어야만 계약과 물권변동의 효력이 인정되는 것이 상당 수 있고, 농지도 이를 취득하여 소유권이 전등기를 경료하기 위해서는 농지법이 정하고 있는 농지취득자격증명을 소재지관서로부터 발부받아 소유권이전등기시에 첨부해야 한다.
농지취득자격증명은 경매뿐만 아니라 매매와 관련하여서도 중요한 의의를 가진다고 할 수 있다. 농지취득자격증명의 법적 성격과 그것이 결여된 때의 매매와 경매, 등기의 효력은 과거 농지매매증명의 그것과는 달리 해석할 필요성이 매우 크다. 농지매매증명은 구 농지개혁법이 경자유전의 원칙과 소작농제도를 방지할 목적으로 농지의 매매 단계부터 물권변동의 요건으로 요구하였던 것이다. 따라서 그 발급과정도 현재의 농지취득자격증명과는 차원을 달리할 정도로 엄격하였고 여러 단계의 확인을 거쳤을 뿐만 아니라 가장 중요한 것은 실제로 농업을 경영할 의사와 능력이 있느냐의 여부를 중점적으로 확인ㆍ심사하였던 것이다. 따라서 대법원 판례도 농지매매증명에 관하여 처음에는 채권계약의 효력요건이라거나 법정조건이라는 등으로 다양하게 해석하다가 나중에 전원합의체 판결을 통하여 물권변동의 효력발생요건으로 통일적으로 해석하였던 것이다.
그러나 농지취득자격증명은 농지매매증명과 비교하면 발급과정이나 자격요건을 전혀 달리하고 있다. 물론 그 발급과정에서 심사할 사항으로서 구 농지개혁법 당시의 그것과 일치하거나 유사한 부분도 상당수 남아 있다. 그러나 근본적으로 농지법은 농지취득자격증명의 발급절차에서 과거의 농지위원의 확인절차를 폐지하였고 단지 소재지관서의 장이 단독으로 발급하도록 하고 있다. 그리고 그 심사도 원칙적으로 서류심사에 그치면서 필요하다고 판단되는 경우에만 현지확인을 하도록 규정하고 있다. 그리고 무엇보다도 중요한 것은 과거 농지매매증명시에 요구되던 매수인이 농지소재지에 실제로 거주하느냐와 매수인의 가족이 농지 소재지에 주민등록이 되어있어야 한다는 등의 요건도 모두 폐지하였다. 그리고 농업인이 아닌 개인일지라도 주말ㆍ체험영농을 목적으로 하는 경우에는 농지의 취득을 가능하게 하여 과거의 농지매매증명 당시에는 불가능하였던 개인의 농지취득도 가능하게 하였다.
대법원은 이미 그런 변화를 감지하여 농지취득자격증명의 법적 성질을 농지매매증명의 그것과는 달리 매매의 효력발생요건이 아니라 소유권이전등기시에 첨부해야 하는 자료에 불과한 것으로 그 의미를 축소하기에 이른 것으로 보인다.
나아가 현재는 과거 임야의 매매에 있어서 요구하던 임야매매증명 제도도 이를 폐지하였는바, 그런 제반사정에 비추어 보더라도 앞으로도 농지의 취득요건을 점차 완화해나갈 것임이 분명하다.
이런 모든 점들을 고려한다면, 이제는 농지취득자격증명이 없는 매매 및 경매와 그 등기의 법적 효력도 과거의 농지매매증명이 없을 때의 그것과 다르게 해석해야 할 필요성이 강하고 앞으로의 판례의 추세도 그런 방향으로 나아가야한다고 생각한다.
그것은 기본적으로 어떤 토지가 농지에 해당하는지의 여부가 절대적ㆍ선험적으로 결정되지 않고 유권적 판단기관의 법률적ㆍ사실적 판단을 토대로 하는 애초부터 법적인 모호성을 띠고 있는 개념이고, 거기서 한 걸음 더 나아가 그 취득에 농지취득자격증명을 요구하면서도 그 발급요건의 심사가 형식적인 서류심사에 그치고 소재지관서의 장의 주관적인 판단도 개입되는 현실에 비추어 보면, 단지 농지취득자격 증명이 결여되었다고 해서 소유권취득의 효과를 전적으로 부인하는 것은 농지에 대한 소유권취득의 법률관계를 지나치게 불안하게 만드는 것이 되고, 만약 농지취득자격증명이 없는 소유권이전등기를 사유를 불문하고 모두 원인무효로 보는 경우에는 누구든지 언제든지 그 원인무효를 주장할 수 있게 되어서 농지의 소유권취득 및 이용관계는 영원한 불안요소로 남을 수밖에 없기 때문이다.
이 논문에서는 우선 어떤 토지가 농지에 해당하는지를 판단하는 기준과 판단방법부터 살펴보고, 농지취득자격증명의 유래가 되는 농지매매증명 제도와 그 법적 성격을 살펴본 다음, 그것이 결여된 경우의 매매와 경매의 법적 효력(소유권취득 여부)을 검토하고 나서, 마지막 단계로 소재지관서가 법률상 정당한 사유 없이 농지취득자격증명의 발급을 거부한 때에 집행법원으로서는 어떤 후속 조치를 취하는 것이 타당한가 하는 문제를 검토하였다.
분석정보
연월일 | 이력구분 | 이력상세 | 등재구분 |
---|---|---|---|
2022 | 평가예정 | 재인증평가 신청대상 (재인증) | |
2019-01-01 | 평가 | 등재학술지 유지 (계속평가) | KCI등재 |
2016-01-01 | 평가 | 등재학술지 유지 (계속평가) | KCI등재 |
2012-01-01 | 평가 | 등재학술지 선정 (등재후보2차) | KCI등재 |
2011-01-01 | 평가 | 등재후보 1차 PASS (등재후보1차) | KCI후보 |
2010-01-01 | 평가 | 등재후보학술지 유지 (등재후보2차) | KCI후보 |
2009-01-01 | 평가 | 등재후보 1차 PASS (등재후보1차) | KCI후보 |
2008-01-01 | 평가 | 등재후보 1차 FAIL (등재후보2차) | KCI후보 |
2007-01-01 | 평가 | 등재후보 1차 PASS (등재후보1차) | KCI후보 |
2006-01-01 | 평가 | 등재후보학술지 유지 (등재후보1차) | KCI후보 |
2005-06-14 | 학술지등록 | 한글명 : 저스티스외국어명 : The Justice | KCI후보 |
2005-01-01 | 평가 | 등재후보학술지 유지 (등재후보1차) | KCI후보 |
2004-01-01 | 평가 | 등재후보학술지 유지 (등재후보1차) | KCI후보 |
2003-01-01 | 평가 | 등재후보학술지 선정 (신규평가) | KCI후보 |
기준연도 | WOS-KCI 통합IF(2년) | KCIF(2년) | KCIF(3년) |
---|---|---|---|
2016 | 1.23 | 1.23 | 1.31 |
KCIF(4년) | KCIF(5년) | 중심성지수(3년) | 즉시성지수 |
1.29 | 1.25 | 1.356 | 0.61 |
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