인구 및 가구 특성에 따른 규모별 주택수요 변화에 관한 연구 : 수도권을 중심으로
저자
발행사항
용인: 단국대학교 대학원, 2011
학위논문사항
학위논문(박사) -- 단국대학교 대학원 , 도시계획및부동산학과 부동산학 전공 , 2011. 8
발행연도
2011
작성언어
한국어
주제어
DDC
333.33 판사항(22)
발행국(도시)
경기도
기타서명
A Study on the Housing Demand Change by Size according to the Characteristics of Population and Household : focused on Capital Region
형태사항
xi, 127p.: 삽도; 26cm.
일반주기명
단국대학교논문은 저작권에 의해 보호받습니다.
지도교수:김호철
참고문헌 : p.120-124
소장기관
Housing is a necessity of our life, so the fluctuation of the housing market condition including rise and fall of housing price has serious influence on national economy as well as private housing life. It is one of the most important government's policy to stabilize a housing price by housing supply, and it is also critical problem to consumers. As, however, housing, which is immovables, takes a long period from production to supply, and housing type and size is varied by a customer's characteristics and income level, housing supply cannot meet housing demand and needs in substance.
Particularly, housing supply corresponding to environmental change becomes more and more important in Korea, which experiences rapid change of population and household structure. Therefore, this study aims to analyze how the change of population and household structure affects a housing market, in particular housing demand by housing size. To do so it will analyze what is the main characteristics of Korean population and household structure change, and how it has influence on housing price, the number of unsold houses and housing supply in advance.
Next to estimate the housing demand by housing size a function of housing demand will be drawn by setting the variable of the family characteristics including the number of family members and a householder's age, family structure, etc. As a core variable, establishing a housing demand estimation model reflecting constant income and housing expenses and applying regression analysis to data from the housing status survey in 2006. And data of future household estimation will be substituted to the above function to yield housing demand by a year and a region in Metropolitan area 2011 to 2030. The housing demand estimated based on area is converted to that based on the average area of housing constructed since 2000 to compute housing demand by housing size according to a region, and next housing area desired by a household to have a plan of moving within 2 years is applied to estimate housing demand by a year, a housing size and a region in Metropolitan area.
The following is to summarize the result from the above process;
First, the rate of population increase is being diminished rapidly due to late marriage and low birth rate in Korea, while elderly population is expanding sharply by prolonged average life. These abrupt change of population and household structure change results in rapid change of housing demand. Since 2008 the price increase rate of small-size houses and deposit money for renting them rises, and they are favored in unsold housing market. These change of housing market also causes to expand the rate of small-size housing supply comparing with that of large-size housing supply.
Second, a model of housing demand estimation is necessary to reflect the change of household structure, as Korea experiences it rapidly. To do so Mankiw-Weil Model, which is a basic model to estimate long-term housing demand, is modified to establish a revised model with a variable of the household characteristics as a main variable. As a result of analyzing housing demand by housing size in Metropolitan area with the demand function drawn from the above process, it is displayed to decrease housing demand to 2020 slowly, and to accelerate the decrease speed of demand since then. The demand for small-size housing will be expanded, while that for large-size housing will continue to be diminished.
Third, housing demand by housing size shows a serious gap according to level of housing price and the characteristics of housing structure change by Metropolitan areas. In case of Seoul, where relative level of housing price is high and the rate of 1 person or 2 persons households is also high, the rate of small-size housing is high, while that of large-size housing is low. In Incheon, where level of housing price is low, the rate of medium- or large-size housing is high compared to that of small-size housing. Gyeonggi-do displays the middle level between Seoul and Incheon.
Forth, until now the government's policy has been focused to achieve the goal of total housing supply, which overlooks the importance of housing supply corresponding to local characteristics and demand by housing size. To stabilize housing market by minimizing the gap between demand and supply it is necessary that the government policy should be established and executed more detailed by a region, a housing size and a housing type.
주택은 인간생활의 필수적 기본재이므로 주택가격과 경기의 변동은 개인의 주거생활은 물론 국가경제적으로도 중요한 영향을 미치게 된다. 따라서 수요에 부응하는 주택공급을 통해 주택시장과 주택가격을 안정시키는 일은 정부정책의 최우선 과제일 뿐만 아니라, 수요자에게도 중요한 명제가 되어 왔다. 그렇지만 주택은 생산과 공급에 장기간이 소요되고 이동이 불가능하며 가구특성과 소득수준 등에 따라 수요주택의 규모와 유형이 달라지는 등의 특성으로 인해 수요에 부응하는 공급이 어렵다는 본질적인 한계를 안고 있다.
특히 우리나라와 같이 인구 및 가구구조의 변화가 빠른 경우에는 이러한 환경변화에 부응하는 주택공급의 중요성이 더욱 크다고 할 수 있다. 따라서 본 연구에서는 인구 및 가구구조의 변화가 주택시장, 특히 규모별 주택수요에 미치는 영향을 분석하고자 하였다. 이를 위해 먼저 최근의 우리나라의 인구․가구구조 변화의 주요 특징을 분석하고, 이러한 변화가 주택의 가격과 미분양 주택수 및 주택공급 등에 어떤 영향을 미치고 있는지를 살펴보았다.
다음으로는 이러한 가구구조의 변화에 따른 주택규모별 수요를 추정하기 위하여 가구원수 및 가구주 연령, 세대구성 등의 가구특성변수를 핵심변수로 하고, 항상소득과 주거비용 등을 반영한 수요추정모형을 설정한 다음 2006년도 주거실태조사 자료를 회귀분석하여 주택수요함수를 도출하였다. 그리고 여기에 통계청의 장래가구추계 자료를 대입하여 2011년부터 2030년까지의 수도권 지역별 연도별 면적기준 주택수요를 도출하였다. 이어서 면적기준으로 추정된 주택수요를 2000년 이후 준공된 주택의 평균면적을 바탕으로 환산하여 지역별로 호수기준 주택수요를 산출한 다음, 2006년도 주거실태조사 자료상의 2년 이내에 이주계획이 있는 가구의 지역별 희망 주거면적을 적용하여 수도권 지역별 연도별 주택규모별 수요를 추정하였다.
이러한 과정을 거쳐 분석, 도출된 주요 연구결과 및 시사점은 다음과 같이 요약할 수 있다.
첫째, 우리나라는 젊은층의 만혼(晩婚)과 저출산 등으로 인구증가율이 급격하게 감소하고 있는 반면 평균수명의 연장으로 고령인구가 빠르게 늘어나고 있으며, 이러한 인구․가구구조의 급속한 변화에 따라 주택수요에도 변화가 큰 것으로 분석되고 있다. 2008년 이후 주택 매매가격 및 전세가격 등에 있어 소형주택의 상승률이 높아지고 있으며, 미분양 현황에 있어서도 소형주택의 선호도가 높음을 보여주고 있다. 또한 이러한 시장환경의 변화에 따라 대형주택에 비해 소형주택의 공급비중도 점차 증가하고 있음을 볼 수 있다.
둘째, 우리나라는 급격한 가구구조의 변화를 겪고 있으므로 이러한 가구구조의 변화를 반영할 수 있는 주택수요추정 모형이 필요하다고 판단하여 장기주택수요 추정의 기본 모형이라고 할 수 있는 Mankiw-Weil 모형을 수정하여 가구특성 변수를 핵심변수로 한 수정모형을 도출하였다. 그리고 이렇게 도출된 수요함수를 이용하여 수도권 지역별로 주택규모별 수요를 분석한 결과 수도권의 주택수요는 2020년까지는 완만하게 감소하다가 그 이후 점차 감소속도가 빨라지는 것으로 나타났으며, 소형주택수요가 빠르게 증가하는 반면 대형주택 수요는 그 비중이 지속적으로 감소하는 것으로 분석되었다.
셋째, 수도권 지역별로는 주택가격의 수준과 가구구조 변화 특성에 따라 규모별 주택수요에 있어 상당한 차이를 보이고 있으며, 상대적으로 주택가격이 높고 젊은 층 1~2인가구의 비중이 높은 서울시의 소형주택 비율이 높고 대형주택 비중이 낮은 반면, 주택가격이 낮은 인천시는 소형주택에 비해 중․대형주택 수요비중이 높으며, 경기도는 서울과 인천의 중간 정도의 수요양상을 보이고 있다.
넷째, 그간의 정부의 주택정책이 총량적 공급목표 달성에 초점이 맞추어져 지역특성과 주택규모별 수요에 부응하는 주택공급의 중요성이 간과되어 왔는바, 수요와 공급 간의 불일치를 최소화함으로써 주택시장의 안정성을 높이기 위해서는 지역별, 주택규모별, 주택유형별로 보다 세분화된 공급정책의 수립과 시행이 필요하다고 판단된다.
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