매수청구권에 관한 연구 = (A)study on the purchase claim rights
임차인 등은 보통 부동산을 이용하는 과정에서 상당한 비용을 투입하여 건물 등 지상시설을 신축하거나 또는 건물에 부속물을 부착시키는 등 이용에 적합한 상태를 만든다. 이러한 임차인의 투입비용을 회수하는 제도로 임차권의 양도 또는 전대에 의한 처분, 계약의 갱신 및 존속기간의 장기화를 통하여 이용기간 중에 올리는 수익에 의한 간접적인 회수, 그리고 이용관계 종료시 직접적인 수거 내지 철거, 최종적으로 매수청구권제도가 있다. 특히 매수청구권은 임차권 등 이용권이 종료되었을 때 그 이용기간 중 임차인 등이 형성한 건물이나 부속물의 잔존가치를 최종적으로 회수하는데 그 목적이 있다.
우리 민법상 매수청구권제도는 일본 민법 및 차지차가법, 그리고 일본민법학의 발전인 만주국 민법을 수용한 것이다.
그런데 매수청구권포기약정에 관해 유효성을 판단하는데 있어서는 첫째, 계약은 지켜져야 한다는 점, 둘째, 매수청구권 제도는 임차인의 투입비용의 회수를 위한 것이라는 점 및 매수청구권의 포기에 대한 충분한 논의를 거쳤고, 임차인의 신분 및 직업과 교양에 비추어 그것이 담보될 경우에는 당사자들의 기대 내지 예측가능성에 대한 존중이 우선적인 기준점으로 평가되어야 한다.
또한 임차권에 관해 무단양도나 전대 또는 차임연체가 있더라도 그것이 배신행위에 해당되지 않아 해지권이 인정되지 않을 경우에는 매수청구권이 인정되어야 한다. 그러므로 임차인의 채무불이행이 있을 경우에는 그 사유를 구별하지 않고 매수청구권을 전혀 인정하지 않는 판례의 태도는 변경되어야 한다. 특히 부속물매수청구권은 계약갱신청구 자체를 그 전제로 하지 않으므로 건물임차인의 채무불이행에 의해 임대차계약이 해지되더라도 인정되어야 한다. 따라서 건물임차인의 채무불이행이 있을 경우에 매수청구권을 인정하지 않는 판례의 태도는 변경되어야 한다.
매수청구권이 임차인 등의 건물 및 부속물의 잔존가치의 회수제도임에도 불구하고 그것은 임차인과 임대인의 균형잡힌 관점에서 조절되어야 한다. 따라서 그 매수청구권에 의해 임대인에게만 지나친 희생을 강요해서는 안되므로 그 목적물이 객관적으로 경제적 가치가 없는 경우에도 매수청구권을 인정하는 판례의 태도는 변경되어야 한다.
건물 등 지상시설이 수인의 공유이거나 토지 등이 수인의 공유인 경우 계약갱신청구 및 그 거절에 대한 매수청구권의 행사는 공유자 1인은 이를 행사할 수 없고 공유자 전원이 전원에 대하여 행사하여야 한다. 그 근거는 이 경우에도 임대차 등 계약관계의 청산에 있어서 계약의 해제에서와 같은 합일확정의 요청을 이유로 민법 제547조(이하 우리 민법 조문은 ‘민법’을 생략하고 해당조문만 기재한다.)가 유추적용되어야 하기 때문이다.
아울러 지상권설정자의 매수청구권에 관한 제285조 제2항이 임대차에 준용된다는 명문규정이 없으나, 지상권과 건물 소유를 목적으로 하는 토지임대차의 종료시 양자 사이에는 투입비용의 잔존가치의 회수라는 필요성은 동일하다. 또한 임대인이 토지임차인에 대해서 행사할 수 있는 권리는 지상권설정자가 물권자인 지상권자에 대해서 행사할 수 있는 권리보다 약해서는 안된다는 법체계상의 균형상 제285조 제2항은 건물소유를 목적으로 하는 토지임대차에도 준용되어야 한다.
또한 제285조 제2항의 지상권설정자의 ‘매수청구권’, 제316조 제1항의 전세권설정자의 ‘매수청구권’이라는 명칭은 모두 권리의 실질에 맞게 ‘매도청구권’으로 개정되어야 하고, 아울러 그 법조문 내용에서도 ‘매수’는 ‘매도’로 개정되어야 한다.
그 밖에 건물임차인의 부속물매수청구권에 관한 민법규정은 전세권과의 균형상 임의규정으로 개정되어야 한다.
다만 민법상의 임차인의 매수청구권은 임차인의 투입비용의 회수를 위해 임대인에게 그 물건의 인수를 강제한다. 그런데 그 시설물을 임차권과 함께 양도하거나 전대할 때에 비하여 매수청구권의 경우는 그 회수비율이 낮고 또 시가산정을 위한 감정이 필요한 점에서 시간과 비용이 소요된다. 결국 매수청구권은 투자비용잔존가치의 회수제도로서는 비효율적이므로 투입비용의 회수제도로서 최종적이고 보충적이어야 한다. 따라서 투자비용의 잔존가치회수를 위해서 매수청구권에 의존할 것이 아니라 임차권의 양도 및 전대에 관한 임대인의 동의에 갈음할 법원의 허가를 구하는 일본 차지차가법상의 대락허가제도, 계약갱신거절에 대한 정당사유제도 등 매수청구권행사 이전단계에서의 다양한 강제수단을 도입할 필요성이 있다.
그리고 최근 아파트값의 폭등과 관련하여 그 아파트 등의 부지를 공급하기 위하여 임차기간이 50년이고 매수청구권이 없는 새로운 토지임차권인 일본 차지차가법상의 일반정기차지권제도도 도입할 필요성이 있다.
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