재산은 사람들이 경제적 활동을 영위하는데 필요한 구체적인 보유 수단이며 그중 주택은 삶의 주요한 터전에 해당한다. 그러나 우리 국민들은 주택을 부의 상징으로 여기고 주택에 대한 애착심이 남다른 경향이 있다. 따라서 주택을 삶의 터전으로 생각하기 보다는 투자의 수단이나 재산 증식의 수단으로 활용하기도 한다.
이와 같은 사회적인 분위기속에서 최근 수년 동안 부동산에 대한 경제적 효율을 높이기 위하여 부동산 보유과세 강화와 거래과세 완화차원에서 재산세 세부담을 강화하는 등 과표 현실화를 지속적으로 추진하여 왔으나 재산세는 부동산 시가에 비하여 낮은 과표로 과세되어 적정한 세부담이 되지 못하였다는 지적이 제기되어 왔다. 특히 서울 일부지역을 중심으로 부동산 가격이 급등하였음에도 재산세는 면적크기에 따라 과세되기 때문에 서울에 소재하는 고가의 아파트에 비하여 지방에 소재하는 저가의 아파트가 면적이 넓다는 이유만으로 세부담을 더욱 많이 부담하게 되어 재산세 과세 불형평 문제가 야기된 것이다.
정부에서는 『동일 재산에 대한 동일 세부담』이 되도록 재산세 불형평 문제를 시정하는 노력하였다. 종전의 건물원가에 의거 건물과표를 산정하는 방식을 시가체계로 전환하기 위하여 2004년에는 시가가감산율을 도입하여 불형평을 시정하고자 하였다. 이 과정에서 시가가 높은 아파트에 대하여 재산세 세부담이 급증하게 되자 일부 자치단체에서는 납세자의 민원을 이유로 재산세 세율을 인하하는 조치를 하게 된 것이다. 그 결과 인근 자치단체와의 재산세 과세불형평 문제가 발생된 것이다.
본 연구의 목적은 이와 같은 정부의 재산세 불형평 시정 노력을 통하여 어느 정도 개선효과가 있는지에 대한 기수적인 계량 분석을 하고 나아가 향후 재산세제의 개선을 위한 방안을 모색하기 위함이다. 따라서 재산세 불형평 측정 모형을 개발하고 향후 제도 개선시 재산세 불형평 정도가 어느 정도 시정될 것인지를 측정 모형을 통하여 검증하고자 하는 데 있는 것이다.
우선 재산세의 불형평 정도를 측정하기 위하여 실효세율(시가대비 재산세의 비율)을 산정한 후 각 납세자간의 세부담 격차를 비교할 수 있도록 재산세 불형평 계수를 개발하였다. 이를 활용하여 각 자치단체별, 과세구간별, 국세청기준시가별 재산세 불형평 계수를 측정?분석한 본 연구의 결과로서 시사하는 바는 다음과 같다.
첫째, 재산세 불형평계수는 공동주택이외에 단독주택 시가나 그 밖의 모든 건물 시가를 조사할 수가 있는 경우라면 모든 부동산에 대하여 산출할 수가 있고, 둘째, 동일 자치단체내 납세자는 물론이고 다른 자치단체의 납세자와의 재산세 불형평계수를 상호 비교하여 과세불형평 계수를 분석할 수가 있으며, 셋째, 재산세 불형평계수는 재산세 세율체계가 누진세율이어서 세부담을 차등부담하는 경우는 수직적 재산세 불형평계수를 산출함으로서 과세불형평 정도를 파악 할 수가 있고 넷째, 각 자치단체별 재산세 불형평계수는 아파트 등 공동주택의 가격이 비싼 지역의 자치단체일수록 재산세 불형평계수가 높게 나타나 재산과세의 불형평 정도가 심화되었는 바, 이는 재산세가 시가대비 적정 세부담을 반영하지 못하고 있기 때문으로 분석되며 다섯째, 재산세 불형평계수는 부동산세제개편과 관련하여 분석도구로 활용할 수가 있다.
향후 재산세제도를 개편하는데 재산세 불형평계수모형을 활용하는 경우 첫째, 재산세제의 개편만으로 조세부담의 공평성을 실현하는데 한계가 있고, 재산보유과세 부담의 공평성을 제고하기 위해서는 건물뿐만 아니라 토지에 대한 세부담 수준과의 연계 속에서 문제를 해결해야 할 것이다. 이는 건물 과표현실화를 통하여 과세불형평을 시정한다면 더욱 불형평이 심화되므로 과세형평성을 높이도록 동시 재산세 세율체계를 개편하여야 한다. 둘째, 재산세의 불형평을 시정하기 위하여는 궁극적으로는 시가요소를 건물과표에 확대 반영하거나 건물과표의 평가방식을 시가로 전환하여야 하고 나아가『공시건물가격제도(가칭)』를 도입하여야 할 것이다. 셋째, 재산세 탄력세율의 적용과 과세 불형평문제는 상호반비례 작용을 한다. 자치단체의 탄력세율 조정은「합법성」 측면에서 타당하나 조세의 근본이념인 재산가치에 상응하는 조세부담을 하는 공평성측면에서 비추어 볼 때 탄력세율 적용은 타당하지 못하다. 넷째, 재산세의 단일세율체계가 지방자치단체의 공공서비스에 대한 대가로서 지불하는 것이라고 보는 편익의 원칙에서 볼 때 단일세율체계로 과세하는 것이 일반적이나 이는 각 나라별 조세정책의 문제와 관련될 것으로 본다. 다섯째, 재산과세의 불형평을 시정하기 위하여 토지과표의 현실화와 평준화를 추진하게 되면 개별공시지가의 적용율을 인상하게 되어 상대적으로 시가의 반영비율이 높아지게 되고 나아가 재산세의 세부담 불형평이 개선된다. 여섯째, 재산세의 공평과세를 위해 일시에 시가를 과표에 반영하는 것은 공평과세 측면에서 타당하나 개별 납세자의 지불능력 등을 감안하여 점진적으로 세부담을 인상하여야 타당하다. 납세자의 급격한 세부담 인상을 완화하는 장치를 마련하여야 하고 이를 위해서 과표공제제도, 세부담상한제 등 방안을 모색하여야 할 것이다.
본 연구의 한계는 재산세의 과세불형평에 한정하여 분석하였으므로 개인간 거래시 실거래가격으로 신고하지 아니하여 과표 수준으로 과세되는 취득세나 등록세에 대한 세부담 불형평 문제를 분석하지 못한 부분이 있다. 또한 재산세 세율이 누진세율 체계이므로 어느 정도 차등을 두어야 수직적 형평성을 유지할 수가 있는 지에 대하여 재산세 불형평 정도를 측정하는 데 한계가 있다.
본 연구의 정책적 시사점은 재산세의 과세 불형평을 개선하기 위해 시가에 의한 과세가 되도록 하여야 한다는 점이며 단순히 건물과표만을 현실화하다고 하여 과세불형평이 개선되는 것이 아니라 토지 세부담과 재산세 세율체계를 병행하여 검토하여야 한다. 그리고 각 자치단체별 재산세 불형평계수를 비교함으로서 지방자치단체의 공평과세 노력을 측정하고 건전 지방재정을 기반을 구축하는데 기여할 수 있다는 점을 들 수가 있다.

Property has been a practical means of possession necessary to carry on economic life. Especially, residential buildings are a principal place for living. However, Koreans have regarded the residential building as a symbol of wealth, and their attachment to residential buildings is exceptional. To be specific, they have used residence as means of investment or accumulating wealth rather than space for living.
In this social atmosphere, during recent years the government has continually promoted the rationalization of property tax standards, which includes strengthening real estate holding tax to improve the tax equality and the economic efficiency of real estate, and strengthening the burden of property tax to relieve transaction taxation.
However, property tax has been taxed at the lower assessed value than the market value, thus many taxpayers have spoken out that it has failed to reach an appropriate level of tax burden. In particular, although the real estate price had skyrocketed in parts of Seoul, ( because property tax is taxed based on the size of floor space,) a cheaper apartment located in the provinces is taxed higher than an expensive apartment located in Seoul just because the floor space is larger. This created a problem of inequality in property tax burden.
The government has exerted itself to correct such inequality of property tax for the sake of the principle of "equal tax burden for equal property value." It attempted to correct the inequality by introducing the market value adding-subtracting rate (MVR) in the standard of assessment for buildings in 2004 to replace the previous method of assessing the standard base on the cost value with that based on the market value. In this process the property tax burdens for apartments with high market values increased sharply, and some local governments brought down property tax rates because of the taxpayers' resistance. This resulted in the problem of inequality of property tax burdens compared to other nearby local governments
The purpose of this study is to measure and analyze the effect of the government's efforts in improving the inequality of property tax and to further draw up a plan to reform the property tax system.
Thus this study intends to develop an Inequality measurement model for property tax (IMP), and to verify the degree by which later policy improvements will correct the inequality of property tax through the measurement model.
The study calculates the effectiveness rate (the ratio of property tax to market price) in order to measure the degree of property tax inequality, then develops the Property tax Gini Coefficient (PG) to compare the disparity of tax burden between each taxpayer, and utilizes this to calculate the PG of each local government, each tax section, and the National Tax Administration's tax standard value. The results indicate the followings:
First, if the market values of apartment or individual housing and all buildings can be researched, the PG can be calculated on all real estate. Second, the PG can be analyzed by comparing not only between the taxpayers within the same local government but also the taxpayers in other local governments. Third, when the taxes imposed on a graded base because of a progressive tax rate system of property tax, the degree of property tax inequality can be assessed by measuring the vertical PG. Fourth, the local government PGs were higher for local governments of areas in which apartment prices are high, meaning that the inequality of property taxation has been deepened. This implies that the property tax does not reflect the adequate tax burden per market price. Fifth, the model can be applied as an analyzing tool for improving the real estate tax system.
If the PG model is later used in improving the property tax system, the followings must be kept in mind:
First, the equality of tax burden cannot be realized only by improving the property tax system on buildings. The problem must be solved in connection with the tax burden on land as well as buildings. This is because even if the inequality of taxation is corrected through the rationalization of standards of building assessment, the inequality will be more intensified.
Second, in order to correct the inequality of property tax, ultimately the market value factor must be reflected more extensively in standards of building assessment or the assessment method must be converted from the cost evaluation method to the market value evaluation method. Further, a 「Officially announced building price system (tentatively named)」must be introduced.
Third, the application of elastic rates on property tax and the inequality of taxation have a mutual inverse effect on each other. A local government's application of elastic rates is reasonable in terms of "legality", but not so in terms of equality because the fundamental principle of taxation is equal tax burden for equal property value.
Fourth, from the view of the benefit principle which regards the flat rate system of property tax as a price paid for the local government's public service, it is common to tax with a flat rates system. However, I think this is a matter of the national tax policy of each country.
Fifth, if the rationalization and equalization of land taxation standards is promoted in order to correct inequality in property taxation, the applicable rates of officially announced individual land price will be increased, resulting in an increased application of market value and the improvement in the equality of property tax burden.
Sixth, reflecting market values in standard assessment of property taxation is reasonable in terms of equality, but it is appropriate to gradually increase the property tax burden, considering such things as the individual taxpayer's ability to pay. Devices to relieve a sudden increase in the burden on taxpayers must be in place, and for this we must review solutions such as a deduction system or a circuit breaker system, etc.
The limitations of this study is that because it has focused on the inequality of property tax burden, it did not analyze the inequality of acquisition tax or registration tax, which are taxed at assessed values not at actual value of transaction between individuals. Also, because property tax is imposed based on a progressive rate system, there are limits to measuring the degree of inequality of property tax concerning how mush disparity is needed to sustain vertical equality.
This study is for policy-makers, and recommends that for the improvement of the equality of property tax, taxation must be based on market value, that the strengthening the building assessment itself is not enough to improved the inequality and that both land tax burdens and the property tax rate system should be examined together. Also comparing the PGs of each local government can be used to measure local governments' effort for equal taxation and can contribute to establishing strong local finances.