부동산 경매 입찰가 결정요인에 관한 연구
저자
발행사항
용인 : 단국대학교, 2008
학위논문사항
학위논문(석사) -- 단국대학교 경영대학원 , 부동산경영학과 부동산개발전공 , 2008. 2
발행연도
2008
작성언어
한국어
주제어
DDC
333.3307 판사항(20)
발행국(도시)
경기도
기타서명
A Study on the Factors Determining the Bidding Price in the Real Estate Auction
형태사항
98장 : 삽도 ; 26 cm.
일반주기명
지도교수:김 병 량
참고문헌: 86-87장
소장기관
경매는 채권회수를 목적으로 경쟁을 통해 강제매각 처분하는 법률적 제도이다. 따라서 경매의 모든 절차는 민사집행법 등 법령의 규정에 의하여 행해지고, 권리분석, 명도문제 등에 대해서 매수인이 책임을 진다. 따라서 경매에 대한 법률적 지식과 그 물건에 대한 정확한 정보의 취득 등은 경매참여의 필수조건이라 할 수 있다.
그럼에도 불구하고 일반인이 경매에 대한 기초적 지식이 없이 경매에 참여하고 있어 그 위험에 노출되어 있다. 또한 경매에 대한 관심이 있음에도 불구하고 경매에 대한 법률적 지식과 정보가 부족하여 경매참여를 꺼려하는 상태이다.
본 연구는 이와 같은 상황의 인식하에 경매에 대한 이론적 연구와 입찰가 결정에 영향을 미치는 요인을 실증분석과 여론분석을 통해, 경매입찰자의 의식과 입찰제도의 개선 및 매각가율의 결정요소 등을 분석하였다. 그리하여 경매입찰자에게 보다 합리적이고 효율적인 투자의 방향을 과학적인 접근을 시도하고자 하였다.
이에 본 연구에서는 입찰가의 결정요인에 어떤 영향을 미치는지 실증분석을 하고자 서울시 강남구를 중심으로 2007년 9월 한달 간 서울지방법원에서 낙찰된 아파트 매각사례를 대상으로, 응찰자 수, 경매기간, 인수대상 권리의 유무, 임차인의 유무, 아파트 매매가격 지수, 종합주가지수 상호간의 상관관계를 분석하고 또한 이에 대한 설문조사의 결과를 엑셀(Excel)통계 패키지를 이용하여 분석하였다.
분석결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 경매에 대한 관심도와 인지도가 긍정적으로 나타나 경매시장이 대중화되었음을 알 수 있었고 그 결과 입찰자 수가 많아짐으로 인하여 매각가율이 매우 높아진 것으로 나타났다. 경매 입찰자의 대중화에 따라 법원 현장에서만 시행하는 입찰제도 외에 공매와 같은 인터넷 입찰제도의 도입이 요구된다.
둘째, 경매기간과 관련해서 경매는 경쟁입찰의 방법에 의하여 매각이 진행되고 매각되지 않으면 최저매각가격은 20-30%씩 저감된 가격으로 경매가 실시되므로 그 유찰횟수에 따라 경매기간은 길어지고, 이에 따라 매각가격이 낮아짐을 알 수 있었다.
셋째, 선순위 인수대상권리 여부도 매각가율에 영향을 미쳤음을 알 수 있었다. 매수인이 인수하여야 할 선순위의 권리가 있다면 유찰됨으로 인하 여 그 매각가율이 낮아짐을 알 수 있었다. 매각가율이 낮아짐으로 인하여 채권자가 낮아진 만큼 채권회수를 할 수 없는 것인바, 채권자를 보호하기 위하여 임대주택과 같이 선순위권자에게 매수청구제도를 도입하는 것도 바람직하다고 할 수 있다.
넷째, 선순위 임차인이 있거나 선순위가 아닌 후순위인 임차보증금을 배당 받을 수 없는 임차인이 거주하게 되면, 당해 주택의 명도문제의 발생으로 인하여 입찰자는 입찰을 꺼려할 수밖에 없어 매각가율이 하락되고 있었다. 또한 매각가율이 하락할 뿐만 아니라 후순위 임차인은 배당을 받을 수 없어 법적 보호를 전혀 받지 못한 결과를 초래하게 되는바, 명도문제를 원활하게 함으로서 채권자와 후순위 임차인을 보호하기 위한 제도적 장치로 확정일자를 받은 후순위 임차인에게 최소한의 이사비용을 제공하는 제도가 절실히 필요하다 하겠다.
다섯째, 외부적 요인인 종합주가지수와 매매가격지수는 매각가율과 양(+)의 상관관계로 나타났다.
여섯째, 실증분석에 의한 매각가율과 응찰자수, 경매기간, 인수대상권리의 유무, 아파트 매매가격지수, 종합주가지수 등은 입찰자가 매각가격을 결정하는 중요한 기준으로 활용되고 있음을 설문조사를 통하여 파악할 수 있었으나, 임차인의 유무나 권리인수 유무, 주변물건의 매매시세 등은 수익률이 보장된다면 매각가격을 결정하는 중요한 요인으로 인식되지 아니하고, 수익률과 밀접한 관계인 유찰횟수나 조세, 최초 감정가와 매각가격의 차이에 의하여 매각가격을 결정하는 태도를 보여주었다.
본 연구 결과를 통해서 논의해 보자면, 채권회수를 목적으로 하는 경매제도는 앞으로도 더욱 활성화될 것으로 보인다. 이에 입찰가 결정요인에 관한 연구는 경매제도의 정착 및 활성화를 위한 연구에 초점이 맞추어져야 할 것이며. 그 연구결과는 경매참여자의 안정적인 투자모델의 이론적 토대를 마련하고자 하는데 기여할 것이다.
An auction is a legal system which disposes by competition for collecting loans. Consequently all processes of auction follow in regulation of civil affair execution law and other law. A buyer is responsible for a right analysis and an articulation problem. Therefore the acquisition of information which is accurate against a legal knowledge and the thing is essential condition of auction participation.
For all the general person participating an auction without the fundamental knowledge against an auction is bitterly dangerously exposed. And there is interest about an auction but nevertheless there is also a case which avoids an auction participation because of lack of legal knowledge and information against an auction.
This study analysis the awareness of bidders and the improvement of bidding system and the decision factor of the highest bidding price by analyzing the actual proof and public opinion of the theoretical consideration about an auction and the decision factor which affect the highest bidding price under recognition of like this situation.
Therefore it intends to approach more resonable and efficient investment direction for bidders.
So it takes the examples of apartment disposal of the Seoul District Court during one month September, 2007 as a case and it takes the rate of disposal price as independent variable and it takes the number of bidders, the term of auction, existence or nonexistence of rights which is taken, existence or nonexistence of renters, the rate of sale price of apartment and the composite price index of stocks as independent variables so that it shows relations among them and it intends to search how the independent variables affect the rate of disposal price using Excel package. And it analyzes the result of the questionnaire survey about them using Excel package.
As a result, they are as follows.
First, it shows that the auction market is popularized because positive recognition and concern about auction. As a result of increasing of bidders, the highest bidding price becomes very higher. Therefore according to popularizing of bidders the Internet bid system like the Internet public auction is requested in addition to auction on the court.
Second, it takes the term of auction. Because the auction is progressed by competition bid, if an auction is failed, it is resumed at the lowest sale price being lower by 20 - 30% than the previous lowest sale price. So it shows that the term of an auction becomes longer according to the number of failed auction and the highest bidding price becomes lower.
Third, it shows that the higher priority rights affect the rate of disposal price. If there are the higher priority rights, the actual proof analysis using Excel package shows that the rate of disposal price becomes lower according to failed auction. If the disposal price is lower, a creditor can't retrieve loans so for protecting a creditor it is desirable that the appraisal rights system is introduced like a rental house.
Fourth, there is a problem of the residence of renters. If there is a higher priority renter or a lower priority renter who is resident and can't receive a dividend, it shows that the highest bidding price becomes lower because a bidder avoid to participate in an auction like a dispossession problem. Because of like these problems the highest bidding price becomes lower and the lower priority renter can't be protected by law while can't receive a dividend. The system which pays the minimum removal expenses is really desirable for protecting creditors and the lower priority renters by clearing dispossession problem.
Fifth, external factors, the rate of sale price of apartment and the composite price index of stocks show the plus relations between them.
Sixth, it shows that the rate of disposal price by analyzing actual proof, the number of bidders, the term of auction, the existence and nonexistence of rights which are taken, the rate of sale price of apartment and the composite price index of stocks are used as important standards on deciding the bidding price through the questionnaire survey. But if a earning rate was guaranteed, the existence and nonexistence of renters, the existence and nonexistence of rights which is taken, sale price of a neighboring article are not considered as important factors. It shows that a bidder has behavior deciding the bidding price by the count of failed bidding, taxes, the gap between the first appraised price and the disposal price which are closely relations with a earning rate.
As a result of this study, an auction system which is aimed for return loans will be more activated. So a study about the decision factor of the bidding price should to be focused on a search about stabilization and activation of an auction system. The result of this study contributes to make a theoretical foundation of safe investment model.
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