외국자본이 국내 오피스빌딩 시장(거래규모 및 가격)에 미친 영향 분석 : 서울 오피스빌딩 시장을 중심으로
저자
발행사항
용인: 단국대학교 부동산건설대학원, 2010
학위논문사항
학위논문(석사)-- 단국대학교 부동산건설대학원: 도시및부동산개발학과 부동산개발전공 2010. 2
발행연도
2010
작성언어
한국어
주제어
DDC
333.33 판사항(22)
발행국(도시)
경기도
기타서명
An Analysis of the Impact of Foreign Funds on a Domestic Office Building Market for Volumes and Prices :Based on Office Building Market in Seoul
형태사항
ⅷ,87 장: 삽도; 26cm.
일반주기명
단국대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.
지도교수:고석찬
참고문헌 : 장.
소장기관
우리나라의 부동산시장은 1998년 외국자본에 전면 개방되었다. 이는 당시의 경제위기 상황으로부터 기인한 것으로 외국자본을 적극적으로 유치하기 위한 조치의 일환이었다. 이는 또한 IMF가 우리나라에 대해 요구하였던 금융시장 개방과도 부합하는 조치였다. 국내 부동산시장이 개방되자 사모펀드, 헤지펀드를 필두로 외국자본이 경쟁적으로 서울 오피스빌딩 시장에 진출하였다.
국내 오피스빌딩 시장은 외국자본의 유입을 계기로 일대 전환기를 맞이하였다. 국내자본에 비해 상대적으로 과학적인 투자·운용 기법과 수익성 중심으로 운용된 외국자본의 운영행태는 국내 투자자들에게 충격적인 영향을 미쳤다. 또한 외국자본의 투자행태에 발맞추어 국내자본의 성숙을 위한 법·제도가 마련되자 오피스빌딩 시장은 금융사를 중심으로 재편되었고 바람직한 투자대상으로 자리 매김 하였다. 이와 같이 국내 자본시장이 성숙해짐에 따라 오피스빌딩에 대한 투자수요가 지속적으로 증가하였고, 거래가 활성화 되었으며, 거래규모 및 거래가격은 가파른 성장세를 나타내었다.
본 논문은 이처럼 국내 오피스빌딩 시장에 획기적인 변화를 가져온 외국자본이 국내 오피스빌딩 거래규모와 가격 변화에 미친 영향을 다루었다. 특히 지난 10년 간 외국자본이 보여준 국내 오피스빌딩 거래행태와 거래가격 변화에 초점을 맞추었다. 연구자는 이를 위해 2000년부터 2009년 상반기까지 거래된 오피스빌딩에 관해 조사·분석하였다. 조사 대상지역은 서울에 소재한 오피스빌딩으로 한정하였으며 보다 구체적인 분석을 위하여 거래된 오피스빌딩을 규모에 따라 세분하였다. 그 결과 지난 10년 간 외국자본이 오피스빌딩 거래에서 보여준 행태적 특성은 다음과 같음을 알 수 있었다.
첫째, 외국자본은 외환위기 이후 국내 경제가 위축되었던 시기에 집중적으로 국내 오피스빌딩을 인수한 것으로 나타났다. 둘째, 외국자본의 투자대상은 서울지역 중 도심, 강남, 여의도와 같은 주요 비즈니스권역에 위치한 오피스빌딩이었다. 셋째, 외국자본은 중대형 오피스빌딩에 집중 투자하였으며, 특히 초대형 오피스빌딩에 높은 관심을 나타냈다. 넷째, 외국자본은 투자수익의 극대화가 가능한 사업구조를 수립하였으며 운용수익의 원천인 임대활동에 보다 적극적으로 대응하였다. 마지막으로, 외국자본은 국내 경제가 본격 회복기에 들어간 2005년 이후 취득하였던 오피스빌딩을 매각하여 막대한 투자수익을 창출하였다.
그런데 국내자본의 오피스빌딩 거래행태는 외국자본과 대조를 이룬다. 외국자본이 오피스빌딩을 취득한 시기동안 국내자본은 오피스빌딩 시장에서 매도 중심의 위치를 차지한 것으로 나타났으며, 외국자본이 본격적으로 매도에 나선 2005년부터 국내자본은 높은 가격으로 오피스빌딩을 인수하였다. 본 연구의 분석기간 동안 반복 거래된 77개 오피스빌딩의 매매사례를 분석한 결과, 외국자본은 국내자본에 비해 거래비중이 월등히 낮음에도 불구하고 국내자본의 2배에 달하는 2조1천억 원의 자본이득을 실현한 것으로 나타났다.
외국자본의 투자성과는 그들의 거래행태로부터 비롯된 것이다. 외국자본은 다양한 투자경험을 통해 경기 침체기와 회복기 사이 업무공간에 대한 정확한 수요 예측을 통해 오피스빌딩의 수익적 가치 증가를 예견하였다. 이러한 예측을 토대로 매매차익을 실현하고자 외국자본은 오피스빌딩 시장을 선도할 수 있는 핵심 비즈니스권역에 소재한 중대형 이상의 오피스빌딩에 주로 관심을 보였다. 뿐만 아니라, 경기 회복으로 인해 국내자본의 오피스빌딩에 대한 수요가 증가하자 거래시장을 주도하여 높은 가격을 형성함으로써 막대한 자본이득을 실현할 수 있었다. 따라서 최근 전 세계적인 금융위기 여파에도 불구하고 오피스빌딩의 거래가격이 높은 수준을 유지할 수 있었던 것은 외국자본이 매각활동을 통해 오피스빌딩 거래 시장을 주도하였기 때문으로 해석할 수 있다.
외국자본이 국내 오피스빌딩의 거래 규모와 가격에 미친 영향에 관한 이러한 연구 성과에도 불구하고 본 논문은 외국자본이 오피스빌딩 거래 규모와 가격에 미친 직접적인 영향을 입증할만한 심층적인 분석에 도달하지 못한 한계를 지닌다. 국내 오피스빌딩 거래에 관한 정보의 폐쇄성으로 인해 자본 유형이 거래 가격에 미친 인과관계 분석이 곤란하였기 때문에 자본 유형에 따른 거래행태를 단순 비교할 수밖에 없었다. 그러나 오피스빌딩 시장에서 나타난 외국자본의 투자행태와 국내 오피스빌딩 시장에서 나타난 가격상승 간의 상관관계를 확인하였다는 측면에서 의의가 있다.
A real estate market of Korea has been completely open to foreign capitals since 1998. This was caused by an economy crisis at that time and was one of policies to attract foreign funds aggressively. Also this decision was in accordance with the opening finance market that IMF had asked us for. As a real estate market opened, foreign funds, such as private funds and hedge funds were rushing competitively into the office building market in Seoul.
Domestic office building market has faced a turning point by an inflow of foreign capitals. Business behaviors of foreign funds with comparatively scientific investment and management skills pursuing profit did impact strongly on domestic investors. When laws and regulations for growing domestic capitals have been set in accordance with foreign funds investment behaviors, office building market was reorganized based on finance firms and office buildings were considered as a desirable objects to invest. As the domestic capital market getting developed, investment demands for office buildings have been increased continuously, trading was activated, their volume and price have been raised sharply.
In this study, we have analyzed an impact of foreign capitals, which brought a breakthrough change in a domestic office building market, on volumes and price changes of domestic office buildings. Specially did focus on the business behaviors and price changes which foreign capitals have shown on domestic office buildings for the last 10 years. For this, researchers have examined and analyzed office buildings in Seoul traded from 2000 till the first half of 2009. Objects to examine were limited to office buildings in Seoul and for more concrete analysis, have classified traded office buildings by size. The result of this study made us understand behavioral features of foreign capitals for the last 10 years as follows.
First, foreign capitals have bought domestic office buildings intensively in the time of economy shrinks after the foreign exchange crisis. Second, objects to invest were office buildings placed in important business areas like downtown, Kangnam and Yeouido of Seoul. Third, foreign capitals have intensively invested in middle-large scaled office buildings, specially showed big interests in ultra high towers. Fourth, foreign capitals have established a business structure that can maximize their invest profit and worked more actively for rent business, which is a source of service profit. Finally, they have created a huge scaled profit by selling office buildings after 2005 when domestic economy getting recovered.
But business behavior of domestic capitals contrasts with that of foreign capitals. while foreign capitals were buying office buildings, domestic capitals have sold office buildings and began to buy them at high prices from the time when foreign capitals started to sell. Based on analysis of repeated trade cases of 77 office buildings during the time of this study, we could find that foreign capitals have realized a capital profit of two thousand and one hundred billion Korean won, which may double that of domestic capitals even though their trade cases are quite lower than those of domestic capitals.
Their investment success comes from their trade behaviors. they did estimate a profit value increase of office buildings exactly through the accurate estimation of demand for office spaces during the time of economy shrinks and recovery with their various investment experiences. Based on these estimations, in order to realize the marginal profit of trade, they were mainly invested in middle-large scaled office buildings placed in central business area that could lead office building market. When demands for office buildings were increasing by an economy recovery, they could realize a huge scaled profit with high prices by leading office buildings market. Thus we could understand the reason to keep prices of office buildings high level in spite of a recent world finance crisis was due to their leading the market by selling office buildings.
For all that this study has achieved an outcome to understand the impact of foreign capitals on volumes and prices of domestic office buildings, yet it has some limitation that could not reach a profound analysis that could verify a direct impact of foreign capitals on volumes and prices of domestic office buildings. Due to the closed information for domestic office building trade, we didn't have a chance to analyze a causal relationship of capital types but to compare simply trading behaviors of foreign capitals by capital types. However we think, it is meaningful to understand the interrelation between investment behaviors of foreign capitals and the price increase of domestic office buildings.
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