골프 會員券 價格 決定要因 및 內在價格 推定 : 헤도닉 價格模型을 利用하여
저자
발행사항
서울: 단국대학교, 2006
학위논문사항
학위논문(박사)-- 檀國大學校 大學院: 都市計劃및 不動産學科 2007. 2
발행연도
2006
작성언어
한국어
주제어
DDC
333.3323 판사항(20)
발행국(도시)
서울
기타서명
(A) study on the determinants and estimation of country club membership price
형태사항
viii, 158 p.: 삽도; 26 cm.
일반주기명
지도교수:고석찬
참고문헌: p.144-150
소장기관
본 연구는 우리나라 서울을 포함한 수도권에 위치하고 있는 회원제 골프장 62개소를 대상으로 회원권 선택요인을 선행 연구사례를 통해 도출한 골프회원권의 시장가격 결정요인 19개를 독립변수로 사용하여 어떤 속성변수가 회원권의 시장가격에 영향을 미치는지 헤도닉 함수모형을 수립하여 고찰하였다.
본 연구에서 최적모형을 수립하기 위해 검토한 골프회원권의 가치 추정모형은 선형 (Linear)모형과 비선형모형인 준로그(Semi-Log), 역준로그(Inverse Semi-log), 이중로그(Double-log) 및 박스콕스(Box-Cox)모형이다. 최종적으로 박스콕스(Box-Cox)모형이 선택되었다. 이 모형을 이용하여 수도권 62개 골프장의 시장가격을 추정하였고, 이어서 회원권의 변수(속성)별 한계지불의사액(W.T.P.)을 산출·제시하였다.
급속도로 늘어나는 골프인구 수요의 증가로 인하여 불과 5년 여 후면 우리나라도 400여 개 골프장을 보유할 것으로 예상되며 이와 더불어서 회원권 거래시장도 그 규모가 증대될 것으로 보인다. 이러한 시점에서 본 연구는 이미 경제학 분야에서 가치평가 이론으로 자리를 잡은 헤도닉 이론을 이용하여 골프회원권의 적정가격을 추정하는 모형을 제시함으로써 학술적인 측면이나 실무적인 측면에서 기여할 수 있을 것이다.
본 논문의 연구결과와 시사점을 요약하면 다음과 같다.
첫째, 수도권 골프장 회원권의 가격 결정 요소(변수)들은 다음과 같으며, 이를 영향력이 큰 순서대로 살펴보면, ‘주말부킹보장 회수 (BOOK_NOS)’, ‘비회원 그린피 (SP06NFEE)’, ‘모집회원수 (MBS)’ ‘코스길이 (LENGTHYD)’, 연계서비스 유무(ADD_SVC)’, ‘티업간격 (TU_MNT)’인 것으로 나타났다.
둘째, 헤도닉 모형에서 선택된 속성들과 산출된 베타계수를 이용하여 실제 회원권 시장 관찰자료와 모형의 추정치를 산정한 후 비교해 본 결과 18홀 -5.8%, 27홀 -1.5%, 36홀 +1.7%의 평균 추정오차를 나타내었다. 전체적으로 추정가격은 1.8%정도 시장 관찰가격 보다 낮게 나타났다.
셋째, 수도권에서 최근 분양한 골프장을 대상으로 실증분석한 결과 18홀의 경우, -6.7%와 +3.1%정도의 시세오차가 났으며, 27홀 골프장 사례의 경우는 -0.5%수준의 최소오차율을 보였다. 그리고 36홀도 비교적 낮은 오차율인 -2.7% 수준을 나타내었다. 전체적으로 보면, 시세적합률은 94.5%로 높게 나타났으며, 이러한 결과를 통해 헤도닉 가격모형의 실무 차원에서의 유용성을 확인할 수 있었다.
넷째, 속성별 지불 의사액(WTP : willingness to pay)을 추정해 본 결과, ‘주말부킹가능 회수(Book_Nos)’변수의 경우, 부킹 1회 보장에 따른 WTP금액은 수도권 회원권 평균 시세의 30%에 달하는 1억1천5백 만원으로 나타났다. ‘비회원 그린피(Sp06Nfee)’변수의 경우 그린피 만원 당 WTP는 약 1억2천만 원으로 수도권 회원권 평균 시세의 약 32%에 해당하는 높은 금액이었다. ‘티업간격(Tu_Mnt)’변수의 경우 1분을 증가시킬 경우 회원권 평균시세에 16.1%에 상응하는 6천1백만 원의 WTP 금액이 산출되었다. 이어서 ‘코스길이 변수(Lengthyd)’는 500야드 늘어날 경우를 가정하면 WTP가 평균 753만 원 상승하는 것으로 나타났으며, ‘회원수(MBS)’의 경우 열명을 추가로 모집할 경우, WTP가 약 71만 원 하락하는 것으로 나타났다. 골프장 방문객에게 부가적으로 골프텔이나 콘도, 스키장 등을 제공하는 연계서비스(ADD_SVC)가 제공되는 회원권의 경우, 수도권 평균가를 기준으로 약 3천만 원 정도 하락하는 것으로 나타났다.
다섯째, 본 연구를 통하여 박스·콕스(Box-Cox) 헤도닉 모형의 회원권 시장가격 추정의 유용성이 입증되었고, 회원권 가격을 결정하는 요인과 지불의사액(WTP : willingness to pay)의 변수 별 가격민감도가 회원권 거래시장에서 전문가들이 고려하는 내용과도 상당히 근접함을 확인할 수 있었다.
이상의 연구 결과를 통하여 회원권 가격 추정모형이 골프장 경영자나 회원권 투자자, 회원권 거래전문업소 등에서 의사결정 지원수단으로 활용될 수 있음을 입증하였다는 데에 본 연구의 의의가 있다. 앞으로 골프장 사업과 관련하여 보다 공신력 있는 다양한 정보가 축적되면 회원권 가격 추정모형의 개선과 보다 다각적인 활용이 가능할 것으로 보인다.
The purpose of the study is to examine which property variables among club membership price determinants affect membership market price by using Hedonic Price Model with 19 independent variables and to estimate golf membership market price. The data for the property variables were collected from 62 membership golf clubs located in the Seoul Metropolitan Region in Korea.
In order to select the best model, various value estimation models for golf cub membership were reviewed such as Linear model, Semi-Log as non-linear model, Inverse Semi-log, Double-log and Box-Cox model. Based on the test results, Box-Cox model was selected to estimate market price of the 62 golf clubs in the metropolitan area. Then marginalized W.T.P(willingness to pay) price for each variable(property) was calculated.
The sharp increase in the demand for golf membership is expected to foster construction and management of more than 400 golf clubs in Korea just in 5 years. In addition, the membership trading market will be expanded in size. From this perspective, the study suggested that an estimation model of proper price of golf club membership by using the Hedonic theory, which is generally regarded as a value-evaluation theory in economics, in order to contribute ton both practical and academic aspects.
The results and policy implications of the dissertation are as follows:
First, variables among membership price determinants of golf clubs in the metropolitan area include, in the order of impacts, ‘Number of Weekend Booking Guarantees (BOOK_NOS)’, ‘Non-member Green Fee (SP06NFEE)’, ‘Number of Members (MBS)’, and ‘Length of Course (LENGTHYD)’, ‘Linked Services (ADD_SVC)’, and then ‘Tee-up Interval (TU_MNT)’.
Second, the study compared actual membership price data with the estimation price using selected properties in the Hedonic model and derived beta coefficients. The results showed that average estimation error of -5.8% for 18 holes, -1.5% for 27 holes, and +1.7% for 36 holes. Overall the estimated prices tended to be lower than actual market price by about 1.8%.
Third, the analysis on the selected golf clubs in the metropolitan area provides market-condition errors of -6.7% and +3.1% for 18 holes and the minimum error rate of -0.5% for 27 holes. In addition, 36-hole courses show a relatively low error rate of -2.7%. Overall, the market-condition appropriation rate is 94.5%, which is high, and the practical utility of the Hedonic Price Model is confirmed.
Fourth, W.T.P. price by property shows that W.T.P. price for one booking guarantee, in terms of the variable of ‘Number of Weekend Booking Guarantee,’ is about 115 million won which is about 30% of average market price of membership in the metropolitan area. Meanwhile, W.T.P. price per 10,000 won of green fee is about 120 million won, which is high and about 30% of average market price of membership in the metropolitan area. In terms of ‘Tea-up Interval (Tu_Mnt)’, increase of one minute creates 61 million won of W.T.P. price, which is worthy of 16.1% of average market price of membership. In addition, when assuming that ‘Length of Course (Lengthyd)’ is additionally constructed by 500 yards, the W.T.P. price increases by 7,530,000 won on average. For the ‘Number of Members (MBS)’, additional collection of 10 members lowers the W.T.P. price moving toward a negative (-) direction by about 710,000 won. When ‘Linked Service (ADD_SVC)’, which means additional provision of golftel, condominium, ski resort, etc. to golf club visitors, is included in membership, the W.T.P. price rather decreases by about 30 million won compared to average price of the metropolitan area.
Fifth, the study confirmed utility of the Box-Cox Hedonic Model for membership market price estimation and showed that determinants of membership price and price sensitivity of the W.T.P. price by variables are quite consistent with what professionals in membership trading market consider.
The above results of the study implicate that the membership price estimation model proves its practical availability to support decision-making of management of golf clubs or membership investor, professional membership-trading business, etc. In the future, more diverse studies would be possible when various information on the property variables of golf clubs is available.
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