북한지역 도시개발사업지구의 토지감정평가 연구
저자
발행사항
용인 : 단국대학교 부동산·건설대학원, 2017
학위논문사항
학위논문(석사)-- 단국대학교 부동산·건설대학원 : 부동산·건설대학원부동산경영학과 2017. 8
발행연도
2017
작성언어
한국어
DDC
333.33 판사항(23)
발행국(도시)
경기도
기타서명
Appraisal of land value for the urban development project in North Korea
형태사항
viii, 90 p. : 표 ; 30 cm.
일반주기명
단국대학교 학위논문은 저작권에 의해 보호받습니다
지도교수: 김현수
참고문헌 : p.85-87
소장기관
1950년 한국전쟁 이후 남북통일에 대한 논의는 끊임없이 이어지고 있으며 최근에는 경제적 이익의 측면에서 그 중요성이 부각되고 있다. 그러나 막대한 통일비용에 대한 우려의 목소리 또한 크다고 할 수 있는데 이에 대한 해결방안으로 북한지역의 도시개발사업을 시행하여 북한의 경제수준을 성장시키는 방안을 생각해 볼 수 있다.
북한의 도시개발사업은 정치적 부담이 적고 적은 비용으로 시행할 수 있는 것부터 단계별로 시행할 필요가 있고 사업을 진행하기 위하여 선결적으로 사업지구 내에 소재하는 토지에 대한 보상절차가 요구된다. 따라서 본 연구는 북한지역의 도시개발사업지구의 토지 감정평가방안을 제안하는 것을 목적으로 한다. 본 연구에서는 북한 토지를 감정평가하는 방안을 제안하기 위하여 지가이론, 지가발생요인과 형성요인을 검토하고 사회주의국가인 중국, 베트남의 감정평가방법 및 통일독일의 구동독 토지가치 평가사례 등을 분석하였다. 그 결과 독일의 지역비교법 및 베트남의 잔여법 외에는 사회주의국가인 중국과 베트남에서도 남한의 감정평가3방식과 유사한 감정평가방법을 사용하고 있다는 결과를 도출하였다.
본 연구에서 북한의 도시개발사업을 총 3단계로 나누었으며 1단계는 개성공업지구의 재개 및 확장, 2단계는 북한의 사회기반시설 건설 사업, 3단계는 북한의 도시재정비사업으로 설정하였다.
도시개발사업 1단계에서는 개성공업지구의 확장부지 사용에 대한 보상이 필요하다. 개성공업지구 1차 사업부지 개발 이후 북한에서는 「부동산관리법」을 제정하여 부동산 사용료를 징수하고 있으므로 개성공업지구의 확장사업을 진행할 경우 부동산 사용료 외에 추가적으로 사업부지 내 거주민의 농업손실과 기업소의 영업손실을 보상하여야 한다. 이것은 남한의 농업 손실보상 및 영업 손실보상의 개념과 같고 보상평가는 북한의 농가소득과 기업의 영업이익 등의 자료를 기준으로 손실액을 산정한 후 기타 비용을 추가하는 방법으로 평가할 수 있다.
북한의 도시개발사업 2단계에서 남한은 사업시행자로서 사업부지 내의 토지 보상평가를 진행하여야 한다. 이 경우 구동독의 거래가격 평가방법이었던 지역비교법을 준용한 남·북한 유사도시비교법과 감정평가3방식을 북한의 토지 용도에 맞게 적용할 수 있다.
도시개발사업 3단계인 도시재정비 사업지구 내의 토지에 대한 보상은 지가균형이 고려되어야 하므로 남·북한의 유사도시비교법, 남한의 감정평가3방식 외에 북한 실정에 맞는 평가모형의 개발이 필요하다. 이후에는 남한의 공시지가제도와 같은 현실적인 시장가치를 반영한 기준지가의 도입에 대한 논의도 필요하며 이것은 남·북한 경제통합 혹은 통일 이후 일률적인 토지정책의 실현을 위하여 요구되는 것이다.
이 연구를 통해 얻을 수 있었던 결론을 요약하면 통일비용 감소와 한반도 전체의 경제성장을 위한 북한지역의 도시개발사업은 정치적인 위험 및 비용을 고려하여 단계적으로 시행하여야 하며 사업의 원활한 진행을 위한 북한 토지의 감정평가는 토지의 용도, 이용계획, 토지 현황에 따라 남한의 감정평가3방식과 구동독의 지역비교법을 준용하여 할 수 있다는 것이다.
본 연구는 막연하게 통일 이후의 북한 토지의 감정평가방안이나 남한과 같이 감정평가에 필요한 모든 요소를 선결적으로 갖추고 난 이후가 아닌 현시점에서 북한 토지의 감정평가방안을 제안했다는 점에서 의의가 있다. 특히 사회주의 국가들의 감정평가방법 역시 시장성을 기반으로 발전되어 온 남한의 감정평가방법과 유사하다는 결과는 북한 토지의 감정평가 시 남한의 감정평가사들이 바로 업무를 수행할 수 있다는 것을 의미한다. 북한 토지의 감정평가방안에 대한 연구는 최근 중요성이 더욱 강화되고 있는 남·북한 경제협력 및 북한지역의 도시개발사업을 지원하는 데 기여할 수 있을 것이다.
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