共同住宅 管理體系 改善에 關한 硏究 = (A)study on the improvement of the multi-family housing management system
한글초록:본 연구의 목적은 공동주택관리체계를 개선함으로써 살고싶은 공동주택을 만들어 가는데 기여하고자 수행하였다. 연구의 방법은 공동주택관리체계의 역할 관계를 고려하여 입주자측면, 입주자대표회의 및 관리주체측면, 법제도적 측면에서 분석틀을 설정하여 문헌조사와 설문조사방법을 활용하여 현황 및 문제점을 분석하고 개선방안을 강구하였는 바, 주요 연구 결과는 다음과 같다. 첫째, 입주자들의 관리서비스의 만족도를 높이고 질 높은 관리서비스를 향유하기 위해서는 공동주택관리서비스에 대한 평가체계 구축하여 주기적인 평가를 실시하고 그 결과를 환류하도록 해야 한다. 그리고 사회심리성분석에서 나타나고 있는 바와 같이 입주자들간의 프라이버시, 과시성, 협조성 등이 학력별, 소득별 등으로 동질적인 동시에 이질적인인 양면성을 가지고 있으므로 입주자들이 공동주택을 공동체로 인식할 수 있도록 하는 프로그램, 즉 공동체활성화방안을 적극 도입할 필요가 있다. 둘째, 입주자대표회의 및 관리주체측면에서는 공동주택관리업무의 핵심적인 역할을 수행하며 분석내용도 입주자대표회의와 관리주체인 관리조직의 구성방법과 주로 관리주체가 실제 관리업무를 수행하는 유형, 즉 운영관리와 유지관리의 4가지로 나누어 분석하였다. 대표적인 분석내용은 입주자대표회의 구성에서 세입자들을 참여, 관리주체의 조직, 운영관리에 해당하는 관리비, 회계관리의 투명성제고, 하자보수를 위한 보험제도의 활용방안, 장기수선계획과 장기수선충당금의 연차별 확대방안을 제시하였다. 셋째, 공동주택관리와 관련된 정부의 역할인 제도적 미비점 보완은 여러법에 나누어져 있는 공동주택관련법을 종합한 공동주택관리법의 제정의 필요성, 단지별 개별관리개념을 넘어서 일정단지들을 통합 관리할 수 있는 광역관리 도입 필요성 및 선별 도입방안 등을 제시하였다
더보기영문초록:Ⅰ. Introduction One of two persons in South Korea dwells in apartment building, and this can be triggered by industrialization, urbanization and the growth of the nuclear family. Despite of numerical expansion of apartment buildings, there are diverse side effects and problems in apartment management. Multi-family housing is an arena where various owners possess individual property rights while sharing large public area each other. To improve the quality of life and reduce the social and owner expenses, it is important to rectify public rules for management, which will make the housing life expectancy longer, However, recent housing re-construction boom tends to underemphasize building repair or problem fixing, thus facilitating housing worn outs. In the case of high-rise apartments, the frequent ownership transfer prohibits any long-term repair planning and its implementation. The management plan for multi-family housing, therefore, becomes an important housing issue for local governments since the inadequate maintenance and management will be likely to abuse resources at national level and also threaten the safety of public lives. Considering that multi-family housing management tends to vary across divergent characteristics of area and residents, it is necessary current regulations to be improved to incorporate administrative guidelines and supervision. The purpose of this study is to propose technical, institutional, and administrative policy to be needed for improving multi-family housing management.Ⅱ. Analytical Framework Theoretical framework in this study is based on the Franklin's social constructionism of housing management. Franklin's theoretical framework was used for analysis of context of housing management; the structural context-the ideologies, values and beliefs held by society; the institutional context-the activities and attitudes of institutions and agents; the organizational context-pertaining to the organization of housing management; the operational context-the situations with which housing management has to contend on the ground; and the intersubjective context-the delivery of the service is interpreted by those on the front line. then the individual factors influencing the improvement of multi-family housing management are clarified after the close study about housing management theories explained in chapter 3. Upon this theoretical perspectives, three factors are established as below.‧ Law and Institutional factor - Legal system of multi-family housing management - Enacting Basic Law for Residents' Public Livelihoods - Bound of applying Management Regulations - Large-Unit Apartment Service etc.‧ Operation and Maintenance Management factor - Management Organization - Management System - Long-term Repair Plan and Repair Earmarked Expenses - Safety Management ‧ Residents factor - Needs and Satisfaction of an occupants - Evaluation System for multi-family housing management etc.Ⅲ. Methology Considering the purpose of this study, the complementary use of quantitative and qualitative research methods is desirable. but we find difficulty in obtaining available and reliable quantitative data related to multi-family housing management. With this limitations in mind, we relied on two alternative methodologies, Interview and Questionaire. Interview survey is implemented on 21 persons. Questionaire survey on 700 samples in Metropolitan City of Seoul during 21, Jul. to 20, Aug., 2004. Resulting data are statistically analysed by the SAS(Statistical Analysis System) program. Ⅳ. Findings and Conclusions 1. Current multi-family housing law affiliated with Housing Act has limitation in maintaining rapidly increasing multi-family housing stocks. To prevent possible dispute among private owners and for prolonging the building life expectancy, it is necessary to enact special laws for multi-family housing.2. Management agreement arranged by the consensus of residents is fundamental for public livelihoods in multi-family housing. At central or local government level, "standard management rules for multi-family housing" can be presented as a model to be referenced for the formation of management agreement.3. Multi-family housing management is classified into two types : self-management and consignment-management after the required management period by construction company. Self-management done by residents themselves usually involves lower level service and inefficient manpower utilization due to lack of expertise. Consignment-management by management specialty firms also has limitations in quality management and specialization due to interference from resident-representative committee and excessive competition among service providers which bring down the service quality. Quality management and specialization can be achieved by raising the qualification standards for service firms and prohibiting interference from residents-representative committee. 4. Management committee formed by residents should be incorporated as a legal entity to achieve unbiased and effective management, clarifying legal responsibilities of management committee, and administrative supervision. 5. While construction agencies prepare long-term repair plan since August, 1994, management agencies are required to prepare the plan for housing complexes completed before then. Administrative or professional agencies need to suggest standard formats and manuals to document long-term repair plan for those management agencies, including basic repair items and periods, and guidelines.6. For the precision of safety management, a series of inspections guidelines are required for each of the facilities. Safety instructions should be specific and done continuously for a long-term basis to take effects. 7. In order to make for successful large-unit apartment management, it is important above all, that the construction authorities should reflect it thoroughly from the planning stage. 8. The housing consciousness of residents is ambivalent. They have sense of community and also have solidarity with neighbors. They have homogeneity and discriminate with different educational level, housing size etc. Residents regard the housing as their social and economic status and high income class have tendency to show off their social status reflected by where they live. It is necessary to make a new community to conquer the limit of self-interested attitude. 9. Finally, the Ministry of construction & Transportation revised the full text of "the Act for Promoting Housing Construction" that concentrated on the quantitative supply of houses into "Housing Act" in order to improve the quantity as well as quality of housing construction and management, such as housing welfare, management or improvement of previous houses, in October 2002. Accordingly, local authority need to play critical roles in the area of multi-family housing management and remodeling. Local authority should provide professional knowledge for education, direction and consultation of multi-family housing management rather keeping the previous role to control, manage and regulate it
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