권리금에 대한 상가건물임차인의 행태분석 = Analysis of Commercial Building Lessee Behavior for Premium
저자
발행사항
춘천: 강원대학교, 2008
학위논문사항
학위논문(박사) -- 강원대학교 일반대학원 , 부동산학과 , 2008. 8
발행연도
2008
작성언어
한국어
주제어
KDC
321.329 판사항(4)
발행국(도시)
강원특별자치도
형태사항
vii, 119p.: 삽도, 챠트; 26cm.
일반주기명
부록: 상가건물인대차계약상 수반되는 권리금에 대한 상가 건물임차인들의 의견과 문제점 파악에 관한 조사
참고문헌 : p. 101-108
소장기관
현행 ‘상가건물임대차보호법’은 ① 등기명령, ② 계약갱신요구, ③ 차임 등의 증감청구, ④ 우선변제 등, 좋은 규정들을 갖추고는 있지만, 상가임대차에 있어서 가장 쟁점이 되었던 권리금에 관련된 문제에는 침묵함으로써 절반의 성과에 그치고 있다. 이러한 권리금은 그 계약체결 원인과 내용이 복잡다단하여 이를 일률적으로 해석할 수 없다. 따라서 일일이 권리금에 대한 규제를 법적으로 규제하는 것도 어렵고, 현실적으로도 실현 가능해 보이지 않는다. 다만, 지금까지 권리금과 관련하여 문제가 되고 있는 사안을 보면, 상가임차인 측의 책임 없는 사유로 약정한 상가임대차기간이 만료되기도 전에 투자금액을 회수하지 못하고, 일방적인 명도(明渡)를 당하게 되는 등, 상가건물임차인이 억울한 상황에 놓이는 경우가 종종 있어 왔다. 이러한 권리금의 특성을 들어 계약자유원칙과 시장논리라는 미명 아래 현행처럼 방치한다면, 임대인(상가건물 소유권자)과 관계에서 상가건물임차인은 언제나 경제적 약자의 위치에 설 수밖에 없을 것이다. 따라서 구체적이고, 다양한 형태의 권리금에 대한 세부 규정은 두지 못한다 하여도 경제적 약자가 되는 상가건물임차인 스스로 최소한의 법적 방어를 할 수 있도록 관련 규정을 명문화할 필요성이 있다. 따라서 아래와 같이 권리금에 관련한 ‘상가건물임대차보호법’의 규정 신설 및 (가칭)권리금회수보장방안에 대하여 제안한다.
첫째, 상관행상 수수 되고 있는 권리금은 그 형태가 복잡, 다양하여 일률적으로 규정하기가 현실적으로 어렵다는 점을 앞서 지적했다. 그러나 임차보증금의 금액과 같거나 수 배에 이르는 권리금을 단순히 시장논리나 상관행으로 맡겨 둔다면, 권리금에 관한 분쟁 및 피해사례 등은 계속하여 발생될 것이다. 권리금의 상한선을 일률적으로 규정한다는 것은 무리가 있겠지만, ‘상가건물임대차보호법’에서 임차보증금의 인상폭에 대한 상한선을 통제하고 있는 것처럼 임대인(상가건물 소유권자)과 상가건물임차인의 이익이 서로 조화될 수 있도록 동법에서 권리금의 법적 개념 및 회수 문제와 관련 최소한의 규정 신설과 함께 본 논문에서 제시하고 있는 (가칭)권리금회수보장보험과 연계할 수 있는 규정을 신설함으로써 어느 정도 권리금에 관한 분쟁을 종식시킬 수 있을 것이다.
둘째, 최근 법무부는 임차보증금의 신속한 회수를 실효적으로 보장할 수 있는 방안의 도입을 추진 중에 있는데, 동 방안의 도입을 통해 임차보증금의 반환 문제는 어느 정도 해소될 수 있을 것이다. 그러나 상가임대차에 부수하여 상관행적으로 수수되고 있는 권리금에 관한 회수 문제는 여전히 남게 된다. 특히나 지역적으로 차이는 있겠지만, 임차보증금보다 권리금의 금액이 큰 경우도 있으며, 일반법인 ‘민법’은 물론 특별법인 ‘상가건물임대차보호법’에서도 언급조차 하지 않고 있지 않아 상관행으로 정착 되어 있는 권리금수수의 문제는 사회적 문제라 할 수 있겠다. 이에 (가칭)임차보증금반환보장보험의 도입시기에 편승하여 상가임대차상 수수되고 있는 권리금회수문제에도 이와 관련한 방안의 도입을 추진함으로써 임차보증금과 더불어 상가임차인의 중요 재산이 되는 권리금에 대한 현실적인 회수문제를 효과적으로 보장, 특히 ‘상가건물임대차보호법’에서도 보호조차 되고 있지 않은 상황이므로 최소한의 회수를 보장할 수 있는 구체적인 방안을 제시한다.
(가칭)권리금회수보장보험은 임대인(상가건물 소유권자)의 임차물(상가건물)반환청구, 또는 상가임대차기간 만료 즉시, 상가건물임차인은 자신이 지급한 권리금의 전부, 또는 일부를 보험회사를 통하여 회수 받아 자유롭게 영업장을 이전할 수 있고, 임대인(상가건물 소유권자)은 자신의 소유물을 즉시 반환 받을 수 있게 되어 상가건물임차인에 대한 명도 소송을 제기할 필요가 없게 된다. 또한, 이러한 소송제기로 인한 비용과 시간을 절약할 수 있게 됨으로써 임대인(상가건물 소유권자)과 상가건물임차인 모두의 법적 지위를 강화할 수 있는 기대 효과가 예상됨은 물론, 권리금회수와 관련한 분쟁을 종식시킬 수 있는 최소한의 방안이라 할 것이다. ‘상가건물임대차보호법’에서는 상가(점포)의 인도와 관할세무서에 사업자등록 신청 시 상가건물임차인의 대항력을 인정하고 있는 데, 현실적으로 상관행화되어 있는 권리금의 금액에 대하여도 대항력 부여 시 신고하게 함으로써 (가칭)권리금회수보장보험과 연계할 수 있는 자료가 됨은 물론, 과도한 권리금에는 과세자료와 조정을 가할 수 있는 계기가 마련될 수 있을 것이라 판단된다.
The current ‘Commercial Lease Protection Act’is equipped with good provisions such as ① registration order, ② lease renewal demand, ③ demand on high and low rent, ④ preferential repayment, but it is keeping to a half achievement by silence about the major issue of premium for the commercial lease. This premium can not be uniformly analyzed, as the causes and contents of the lease conclusion are complicated. It is difficult to regally regulate the premium one by one, and it is also impossible of realization in reality. Considering the only major issue of premium till now, the invested money is not retrieved before the expiration of the agreed commercial lease term, and the commercial building is unilaterally vacated due to the irresponsible reasons of the commercial building lessee side, which the commercial building lessee has been often placed in an unfair situation. If the unsettled major issue of premium is left behind under the pretext of the liberty of contract and market logic just like it is due to the characteristic of this premium, the commercial building lessee can not always help standing by the economic weak in the relation with an lessor (commercial building owner). Even if the premium of concrete and various types has not been prescribed by law in detail, the related provision shall be stipulated so that the economic weak, commercial building lessee can put himself in the state of legal defend to a minimum. So the purpose of this paper is to propose new establishment of the provision of ‘Commercial Lease Protection Act’ related to this premium and tentatively named "Security Plans for Retrieving Premium".
First, as stated above, the type of premium given and received on the commercial practice is actually complicated and various enough difficult to uniformly provide in the law. But if the premium same to lease security or reaching several times is simply deposited by the market logic or commercial practice, the dispute and damage cases on the premium may be continuously occurred. It is unreasonable to uniformly provide an upper limit of the premium, but the minimum provision related to the legal concept and retrieval of premium in the same act shall be newly established to combine the profits of lessor (commercial building owner) and commercial building lessee like the control of upper limit about the increase range of lease security in the ‘Commercial Lease Protection Act.’ The provision, which can link with tentatively named "Security Insurance for Retrieving Premium" proposed in this paper, shall be also newly established, putting a little bit end to the dispute about the premium.
Second, the Ministry of Justice is recently promoting the introduction of plan for effectively guaranteeing the rapid retrieval of lease security, which the retrieval trouble of lease security may be a little bit solved through the introduction of same plan. But there is still a trouble left in the premium given and received as the commercial practice followed by the commercial lease. Particularly, the premium may be higher than the lease security according to the local difference, and as it hasn't mentioned even in a special law, ‘Commercial Lease Protection Act’ as well as a general law ‘Civil Law’, the premium scandal fixed as the commercial practice can be a social problem. According to this, the introduction of plans related to this shall be also promoted in the issue of premium retrieval given and received on the commercial lease by jumping on the introducing period of tentatively named "Guarantee Insurance for Retrieving Lease Security", effectively guaranteeing the actual retrieval of commercial lessee's important fortune, premium with the lease security, particularly, even in the ‘Commercial Lease Protection Act.’
The commercial building lessee can retrieve the whole or a part of premium paid by him through tentatively named "Guarantee Insurance for Retrieving Premium" of insurance companies in an instant when the lessor (commercial building owner) demands the retrieval of lease objects (commercial building), or when the commercial lease period is expired, to freely remove a place of business. And the lessor (commercial building owner) is unnecessary to raise an evacuation suit against the commercial building lessee, as he can immediately retrieve his possessions. As the expenses and times can be also spared by the raise of this suit, the lessor (commercial building owner) and commercial building lessee can not only consolidate their legal position, but also put an end to the dispute related to the retrieval of premium. The opposing power of commercial building lessor is approved when delivering the commercial building (shop) and applying the business registration to a competent tax office in the ‘Commercial Lease Protection Act’, which can not only be applied as data for linkage with tentatively named "Guarantee Insurance for Retrieving Premium" when giving the opposing power even through the declaration of the commercially practicalized premium, but also serve as a momentum for the control and taxation of the excessive premium.
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