주택임대차분쟁의 해소방안에 관한 연구 : 유지보수분쟁을 중심으로
저자
발행사항
서울 : 서울시립대학교, 2008
학위논문사항
학위논문(석사) -- 서울시립대학교 도시과학대학원 , 도시행정학과 도시정책 및 관리전공 , 2008
발행연도
2008
작성언어
한국어
KDC
335.8 판사항(4)
DDC
353.55 판사항(21)
발행국(도시)
서울
형태사항
vii, 115 p. ; 26 cm
일반주기명
참고문헌: p. 102-104
소장기관
The purpose of this study is to examine the alternative dispute resolution(ADR) of the housing lease disputes. The judicial system may not be proper way of solution for the disputes, especially in case of the maintenance problems which usually require prompt settlement while the amount in trouble is relatively small sum.
Dispute management theories show that characteristics of each dispute should be considered to find out proper resolutions of the dispute. This study also tried to specify the characteristics of each type of housing lease disputes as a way of getting the resolutions.
With reference to previous studies, various housing lease disputes are classified as 4 types, which are 'deposit-money refund' 'deposit-money raising', 'term of contract' and 'maintenance'. The characteristics o f the disputes are conceptualized as 'amount in trouble', 'period of time to be settled', 'cause of trouble', 'point of issue' and 'way of solution preferred by the party concerned'.
As survey methods, 'personal interview with landlord & tenant' and 'questionnaire to dispute specialist' were conducted respectively.
The results indicate that the characteristics of maintenance problems are differentiated from the other 3 types of housing lease disputes. Maintenance problems are characterized as 'smaller trouble amount', 'immediate or prompt settlement', 'descriptions in detail to clarify responsibilities of each party', 'technical findings at the site' and 'mediation preferred than adjudication'.
To meet the characteristics of the disputes, the findings also show that the current resolutions of maintenance problems are not enough, and alternative resolutions are required.
This study suggests 3 ADRs.
First, 'maintenance inspector' can meet the characteristics of 'immediate or prompt settlement' and 'technical findings at the site'.
Second, 'a guideline to resolve maintenance disputes' to be made by urban governments, can meet 'descriptions in detail'.
Third, 'counsel with conciliation' can meet 'mediation preferred than adjudication' in part, and also meet 'immediate or prompt settlement' in part. The inspector and guideline mentioned above are based on "HPD Inspector" of New York City and "A Guideline to prevent Housing Lease Disputes" of Tokyo City respectively, which shall be modified to Seoul City practically.
In addition, this study implies that maintenance problem is one kind of housing lease dispute, but different kind in the aspect of managing the dispute. It may be necessary for the urban government to think maintenance problems prior to the other housing lease disputes.
주택임대차분쟁이 발생하면 우리나라의 현 제도하에서는 법원의 사법적 절차에 의존할 수밖에 없다. 그러나 이는 시간적, 경제적 비용이 과다하여 동 분쟁의 해결방안으로서 부적절한 경우가 많다. 특히 유지보수분쟁은 금액이 적은 반면 시급한 해결을 요하는 경우가 많기 때문에 소송보다는 간이한 절차에 의한 해결이 요구되고 있다.
분쟁을 효과적으로 관리하기 위해서는 동 분쟁의 상황과 특성을 고려하여 이에 적합한 해소방안을 찾아야 한다. 이 연구에서는 주택임대차분쟁의 유형을 보증금반환, 보증금인상, 임대차기간, 유지보수의 4가지로 분류하고 분쟁의 특성으로서는 분쟁금액, 해결의 시급성, 발생원인, 주요쟁점, 원하는 해결방식의 5가지로 설정한 다음, 분쟁유형별 특성을 조사하기 위하여 분쟁당사자들에 대한 면접조사와 전문가들에 대한 설문조사를 실시하였다.
상기 조사 및 분석의 결과, 유지보수분쟁은 다른 3가지 주택임대차분쟁들과 대비되는 특성을 보이고 있었다. 분쟁금액이 전자는 평균 100만원 단위 이하였으나, 후자는 평균 1000만원 단위 이상이었으며, 해결의 소요기간도 전자는 1개월 이내의 시급한 해결을 기대하고 있으나, 후자는 2개월 이상을 예상하고 있었다. 분쟁의 주요 발생원인은 전자가 수리비 책임을 구분해줄 ‘구체적 지침의 미비’였으나, 후자는 ‘부정확한 계약’, ‘구두(口頭)의 관행’ 등이었다. 쟁점의 확인방법으로서 전자는 ‘현장중심의 기술적 판단’이 우선한 반면, 후자는 ‘입증자료 중심의 법률적 해석’이 우선하였다. 당사자가 원하는 해결방식으로서 전자는 ‘제3자의 조정’을 선호한 반면, 후자는 ‘법원의 판결’이 불가피하다고 보았다.
상기 유지보수분쟁의 특성들에 비추어 현행 분쟁해소방안들의 문제점과 한계를 살펴보았다. ‘중개대상물 확인설명서’, ‘표준임대차계약서’, ‘임차인·임대인 의무조항 법제화’ 그리고 ‘분쟁조정위원회 설치’ 등의 방안들이 각각 일정한 효과들이 있지만, 유지보수분쟁의 특성에서 비롯되는 ‘해결의 시급성’, ‘현장에서의 기술적 판단’, ‘내용의 구체성’ 등을 충족하지 못하고 있다.
이러한 특성들을 충족할 수 있는 대안으로서 3가지 방안을 제시하였다. 첫째, ‘조사관 파견제도’를 통해 ‘해결의 시급성’과 ‘현장의 기술적 판단’을 충족하고 둘째, ‘분쟁방지 가이드라인의 작성’을 통해 수리비 책임을 구분할 수 있는 구체적 지침을 제공하며셋째, ‘알선기능을 부가한 상담실 운영’을 통해 제3자 조정을 원하는 당사자들의 요구를 일정 부분 수용할 수 있다. 조사관 파견제도와 분쟁방지 가이드라인 작성은 뉴욕시와 동경도의 제도를 각각 참조하여 제시한 것으로 우리나라에서도 적용될 수 있도록 법적, 제도적, 운용적 측면에서의 보완이 필요하다.
이 연구를 통하여 다음과 같은 시사점을 도출할 수 있다.
첫째, 유지보수분쟁은 주택임대차분쟁의 일종(一種)이지만 여타의 주택임대차분쟁과는 다른 별종(別種)으로서, 분쟁의 관리방식도 구별되어야 한다.
둘째, 보증금 관련 분쟁의 당사자들은 사법적 해결의 불가피성을 어느 정도 예상하고 있으나, 유지보수분쟁의 당사자들은 대안적 해결방식(ADR)에 대한 선호도가 높다.
셋째, 주택임대차분쟁의 해소를 위한 도시정부의 역할은 효과성 측면에서 유지보수분쟁에 우선순위를 둘 필요가 있다.
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