건물임대차에 관한 특별법의 민법규정으로의 편입에 관한 연구 = (A) study on the incorporation of the special laws in relations to residential and commercial lease into the provisions of the civil law code
우리나라의 임대차의 법률관계는 일반법으로서 민법의 규정이 적용되지만, 주택인 경우에는 특별법인 주택임대차보호법이 우선적으로 적용되고, 상가건물인 경우에는 상가건물임대차보호법이 우선적으로 적용된다. 이러한 체계에서 건물의 임대차에 관한 일반법으로서 민법의 임대차 규정은 시행하는 과정에서 문제점들이 발생하고 있다. 왜냐하면 건물의 임대차에 있어 일반법으로서 민법상의 임대차 규정보다 특별법이 우선하여 적용되기 때문에 일반 국민은 민법의 임대차 규정을 경시하게 되었고 이는 민법의 임대차 규정의 공동화라는 결과를 가져왔다.
물론 모든 민사적 생활관계를 일반법인 민법으로서는 규율할 수 없기 때문에 특별법의 보충이 필요하다는 점은 인정할 수 있다. 그러나 우리나라는 사회나 경제가 변할 때마다 일반법을 그대로 두고 특별법을 제정하거나 개정하는 쪽을 선택함으로써 사회적 변화에 대응하여 왔다. 이것이 과연 바람직한 일인지는 의문스럽다.
그래서 이 논문의 목적은 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 내용 중 항구적, 지속적 기본원칙을 일반 민법전으로 편입하는 것이 바람직하다고 본다. 다만, 현행 건물 임대차 중에서 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법을 어떻게 일반법인 민법에 편입할 것인가에 대한 근거 내지 기준은 필요하다.
이러한 근거 내지 기준으로서 독일의 입법례와 같이 사법적 성격을 가지고 있는 규정은 일반 민법의 임대차 규정으로 편입시키고, 공법적 성격을 가지고 있는 규정은 제외시키는 것이 시대적 요구에 부합하는 일이 될 것이다. 따라서 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 개별규정들 중에서 사법적 성격을 지니고 있는 규정들은 일반법인 민법으로의 편입이 가능하다고 할 수 있는데, 여기에는 대항력 ·보증금 회수 · 임대차기간 · 계약의 갱신 · 차임증감청구권 · 주택임차권의 승계에 관한 규정들이 속한다고 할 수 있다. 그러면 공법적 성격을 가지기 때문에 일반법으로 편입되지 못하는 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 나머지 규정들은 어떻게 처리할 것 인가에 대해 일본의 차지차가법과 같이 하나의 통일된 특별법으로 통합하는 것이 바람직할 것이라 생각된다.
그리고 일반 민법의 임대차규정으로 편입이 가능 한 내용들을 구체적으로 정리 하면 다음과 같다.
(1) 대항력과 관련하여 현행 민법 제621조 제1항은 등기에 있어 공동신청주의에 의하기 때문에 사실상 임차인을 보호하지 못하는 사문화된 규정이다. 따라서 임대인의 협력을 받지 않고 간단하게 등기를 할 수 있도록 임대차계약서를 원인서면으로 하여 단독으로 관할 등기소에 임차권설정등기를 신청할 수 있도록 한다.
그리고 등기신청이 접수되면 등기관이 접수된 등기신청서 내용대로 설정등기를 해 줌과 동시에 부동산소유자에게, 소액임차권인 경우에는 저당권자에게도 그 사실을 통지한다. 반면에 부동산소유자나 저당권자가 임차권등기에 대한 이의를 신청할 수 있도록 한다.
(2)보증금에 관해서는 현행 민법의 보증금제도는 임대차가 장기간 계속되므로 임대인이 임차인에 대한 차임청구권을 담보할 필요가 있다는 점과 임차인이 임차건물에 대하여 어떤 손해를 발생시켰을 경우에 그 손해의 배상방법으로 확보한다는 의미에서 활용되고 있다. 그리고 많은 경우에는 차임지급의 기능을 대신한다고 하면서 그 필요성을 인정하고 있다. 그러면서도 현행 민법상의 보증금에 있어서는 아무런 규정을 두고 있지 않다. 반면에 주택임대차보호법 제3조의 2와 상가건물임대차보호법 제5조에서 보증금의 회수를 인정하고 있다. 따라서 현행 민법에 보증금에 관한 규정을 신설하도록 한다. 그 위치는 민법 제632조의 2로 신설한다.
(3) 임대차기간에 관해서는 원래 단기의 임대차는 임차인의 지위를 열악하게 하고 임차인의 생활에 불안정을 가져오기 쉽다. 그래서 임대차의 최단존속기간을 보장해 주는 것이 필요하다. 그러나 우리 민법은 제651조 제1항에서 최장기간은 제한하고 있지만, 최단기간에 있어서는 아무런 규정을 두고 있지 않다. 따라서 주택임대차보호법 제4조와 상가건물임대차보호법 제9조의 규정은 편입될 수 있을 것이다.
(4) 계약갱신에 관해서는 현행 우리 민법의 법정갱신의 경우 민법 제639조 제1항에서 인정하고 있지만, 동항의 단서에 의하면 법정갱신은 기간의 약정이 없는 것으로 되기 때문에 민법 제635조에 의해 당사자는 언제든지 계약해지를 통고할 수 있다. 따라서 주택임대차보호법 제6조와 제6조의 2 그리고 상가건물임대차보호법 제10조가 민법의 규정으로 편입해야한다.
(5) 차임증감청구권에 있어 현행 민법 제628조를 개정하여 주택임대차보호법 제7조의 단서와 상가건물임대차보호법 제11조 제1항의 단서 및 제2항을 규정하되, 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에만 적용되도록 한다.
마지막으로 임차권의 승계에 관한 문제이다. 임차인의 사망은 임대차의 종료사유가 아니므로 임차권은 상속인에게 상속됨이 원칙이다. 그러나 상속의 일반 원칙에 의하면 사실혼관계의 배우자
In Korea, legal relations in relation to lease are generally subject to provisions of the Civil Law Code as a general law. However, where the object of a lease contract is residential house or a commercial building, then the Residential Tenancy Protection Act or the Commercial Building Lease Protection Act, as the case may be, preferentially applied as special laws to the Civil Law Code. Under such a legal system, the lease provisions contained in the Civil Law Code give rise to problems in the course of operating the same as a general law concerning building lease. As such special laws have priority over the lease provisions contained in the Civil Law Code as a general law and, therefore, preferentially apply to building lease, the general public have come to underestimate the significance of such lease-related provisions therein, which has led to cavitation of the lease provisions of the Civil Law Code.
Of course, it may be recognized that the Civil Law Code needs to be supplemented by some special laws since, as a general law, the Civil Law Code alone cannot regulate all of the civil matters arising out of our daily lives. In the meantime, whenever social or economic changes have taken place, our country has responded to such changes by establishing new special laws or revising existing ones, while leaving the relevant general laws as they are. It is doubtful whether such practices have been desirable indeed.
Therefore, it is deemed that it will be advisable to incorporate into the Civil Law Code some permanent and consistent principles contained in the Residential Tenancy protection Act and the Commercial Building Lease Protection Act, as contemplated by this article. For these purposes, it is required to provide for certain grounds or criteria as to how the current provisions concerning building lease contained in the aforementioned two acts are to be incorporated into the Civil Law Code as a general law.
As such grounds or criteria, it may be in conformity to requirements of these days to incorporate certain provisions of a private law into the lease provisions of the Civil Law Code and, on the other hand, to exclude the other provisions of a public law nature, as can be found in a German legislation. Accordingly, the individual provisions of a private nature contained in the Residential Tenancy Protection Act and the Commercial Building Lease Protection Act may be possibly incorporated into the Civil Law Code as a general law, including but not limited to provisions concerning opposing power, recovery of leasehold deposits, lease period, renewal of lease contracts, rights to demand an increase/decrease in rents and succession to housing lease hold interests. Then, here we may have to give a thought to how to deal with the remaining provisions of the aforementioned acts which are not to be incorporated into such a general law due to their public law nature. It would be desirable to incorporate them into a single unified special law, like Japan’s counterpart Land and Housing Lease Act.
In this connection, the provisions that can be incorporated into the lease provisions of the Civil Law Code may be specifically summarized as follows:
(1) With respect to “opposing power”, the current provisions of Article 621.1 of the Civil Law Code are of no substantial effect any longer so that it cannot protect tenants as a matter of fact, since the registration of leasehold interest is subject to the principle of joint application. Therefore, tenants should be able to apply by themselves to the competent registry office for registration of establishment of their leasehold interests, based on the relevant lease contracts which shall be deemed to constitute grounds for such leasehold interests, so that they can complete such registration simply without assistance from the landlord.
In addition, once an application for such registration is accepted by the registration officer, the officer shall register establishment of such lease hold interest as applied for and, at the same time, notify the property’s owner (or mortgagee(s), in case of any leasehold interest of a small sum) thereof. On the other hand, the property’s owner or mortgagee(s) will have to be allowed to file an objection to registration of such leasehold interest.
(2) With respect to leasehold deposits, the leasehold deposit system under the Civil Law Code now in effect is being utilized, in that the lessor has to secure the right to claim payment of rents against the lessee since the lease continues for a long-term period and also to secure the leasehold deposit as a means to recover the loss and damages to the building on lease which may be caused by the Lessee. And, in many cases, its necessity is recognized in that it serves as a substitute for making payment of rents. Nevertheless, the provision concerning guarantee deposits in the Civil Law Code now in effect does not provide for anything as to such leasehold deposits. In the meantime, Article 3.2 of the Housing Lease Protection Act and Article 5 of the Commercial Building Lease Protection Act provide for the recovery of leasehold deposits respectively. Therefore, a provision concerning such guarantee deposits as are provided in the current Civil Law Code will be newly added thereto as Article 632-2 of the Civil Law Code.
(3) With respect to the lease period, a lease contract for a short-term period is likely to cause the tenant to have a subordinate status and render his/her life less stable. Therefore, it is necessary to guarantee a minimum lease period. Despite that fact, our current Civil Law Code does not have any provision concerning such minimum lease period, while the provisions of Article 651.1 limit the maximum lease period. Accordingly, the provisions of Article 4 of the Residential Tenancy Protection Act and Article 9 of the Commercial Building Lease Protection Act may be able to be incorporated into the Civil Law Code.
(4) With respect to renewal of
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