집합건물의 대지사용권에 관한 연구 : 판례를 중심으로
저자
발행사항
서울 : 고려대학교 법무대학원, 2017
학위논문사항
학위논문(석사)-- 고려대학교 법무대학원: 민사절차법학과 2017. 8
발행연도
2017
작성언어
한국어
주제어
발행국(도시)
서울
기타서명
A study on the right to use site connected to aggregate buildings : reflection on judicial cases
형태사항
ix, 95장 ; 26 cm
일반주기명
지도교수: 윤남근
참고문헌: 장 85-90
DOI식별코드
소장기관
건물을 소유하기 위해서는 원칙적으로 그 대지에 대하여 소유권 등의 권리를 가지고 있어야 한다. 집합건물의 경우에도 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해서는 그 건물의 대지에 대하여 소유권 등 대지사용권을 가지고 있어야 함이 원칙이다. 그러나 건물과 토지에 대하여 별도의 소유권을 인정하고 있는 우리나라의 법제 하에서는 건물소유자가 그 대지에 대하여 소유권 등 사용할 수 있는 권리를 가지지 못하는 경우가 발생할 수 있다. 이러한 문제를 해결하기 위하여, 민법은 건물의 전세권자를 위한 법정지상권(동법 제305조), 저당권의 실행으로 인하여 대지와 건물의 소유자가 달라졌을 경우에 건물소유자에게 인정되는 법정지상권(동법 제366조)에 관한 규정 등을 두고 있고, 판례는 관습법상의 법정지상권을 인정하고 있다.
그러나 단지 및 1동의 건물에 여러 명의 구분소유자가 존재하는 집합건물의 경우에는 구분소유자의 전유부분과 그 대지의 소유관계 불일치에서 발생하는 분쟁을 민법에서 예정하는 일반적인 법리로 해결할 수 없는 경우가 많다. 그리하여 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에서는 이러한 분쟁을 예방 또는 해결하기 위하여 특별한 규정들을 두고 있다. 즉 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유자는 규약에 달리 정함이 없는 한 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으며, 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 그 대지의 소유권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다고 규정하고 있다(동법 제20조). 이와 같이 집합건물의 전유부분과 대지사용권의 일체성을 강조하는 이유는, 통상 1필지 또는 여러 필지의 대지상에 집합건물이 건축되면 그 구분소유자는 대지권비율에 해당하는 공유지분소유권을 취득하는 것이 일반적이므로, 전유부분의 대지로서 지분형태로 존재하는 공유지분소유권을 별도의 거래객체로 하는 것이 부적절하기 때문이다.
그런데 문제는 1필지의 토지 또는 여러 필지의 토지 전부가 대지권의 목적인 토지가 되는 것이 아니라 1필지의 토지 중 일부 지분이 대지권의 목적인 토지가 될 수 있다는 점이다. 즉, 1필지의 토지 중 1/3지분만이 대지권의 목적인 토지가 되어 구분소유자가 자신의 전유부분면적 비율대로 대지사용권을 취득하고, 나머지 2/3지분에 대하여 전유부분의 소유권을 취득하지 않은 제3자의 공유지분소유권이 성립될 수 있다. 「부동산등기법」은 토지소유자와 전유부분소유자가 규약으로 정하기만 하면, 1필지의 토지의 일부 지분에 대하여도 대지권이 성립할 수 있고, 그 토지지분을 대지권의 목적인 토지로 하여 대지권등기를 할 수 있도록 규정하고 있다(동법 제40조). 즉, 「부동산등기법」에는 대지권의 목적이 되는 토지가 1필지의 토지의 전체 면적 또는 일정 지분 이상이어야 한다는 규정이 없다. 현실적으로 집합건물의 전체 대지 또는 그 일부만이 대지권의 목적인 토지인 경우에 이를 바탕으로 대지권등기가 경료되지 않는 경우가 흔하다. 즉 집합건물의 부지인 대지는 구분소유건물과 분리하여 처분될 수 없음에도 불구하고 현실에 있어서는 집합건물에 관한 등기부에 대지권의 목적인 토지 및 대지권의 표시에 관한 사항이 등기되지 않고 대지에 관한 등기부가 독립하여 별도로 존재하게 되는 경우가 있다. 그리하여 집합건물이 건축되어 분양될 때까지 대지권의 목적인 토지에 관하여 지적정리가 끝나지 않은 관계로 분양자가 일단 구분건물에 관하여만 소유권이전등기를 경료해 주는 경우 또는 신축된 집합건물에 건축법 또는 주택법상의 문제가 있어 건물에 관한 등기가 지체되자 분양자가 일단 수분양자에게 건물의 부지인 대지의 공유지분권에 관하여 소유권이전등기를 경료해 주는 경우에 집합건물과 대지권의 목적인 토지 사이에 등기부가 분리될 수 있고, 이러한 경우 집합건물이 성립하면 대지권의 목적인 토지는 구분건물과 분리하여 처분될 수 없는 관계로 대지에 관한 등기부의 기재만(대지의 공유지분 소유권)을 믿고 경매 등을 통하여 토지만을 취득한 자는 소유권이전등기를 마치더라도 그 등기는 무효이어서 불측의 손해를 입을 수 있다.
예를 들면, 분양자가 수분양자들에게 대지권등기를 해주지 않고 집합건물의 부지인 대지에 관한 공유지분권이전등기를 경료해 주었고(수분양자들 지분의 누적합계 20%), 분양자는 구분건물을 모두 분양하였음에도 대지에 관한 나머지 80%의 공유지분을 그대로 보유하는 상황에서, 대지에 관한 공매・경매절차가 진행되어 제3자가 대지에 관한 80%의 공유지분을 경락받은 경우에, 판례에 의하면 제3자는 그 권리를 상실하고 구분소유자들에 대하여 위 대지의 점유・사용으로 인한 차임 상당의 부당이득반환 및 지료청구도 할 수 없다는 결과가 된다. 또한 낙찰받은 매수인은 이미 구분건물이 존재하는 사실을 알고 공유지분을 취득한 것이므로 집합건물법 제20조 제3항 소정의 선의의 제3자로서 보호받을 수도 없으며, 수분양자들은 80%의 공유지분을 무상으로 이전받게 된다.
현재 통설과 판례는 집합건물법상 대지와 전유부분의 처분의 일체성에 지나치게 집착한 나머지, 집합건물이 건축된 전체 대지 중 일부가 지분형태로 소유권이 이전되는 것을 허용하지 않고 있다. 그러나 토지 중 일부 지분도 민법상 소유권의 객체가 되고 또 저당권의 객체가 되는 점을 고려한다면, 이와 같은 통설과 판례의 획일적인 판단의 잣대는 불합리하다고 생각된다.
본 논문에서는 대지권 미등기 상태에서 구분건물과 함께 그 부지인 대지의 공유지분에 관하여 소유권이전등기가 경료된 경우 또는 분양자가 수분양자들에게 대지권의 목적인 토지의 공유지분을 모두 이전해 주지 않고 잔여 공유지분을 남긴 경우에, 대지에 대한 수분양자의 공유지분 또는 분양자의 잔여 공유지분에 관하여 각각 제3자에게 소유권이 순차로 이전되면서 발생하는 등기와 실체적 권리관계의 괴리현상을 용인하는 통설과 판례의 입장을 비판하고 그 해결방안을 찾아보고자 한다.
주제어: 건물의 대지, 공유부분, 구분건물, 구분소유자, 대지권, 대지공유지 분, 대지사용권, 대지소유권, 분양자 잔여분대지, 전유부분, 집합건물.
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