공간·자본시장 모형을 통한 주택 정책 효과 분석 = (A) study on the Influence of housing policies by space - capital market model
The domestic housing market has been extremely fluctuating for decades, and many government policies are announced to cope with housing market fluctuations. However, enactment of government policies should be based on the analysis of the structure of Korean housing market and decision on policy effects.
This study aims to clarify the relationship between main variables of housing markets through the integrated structural model of housing markets, and analyze the effects of the government’s policy on market variables. The modified model is based on “Space and Capital Markets Theory” that is suggested by Fisher, DiPasquale and Wheaton(FDW Model). These two markets are highly interrelated, but there has been little research about this relationship in Korea.
To adopted a Korean housing market structure, this study presents a framework including two characteristic factors of Korean housing market, which are a expected capital gain(The ratio of lease price and sale price is used as a proxy variable for expected capital gain), and government regulation. Six simultaneous equations are defined and 3SLS(three stage least square) estimation Method is applied to estimate parameters for testing the FDW model.
The subject of the study was about the housing market in the metropolitan area. The metropoitan area seemed to reflet spatial‧capital characteristics due to lack of housing supply and high investment demands.
The results of the analysis are summarized as following four.
First, asset prices, rental prices, and housing supply were correlated in Korean FDW model. The results in Seoul and Gyeonggi-do are different, but variables of the analysis are correlated and organically moved. However, Seoul showed low significance in the relations between housing construction and housing lease price while Gyeonggi-do had low significance in the relations between hosing sale price and housing construction.
Second, the ratio of lease price and sale price used as the main factor reflecting main characteristics of domestic housing market was significantly applied in the model. As the proxy variable of expected capital gain, the ratio of lease price and sale price had negative(-) correlation with sale price.
Third, the effect of the Government's policy toward the housing market was huge. During the period of regulation against reconstruction, the housing supply largely dropped while sale price rose. Such an effect was shown more obviously in Seoul. Tax regulations lowered the housing sale price and decreased supply.
Fourth, Seoul and Gyeonggi-do were closely related. In case of the lease market, Seoul and Gyeonggi-do gave an effect each other as the main explanatory variable. However, regarding the sale market, sale price in Seoul affected sale price in Gyeonggi-do while Gyeonggi-do had no influence over Seoul.
This study seems to be the primary study result to analyze the specific capital market and the space market in the future. The study is a meaningful work in terms of analyzing Korean housing market by considering the spatial and capital markets comprehensively, and testing how the government’s policies affected the market.
국내 주택시장은 지난 수십 년간 주택경기의 급격한 상승과 하락을 반복하여 왔으며, 이러한 주택경기 변동에 대응하기 위해 수많은 정부 대책이 발표되었다. 특히, 2000년대 들어 주택매매가격이 급등하면서 정부의 시장 개입은 더욱 빈번하게 나타나고 있다. 그러나 정부 정책의 시행은 국내 주택시장 구조에 대한 분석과 정책 효과에 대한 판단을 기반으로 시행되어야 한다.
본 연구는 주택시장의 통합적인 구조모형을 통해 주택시장 주요 변수들 간의 관계를 명확히 규명하고 정부의 정책이 시장 변수들에게 어떠한 영향을 미쳐왔는지를 분석하는데 목적이 있다. 이를 위해 자본시장과 공간시장을 통합적으로 고려한 공간‧자본시장 모형(FDW(Fisher-DiPasquale-Wheaton)모형)을 활용하고자 한다.
모형의 적용을 위해 우선 국내시장의 특징을 반영해야 한다. 본 논문에서는 국내 주택시장에 적용하기 위해 기대 자본이득과 정부 정책의 규제를 주요한 분석 요인으로 포함하였다. 주택 구입시 가장 중요하게 요인으로 판단되는 향후 기대 자본이득을 변수화하기 위해 전세매매비율을 대리변수로 활용하였으며, 재건축 규제, 세제 규제, 그리고 분양가 규제를 정부의 주요한 변수로 포함하였다.
분석 대상지역으로는 서울시와 경기도를 분석대상으로 하였다. 수도권의 경우 주택부족과 높은 투자 수요로 인해 공간적‧자본적 특성을 비교적 잘 반영할 것으로 판단되기 때문이다.
분석 방식은 서울시와 경기도의 주택매매가격, 주택전세가격, 주택건설 실적 등 총 6개의 함수를 연립방정식으로 구성하여 3단계 최소자승추정법(3 stage-least square estimation model)을 통해 분석하였다.
분석 결과는 크게 네 가지로 요약된다. 첫째, 국내 FDW 모형에서 자산 가격과 임대가격, 그리고 주택공급이 상호 연계되어 있는 것으로 분석되었다. 서울시와 경기도에 따라 다소 다른 결과를 나타냈으나 주택매매 및 전세가격과 주택공급은 서로 상호 연계되어 유기적으로 움직이고 있다고 볼 수 있다. 주택전세가격은 주택공급에, 주택매매가격은 주택전세가격에, 주택공급은 주택매매가격에 상호 연관성이 있는 것으로 나타났다. 다만, 서울시의 경우 주택건설과 전세가격간의 관계가, 경기도의 경우 주택매매가격과 주택건설과의 관계가 유의성이 낮은 것으로 분석되었다.
둘째, 국내 주택시장의 주요 특징을 반영하는 대리 변수로 활용했던 전세매매비율은 연립방정식 내에서 유의하게 작용하였다. 전세매매비율은 주택가격의 미래 기대상승률에 대한 대리변수로서 주택매매가격과 부(-)의 상관관계를 가지는 것으로 분석되었다.
둘째, 정부의 주택시장에 대한 규제에 대한 효과는 주택시장에 큰 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 재건축 규제는 주택의 공급을 크게 감소시켰으며, 반면 주택매매가격은 상승시키는 것으로 분석되었다. 이러한 효과는 서울의 경우 더욱 크게 나타났다. 세제 규제는 주택매매가격과 주택건설에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 세제 규제는 주택매매가격의 하락과 동시에 주택공급도 감소시키는 것으로 나타났다.
셋째, 서울시와 경기도의 주택시장은 상호 밀접한 관계를 미치고 있는 것으로 분석되었다. 전세시장의 경우 서울시와 경기도 상호간에 주요한 설명변수로서 영향을 미치는 것으로 나타났다. 그러나 매매시장의 경우 서울시의 매매가격이 경기도의 매매가격에 영향을 미치는 반면, 경기도는 서울시에 영향을 미치지 않는 것으로 분석되었다.
본 연구는 향후 세부적인 자본시장과 공간시장의 분석을 위한 일차적인 연구결과라고 할 수 있다. FDW 모형을 활용하고 공간시장과 자본시장을 통합적으로 고려하여 국내 주택시장을 분석하였다는 점, 주택시장의 변수들 간에 동태적인 파급경로를 파악할 수 있다는 점, 그리고 정부 정책이 시장에 어떠한 경로를 통해 영향을 미치는지를 분석했다는 점은 연구의 큰 기여점이 될 것으로 판단된다. 반면, 지역별 분석이나 외환위기를 기점으로 한 시장의 변화를 분석하지 못한 것은 연구의 한계점으로 지적될 수 있다. 이는 기본적으로 수도권과 지방의 정책방향에 대한 기본적인 논리적인 틀을 제공할 수 있기 때문이다.
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