국내 대형빌딩의 가격변화와 투자수익률 분석에 관한 연구 : IMF외환위기 이후 10년간의 주료 거래 사례를 중심으로
저자
발행사항
서울: 경기대학교 서비스경영전문대학원, 2011
학위논문사항
학위논문(석사) -- 경기대학교 서비스경영전문대학원: 부동산투자금융전공 2011.12
발행연도
2011
작성언어
한국어
주제어
발행국(도시)
서울
기타서명
(A)study on price change and investment capitalization rate analysis of domestic large-sized buildings : based on major transaction cases for 10 years after IMF foreign exhcange crisis
형태사항
vi, 87장: 삽도; 26 cm.
일반주기명
경기대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.
지도교수 : 송하성
참고문헌 : p.83-84
소장기관
1998년의 IMF 외환위기는 국내의 자본시장은 물론이고 부동산 시장 전반에 걸쳐 큰 영향을 끼치게 되었다
본 연구는 2000년 이후 약 10여년 간의 여러 부동산 영역중에서 특히 대형 오피스빌딩 시장에 관한 수급 변동 요인과 거래 사례를 중심으로 거래 가격의 추이와 연도별 수익률 변동 추세에 관한 분석을 시도하였다
또한 새롭게 부각되는 부동산 투자 상품의 종류와 구조 및 시장환경을 분석했으며동 기간대의 대체 투자 상품인 채권 주식 금값과의 평면적인 비교도 시도하였다
이러한 영역에 대한 선행 연구들이 2000년대 중반 이후 본격적으로 나타나기 시작했으며 주로 거래 금액의 추세와 수익률의 개념, 외국계 자본의 거래 패턴과 투자 사례에 초점을 맞추고 있다
IMF 외환위기 이후 국내에 진출한 외국계 펀드들의 오피스 빌딩 가격 산정 방법은 수익률 환원법을 기초로 하여 현금할인(DCF) 유동화(ABS) 등의 다양한 금융 용어와 기법을 사용하였으며 그 이전에 우리가 가지고 있던 대부분의 평가 기준과 패러다임을 바꾸게 만드는 것이었다
이러한 기준에 따라 국내 대형 오피스빌딩의 가격은 대부분 큰 폭으로 디스카운트되어 평가되었으며 낮은 가격으로 거래되었다
그 당시의 시대 상황아래서는 어쩔수 없는 선택이었지만 10여년이 지난 현재의 국내 오피스빌딩 시장은 상전벽해와 같은 변화와 발전이 이루어졌다
가장 큰 변화는 빌딩의 가치를 평가하는 척도가 투자수익률로 정착되었으며
외국 투자자들의 투자기법에 대응하기 위한 금융구조의 발전과 법 제도의 정비에 대한 요구가 생겨나게 되었다
이에 따라 부동산투자회사법의 제정, 부동산펀드의 등장, 세법과 자산유동화법률의 정비등 많은 법적 환경이 개선되거나 제정되었다
두번째 번화는 부동산의 증권화 경향에 따라 일반 소액 투자자들의 시장 참여확대 기회가 커졌고 부동산의 소유형태가 다양해지는 특징을 보이게 된 것이다
이에 따라 자금의 모집이 용이해졌고 대규모로 모집된 자금이 오피스빌딩에 투자하기 위한 펀드로 구성되면서 수요초과 시장이 형성되었고 이러한 추세는 2006년이후2008년 까지 오피스빌딩의 가격 급등 요인을 제공하게 되었다
본 연구는 이 기간에 거래된 약 500여 건의 거래 사례를 중심으로 권역별 특징과 거래단가를 추정하여 10년간의 가격변동성과 투자수익률의 변화를 발견하려 노력하였지만 몇가지의 한계점을 인식하지 않을 수 없었다
먼저 부동산의 거래 특성상 비공개적인 요소가 많기 때문에 거래 사례에 대한 정확한 자료를 수집하고 분석하기 곤란할 경우가 많았다
따라서 자료 분석에 사용한 자료들은 언론기사 및 등기부확인 탐문 등 다양한 방법으로 취합하고 분석하였기 때문에 정확한 거래금액과 거래시점 분석기법 심지어는
거래사실 조차도 연구자에 따라 달라질 수 있다는 한계점을 보이고 있다
또한 거래 당사자간의 특약으로 인한 거래의 특수성이 존재할 수 있기 때문에 모든 거래사례가 시장의 시세를 정확히 반영한다고 보기 어려운 면이 있었고 계량화된
자료들이 통계적으로 의미가 크거나 시계열적인 일관성이 있다고 보기 어려웠다
이러한 한계에도 불구하고 10년간의 대형 오피스 빌딩 시장 가격과 수익률 추세를 살펴본 것은 큰 의미가 있었으며 2012년 이후의 시장에 대한 예측도 어느 정도 가능하게 하는 성과가 있었다
투자 분석의 기법과 금융구조 설계,물건분석과 자금모집에 이르기까지 국내 자본의
성장은 이제 한국시장을 넘어 역으로 금융 선진국인 미국과 유럽등 주요 국가에 진출하게 되었고 그에 따라 국경을 초월하는 글로벌 환경에 대한 이론적 배경과 연구가 절실한 환경이다.
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