우리나라 상업용도의 건물 동수는 2004년 12월 31일 현재 1,012,506 동을 상회함으로서 전국 건물 동수(6,356,890동) 대비 15.9%에 달하여 다음의 가장 큰 건물 분포를 보이고 있다.
이와 같은 상업용건물의 양적 발전은 전문적 유지관리의 필요성과 함께 임대관리, 서비스관리에 대한 많은 문제점을 노정함으로서 질적 개선의 필요성이 대두되고 있다.
특히 개인소유 상업용임대건물의 관리조직 체계가 F형 2원화인 경우, 관리이해당사자 구조체계가 3각 3면 상호관계를 형성함으로서 상호 상반된 이해관계와 권리의무를 가지며 서로 다른 급부와 반대급부의 구조와 갈등구조 형태를 띄게 되어 각 주체들의 권리 및 이익보호와 관련하여 상대방에 대한 불만과 갈등 및 분쟁을 유발시키고 있다.
이와 같이 상업용임대건물의 이해당사자들의 상호관계는 3각 3면 구조를 유지함으로 건물소유자를 중심으로 관리구조체계는 건물소유주체와 사용주체 간의 1면 상호관계가 성립되고, 관리구조체계 2면에는 건물소유주체와 관리주체 간의 상호관계가 성립된다.
또한 관리구조체계 3면에는 건물사용주체와 관리주체 상호간의 관계가 일정한 계약체결에 의하여 법적으로 성립됨으로서 법적으로 유효한 1면, 2면, 3면의 3각 3면 상호관계가 성립된다. 따라서 상이한 급부와 반대급부가 다른 상대방이 존재하게 되며 본인과 상대방과의 권리와 의무가 각각 상이하나 평등관계가 원칙적으로 성립한다. 그러므로 상호평등관계에서 각 주체의 권리의무자가 체결한 계약내용에 따라 권리의무를 성실히 이행하는 경우, 3면 주체들 상호간에는 아무런 불만이나 분쟁은 있을 수 없으나 현실적으로는 임대료, 관리비의 연체, 명도소송, 계약해지·해제, 관리업무중단, 서비스에 대한 불만, 상호분쟁 등 크고 작은 문제점이 계속 나타나고 있다. 특히 사용주체(임차인)와 관리주체(관리용역회사)들의 권리와 이익보호에 심각한 불만과 갈등이 노정되고 있다. 그러나 이와 같은 문제점에 대한 1차적 개선방안으로는 경제적으로 우월적 지위에 있는 건물소유자 측에서 개선의지 또는 의무와 책임의식을 가지고 급부를 성실히 이행하여 내부적으로 자율적 방법에 의한 개선방안을 상정할 수 있으나 현실적으로 건물소유자의 우월적 지위와 개선의지의 결여로 상호관계 문제 해결은 불능한 것으로 현장조사 및 설문조사에서 나타나고 있다.
따라서 상업용임대건물 이해당사자 상호관계 문제점과 인과관계를 가지고 있으면서 또한 3각 3면 상호관계에 대하여 법적으로 그리고 제도적으로 문제점개선을 강제 규율할 수 있는 건물유지관리법·제도와 용역관리제도, 서비스제도 및 임대차제도를 입법하거나 개정 또는 신설, 도입 등을 통한 타율적 개선방법에 의하여 외부적 접근 방안이 유효할 것으로 문헌조사 및 설문조사에서 실증되고 있다.
본 논문은 논문전체를 6장으로 구성하고 제Ⅰ장에서 연구배경과 연구목적 및 연구범위와 연구방법에 대하여 기술하였으며, 제Ⅱ장에서 건물자산관리제도에 관한 이론을 문헌적으로 고찰하였다. 그리고 제Ⅲ장에서 상업용임대건물의 관리현황 및 실태를 조사하였으며 제Ⅳ장에서 설문조사 및 상호관계 문헌적 분석을 다루었고 제Ⅴ장에서 상업용 임대건물 관리제도의 문제점과 개선방안을 기술하였다. 그리고 마지막 제Ⅵ장에서 결론편을 두고 건물자산관리 이해당사자 상호관계 문제점에 대한 관련 제도 개선방안 연구결과를 요약하였다.
상업용임대건물 관리이해당사자 상호관계에서 나타나는 문제점의 도출과 개선을 위하여 참고도서, 관계법령, 관리계약 등에 대하여 문헌적으로 조사 분석하였으며 건물관리현장의 문제를 실증적으로 조사 분석하기 위해서 25개 상업용 빌딩에 대하여 설문조사(별첨부록 참조)를 실시하고 빈도조사를 병행하였다.
이와 같은 문헌조사방법과 설문조사방법을 통하여 도출된 임대상업건물 이해당사자 상호관계의 문제점과 상호관계 문제점 해결에 상호인과관계에 있는 법제도 측면의 외부적 접근을 통한 타율적 개선방안으로 다음과 같은 3가지 개선방안을 제시하였다.
첫째, 상업용건물관리 구조체계 2면에 해당하는 건물 소유주체와 관리주체의 문제점은 상업용건물의 유지관리기본법의 부재와 이로 인한 임의유지관리제도에 기인된 것으로 조사분석되고 있어 이를 개선하는 방안으로 특별법 성격의 건물유지관리기본법의 제정과 이를 근거로 법정유지관리제도 도입과 적용을 제안하였다.
건물유지관리기본법의 제정과 법정유지관리제도 도입을 통하여
① 건물유지관리의 1차적 책임은 건물소유자에 있도록 하고
② 시설관리업체의 허가제 실시와
③ 건물 관리소장 법정자격화를 명시하고 일정 기준에 의한 국가자격시험을 통하여 합격자를 결정하고 책임 있는 교육기관에서 일정 수준의 재교육 후 의무 배치 할 것과
④ 건물소유주체와 관리주체의 권리, 의무와 책임, 업무범위와 절차 및 방법 등을 구체적으로 명시함으로서 건물유지관리업무의 투명성과 효율성 제고를 뒷받침하게 하였다
또한 건물용역관리제도의 개선을 통하여
① 시설관리업체의 영세성 개선과 경영혁신 및 기술개발을 유도하고 입찰제도의 개선을 통하여 입찰설계기준을 마련하고 덤핑수주나 과당경쟁을 방지하고 수주질서를 바로 잡아 경영에 도움이 되는 수주 체계를 개선하도록 제안하였으며
② 관리서비스의 질을 높이기 위하여 시설관리용역업체 근무자의 경제적, 사회적 처우개선과 불만개선 방안을 함께 제안하였다
둘째, 관리구조체계 1면의 상호관계인 건물소유주체와 사용주체(임차인)의 주된 문제점은 임차인 보호에 관한 문제점으로 설문조사에서 나타나고 있어 임차인 보호를 위한 외부적 개선방안으로서 민법(채권법의 임대차규정)의 일부개정을 제안하였으며 민법의 일부개정을 통하여 임차보증금 우선보호제도와 실비제관리비제도 시행을 함께 제안하였다.
셋째, 건물관리이해당사자 구조체계 3면 상호관계인 관리주체와 사용주체(임차인) 간의 문제점은 건물관리 서비스의 생산과 제공(분배)에 문제점이 있다고 조사분석되고 있어 이에 관한 외부적 개선 방안으로서 법적 효력을 갖는 신건물관리서비스 품질표준화제도 신설을 제안하였다.
신건물관리서비스품질표준화제도 신설을 통하여 제공될 서비스의 종류와 품질을 규격화하여 고객 측면에서 건물의 소유 및 사용수익에 만족할 수 있는 고품질의 서비스가 제공이 되도록 촉구하였다.
이상과 같이 상업용임대건물의 3각 3면 상호관계에서 나타나고 있는 각 주체의 권리와 이익보호에 관한 상대방의 불만과 갈등 및 분쟁 등의 내부적 건물관리문제의 해결과 개선을 위한 새 제도와 관련법의 입법제안 등의 건물관리관련 제도개선방안은 우리나라 상업용임대건물 관리상의 고질적인 건물이해당사자 문제해결과 개선에 필요한 이론이 될 것으로 판단되며 이를 위한 관계법의 입법이나 개정 및 새로운 제도의 신설과 적용은 정부관계당국의 정책지원으로 해결될 사안이므로 이에 필요한 정부의 조치와 협력 및 정책도 함께 제안, 제시하였다.

Number of buildings for commercial use in Korea is over 1,012,506 units by December 31, 2004 reaching 15.9% of the buildings built. It is second after the residential housing. Such quantitative development of commercial buildings requires a specialty in management and qualitative improvements for many problems shall be introduced.
Especially in a case that the management structure of privately owned building is dualistic F type, the structural system of managerially interested parties has triangular relationships. As each relevant party has benefit and counter-benefit, they have their own conflict structural types against counter-parties.
Triangular party and structure interrelationships each involved with different interest have been evolved. These interests are preliminary to be sorted out by the building owner under the 1st management structure system, and the 2ndmanagement structure system is also evolved between the building owner and the building tenant. And the building owner and the building management create legal relationship of the 3^(rd) management structure.
The subject parties obviously exist for 1^(st), 2^(rd) and 3^(rd)management structure systems and the right and responsibility among themselves are created. If right and responsibility are carried out in order, no dispute incurs. However, in reality, major and minor problems such as delay in rental payment, eviction suit, stoppage of building care-taking, dissatisfaction in service and mutual dispute arise. Especially appeals for violation of rights are often reported.
Improvement for such problems can be made when the building owner has a willingness of concession. But in reality, the resolution can be hardly attained unless a generous concession of the building owner is made. Therefore, enacting effective laws to the building management law system and the contract management system, service system and rental system, and the external approach such as amendment and adoption are believed to be effective as well.
This dissertations is divided into 6 chapters as a whole. The chapter Ⅰ has description of research back ground and method. The chapter Ⅱ has the theory of the building asset management system. The chapter Ⅲ contains the managerial situation and the current issues and the chapter Ⅳ describes the realistic analysis of the question survey and documental analysis of correlation. The problems and improvement method for the commercial rental building are described in the chapter Ⅴ, and the method for the improving the building asset management as conclusion.
The document research done with reference books, relates acts and contracts enabling to find resolution for the problems. Interview surveys (attached as appendix) on 25 commercial buildings have also been made together with frequency inspection.
The following 3 proposals are made for improvement after conducting external approach for the problem on interrelation among the interest parties of the rental building.
First, enactment of special law to resolve problems between the owner and the management under 2nd dimensional system for commercial building which are lead by lack of principle law for maintenance and management system of commercial buildings. Proposal is made for enactment of the basic law on commercial building and conduct of the lawful maintenance and management system accordingly.
A proposal for enactment of the following basic law for building maintenance and management has been made as a special law -
1) Building owner has the 1st liability for building maintenance and management
2) Adoption of permit system for facility management company
3) Adoption of license for building managers who are to be re-trained and placed accordingly.
4) Precious description of right and responsibility, scope and procedure for transparency and efficiency of the building maintenance and management.
For improvement of the contract management system, followings are also proposed;-
1) Financial improvement of facility management companies through innovation of management system and improvement of the tender system. Dumping and over competition are to be avoided for the order placement in fair and beneficial to the management system.
2) Improvement of working condition of employees of the facility management contract companies
Second, the main problem of the building owners and users (tenants) is the protection of the tenant, partial amendment of the civil law (rental regulation in the creditor’s right) as a measure taken externally. The priority right on the rental deposit and the actual management fee system are also proposed.
Third, mutual relation on the structural system of the parties with interest in building is viewed as unbalance between production and supply (distribution) of service, and foundation of new building management service system with legal force is proposed as an external measure for improvement.
The customer satisfaction guarantee is proposed through standardization of type and quality of service by establishing the new building management service.
The above 3 proposals are believed to be suitable as resolutions and improvement measure for dissatisfaction, disputes and conflicts under triangular party and structure interrelationships for commercial rental building.
Proposals to the government for necessary law amendment, adoption of new system, governmental support and policy proposal for the relevant government acts under planning.