This study analyzes the primary risks that may occur in the process of real estate development financing beforehand-how to detect, manage and solve them, including real risk-management techniques from actual screening cases of financial institutions. This study also implements the establishment of a circulatory theoretical foundation by analyzing a financial institution’s real estate financing screening process which hedges risk from its standpoint by using a risk-management system. That is, this research presents that when executing a real estate development financing project, efficient screening and evaluation speeds up the project, ultimately presenting the theoretical base by coming to the conclusion that in order for the financial institution to reduce uncertain risks, it must have a risk-management scheme.
In order to show the like effective risk-management schemes of real estate development financing, organizing “the types of risks from the standpoint of financial institutions (the principal participants of real estate financing), the various risky factors that financial institutions must manage when screening evaluating real estate finance projects--i) financial structure risks, ii) operational risks, iii) risks of not being able to obtain necessary permits, licenses, or approvals, v) construction risk vi) risk of slow sales, vii) have technically classified the risk of being unable to pay back a loan into seven different risks and have presented various risk-management techniques to prevent these risks.
These types of risks in the real estate financial investment business practice are the important decisive factors in the stable and timely repayment of the financial institution’s loaned money; the key factors-collateral, construction ability, and cash-flow, through these three core important factors risk can be managed; this has been confirmed from an interview with a group of investment experts from a financial institution which participated as the major creditor in the screening and evaluation process.
Key risks such as these three are a systematic combination of various risks, involving a financial institutions individual or mutual complementary investment decisions which are directly influenced and affected by the evidential 3-C risk analysis model, an analysis tool generally using a curved line constructing an established model in the risk analysis process and its effectiveness is theoretically proven. An actual screening case by a financial institution is analyzed in order to portray how a financial institution’s risk-management plays a role in the decision-making process of an actual real estate financing project.
Out of past screening/evaluations of domestic and overseas real estate development projects by financial institutions, nine model cases have been selected to be analyzed. First of all, in the example of case A, partial collateral is maintained, cash flow is predictable due to foreseeable sales, that is in the situation that DSCR = 1, the money required to repay the loan is a bit short but the builder’s execution ability depends on construction ability and ability to raise capital, this being sufficiently acknowledged, and it is noted that all these cases examples adequately consider the three factors.
Secondly, in example B, it is noticeable that in regards to the maintenance of collateral ability there are limitations on keeping the appropriateness of the collateral asset’s value, the collateral-ability, in circumstance of cash-flow the real-estate market, especially the possibility of fluctuating proty, y prices and the uncertainty of them;y thating a possibility of gthat decline in cash inflow so a builder’s execution ability is regarded s valthe exclusion of collateral-ability and cash-flow and instead its construction ability and ability to raise capital is considered, thus their credit has been strengthened in these examples.
Thirdly, in the case of example C, sustaining continual collateral-ability may be difficult depending if there is a shortage of cash due to an error in the project structure early on, financing repayment is uncertain and dependent on the execution ability which relies on construction ability and ability to raise capital, thus coming to the conclusion that the ability is lacking.
A similar case analysis process as the previous mentioned showed implications that in order to safely secure a financial institution’s loan cash flow evaluation through project feasibility analysis must first precede but this has been negligent through a generally booming real estate market collateral value and collateral ability, through the a builder’s execution-ability according of their ability to raise capital was a dependant tendency, selection of builder was considered without cash injection-capability or thorough credit evaluation, selection only reflected the previous year’s construction work ranking; the responsibility, the risk, debt and liabilities were shifted to large major construction firms and they were required to have joint liability on guarantee, guarantee sales, guarantee construction and guarantee execution of the projects; it can be concluded that transferring these risks allowed the credit of the original builder to be strengthen. It has been noted that insolvency occurred in many cases especially where the inflow of money related to the project is uncertain or when the project is predicted to be unfeasible from the very beginning, and the project site itself is lacking in land collateral-ability, or when a builder lacking execution(construction) ability is depended on, trusted and financed.
The same 3-C risk analysis outline established in this paper is actually being used by financial institutions as an effective tool in the screening and evaluation process of real estate development projects; there is great meaning in the fact that various investment financial institutions and secondary financial institutions can utilize this as a risk analysis outline.

Also, through this previous process it is clearly recognizable that sill our country’s real estate development business and real estate financing industry’s management remains at a unsatisfactory level; through analysis it can be confirmed that various systematic regulations, legal arrangements, and risk-hedging ability by risk-management techniques through financial techniques are limited and lacking. In the prediction and management example which is trapped in an ordinary outline, internal and external rapidly changing macroeconomic modifications are proceeding negligently, it can be said that risk analysis techniques that reflect these domestic and overseas macroeconomic flows are required.
Especially in a financial institution’s credit evaluation of a developer/builder, previous evaluations focused on financial indexes, and in cases where integrated overall evaluations which included a non-financial index it can be concluded that risk was more accurately systematic and effective credit evaluation as Balanced result index(BCS) and the fact that importing and usage of risk-management techniques is needed, along with the necessity for a guarantee system in real estate development financing, real estate development business and risk distribution structure reform, the proper function and role of financial institution and from a comprehensive view point, it can be concluded that reform of Korea’s real estate market is undoubtedly the most vital change that is truly required.

본 연구는 부동산 개발금융 창출 과정에서 발생할 수 있는 위험 요인을 사전에 발견하고 이를 관리할 수 있는 방법의 모색과 위험관리 기법을 새로이 창안하여 실제 금융기관의 심사사례를 통한 검증과정을 거쳐 참여자인 금융기관 관점에서 구축된 위험관리 시스템이 금융기관 개발금융 심사평가과정에서 위험을 경감하는데 통용될 수 있는 이론적 기반을 구축하고자 실시되었다.
즉, 본 연구에서는 부동산 개발 프로젝트를 실행하는 과정에서 부동산 개발금융을 효율적으로 심사평가하여 합리적인 부동산 개발 프로젝트의 실행을 촉진하고 궁극적으로는 참여자인 금융기관의 불확실한 금융 위험을 최소화하기 위한 위험관리 방안을 도출하고 그 이론적 근거를 제시하고자 실시되었다.
이와 같은 부동산 개발금융의 효과적인 위험 관리 방안을 제시하기 위하여 “개발금융에서 주요 참여자인 금융기관 관점에서의 위험의 유형”을 정리하고 금융기관이 개발금융 심사평가시 관리해야 할 위험의 요인으로 ⅰ)금융구조 위험, ⅱ)시행위험, ⅲ)사업부지확보 위험, ⅳ)인.허가 위험, ⅴ)시공위험, ⅵ)분양위험, ⅶ)대출금 상환위험의 7가지 위험으로 분류하였고 이와 같은 위험을 통제할 수 있는 다양한 위험관리기법들을 제시하였다.
이러한 위험 유형들이 부동산 투자금융 실무 과정에서 금융기관 대출금 상환의 안정성과 적시성을 확보하기 위한 중요한 결정적인 요인인 담보력, 시공력, 현금흐름으로 집약되고 이 3가지 핵심요소를 통해 위험을 관리할 수 있음을 심사평가과정에서 대주단으로 참여했던 금융기관 투자전문가 집단과의 인터뷰를 통해 확인 하였다.
이와 같은 3가지 핵심 위험으로 다양한 위험 유형들이 유기적으로 결합, 내포되어 개별적으로 또는 상호 보완적으로 투자금융기관의 투자의사결정에 직접적인 영향을 미치고 있다는 점에 근거하여 3-C 위험 분석 모형을 행태 분석 도구로써 일반적으로 사용되고 있는 무차별곡선을 활용하여 구축하고 구축된 모형을 통한 위험 분석 과정과 그 유효성에 대해 논리적으로 증명하였고 위험 분석 과정이 실제 부동산 개발금융 의사결정 과정에서 어떠한 형태로 구현되고 있는지를 검증하고자 금융기관의 심사사례를 통해 분석하였다.
사례는 그 동안 국내외에서 선행된 부동산 개발 프로젝트에 대한 금융기관들의 심사평가 사례 중 9개의 표본 사례를 선정하였는데 사례 분석 결과를 보면, 첫째, 유형 A의 경우 일정부분 담보력이 유지되고 있고 현금흐름은 예측 가능한 분양률, 즉 DSCR=1인 상황에서 대출금 상환에 필요한 현금이 조금 부족하였지만 시공사의 시공력에 의한 준공과 자금보충 능력으로 충분히 감내 가능하여 3요인을 모두 적절하게 고려한 사례들로 분석되었다.
둘째, 유형 B의 경우 담보력 유지와 관련하여 담보자산의 가치의 적정성 등 담보력의 유지에 한계가 있고 현금흐름의 경우 부동산 시장, 특히 분양가의 변동 가능성 등 불확실성으로 현금유입이 크게 감소할 가능성이 있어 담보력과 현금흐름을 배제한 시공사의 시공력에 의한 공사능력과 자금보충 능력을 고려하여 신용을 보강한 사례들로 분석되었다.
셋째, 유형 C의 경우 지속적인 담보력 유지가 어렵고 사업초기 잘못된 사업구도로 현금 부족이 발생함에 따라 개발금융의 상환이 불확실 하였고 의존하였던 시공력에 의한 공사능력과 자금보충 능력 또한 부족한 것으로 분석되었다.
이와 같은 사례분석 과정에서 나타난 시사점으로는 금융기관 대출금 상환의 안정성을 확보하기 위해 사업에서 발생하는 현금흐름의 분석을 통한 사업성 분석이 먼저 선행되어야 함에도 불구하고 이를 소홀히 하고 전반적인 부동산 경기 호황 속에서 담보가치와 담보력, 시공사의 시공력을 통한 자금 보충 능력에 의존하는 경향이 있었고 시공사의 선정에 있어 현금투입능력 등을 고려한 철저한 신용평가 없이 전년도 도급순위를 반영하여 비교적 시공능력이 메이저급인 대형 시공사에게 채무인수, 연대보증, 책임분양, 책임준공 등의 형태로 위험을 전가하여 신용을 보강하고 있음을 확인할 수 있었다. 특히, 사업과 관련된 현금의 유입이 불확실하거나 최초부터 사업성이 없을 것으로 예측되는 사업장 조차도 취약한 토지 담보력과 시공력이 부족한 시공사를 믿고 금융을 실행하여 부실화가 우려되는 경우도 여러 건이 있음을 발견하였다.
또한, 이와 같은 분석과정을 통해 본고에서 구축한 3-C위험 분석 틀은 금융기관의 개발금융의 심사 과정에서의 직접적인 위험 평가 도구로써 유효하며, 기타 투자금융기관 및 제2금융권의 위험 분석의 틀로 활용할 수 있는 가능성을 제고하였다는 점에서 큰 의미를 부여할 수 있다.
그러나 이러한 전 과정을 통해 여전히 우리나라 개발사업과 개발금융에 있어서 위험의 관리라는 것이 미흡한 수준에 머물러 있다는 것을 알 수 있었으며, 다양한 제도적, 법률적 장치나 금융기법을 통한 위험관리 기법으로 위험에 대처하는 능력이 제한적이고 부족하다는 것을 분석을 통해 확인할 수 있었다.
즉, 일상적이고 틀에 박힌 위험 예측과 관리 모형에서는 대내외적으로 급속하게 변화하는 거시 경제적 환경의 변화를 소홀히 하고 있어, 이러한 국내외의 거시경제 흐름을 반영하는 위험 분석 기법과 활용이 필요하다고 할 수 있다.
특히나 금융기관의 시행·시공사의 신용평가에 있어서 기존의 재무적 지표를 중심으로 하는 평가에서 비재무적 지표를 포함하는 종합적으로 평가하는 경우 위험의 예측을 더욱 세밀하게 할 수 있다고 판단되어 이러한 재무적 및 비재무적 지표를 활용한 경영성과 평가 모형으로서 균형성과표(BCS) 모형과 같은 체계적이고 효과적인 신용평가 및 위험관리 기법의 도입과 활용이 필요하다는 점과 아울러 다양한 부동산 개발금융 보증제도의 도입, 부동산 개발사업 및 위험 분배 구조 개선, 금융기관의 제대로 된 기능과 역할 등은 한국 부동산 금융시장의 구조적인 개선이라는 거시적인 안목에서 가장 절실히 요구되는 사항이라는 점을 확인할 수 있었다.