1960, 70년대에 개발된 노후 산업단지가 증가하면서 시설의 낙후 및 녹지, 도로 등 기반시설의 부족, 도시팽창에 따른 산업단지의 도심편입에 따른 환경, 교통문제, 도시의 효율적 공간구조 형성 저해 등의 많은 문제가 발생함에 따라 재생을 통하여 산업단지의 경쟁력을 높이는 것이 시급한 과제로 대두되었다. 특히, 노후산업단지가 도시를 재정비하고 지역경제 활성화를 촉진할 수 있는 도시 계획적 도구로서 그 역할이 강조되고 있을 뿐만 아니라, 최근 노후산업단지 재생을 위한 시범단지가 지정되는 등 앞으로 기성 노후산업단지의 재생이 본격적으로 추진될 예정으로 있어 재생사업을 체계적으로 추진할 수 있는 합리적이고 객관적인 재생기준 설정이 필요한 시점이다. 그러나 지금까지의 연구는 아직 재생방안에 관한 일반적인 방향설정에 그치고 종합적인 재생기준 제시가 부족하며, 특히 노후산업단지 입주자와 정책담당자 등 다양한 이해관계자의 관점에서 바라본 재생기준이 제시되지 못하고 있다.
따라서 본 연구의 목적은 선행연구에서 제시되지 아니한 기성 노후산업단지 재생기준을 과학적이고 객관적인 방법론을 통하여 실증적으로 분석, 제시하므로서 앞으로 본격적으로 전개될 산업단지 재생을 위해 필요한 범용적인 재생구성요소를 제공하는 데 있다. 본 연구의 특징은 첫째, FGI, 요인분석과 계층적 의사결정기법 등 다양한 실증적 분석방법을 통하여 재생구성요소를 분석하므로서 재생기준의 객관화와 실용화를 도모하였다. 둘째, 기성 노후산업단지 재생기준을 산업단지 자체가 갖고 있는 특성뿐만 아니라 도시경제, 환경, 명소성 등 산업단지 외적인 측면, 특히 재생사업 추진과정에서 발생하는 중요한 이슈인 갈등관리와 이해관계조절, 사업방식 등의 분야까지 분석범위를 넓혀 포괄적인 기성노후산업단지 재생을 위한 구성요소를 도출하고자 하였다. 셋째, 노후산업단지 재생에 관하여 현재까지 실증분석을 통한 일반적인 기준이 없다는 점과 산업단지 재생에 관련된 다양한 집단 간에 재생기준간 가중치가 다르다는 점을 감안하여 노후산업단지 재생과정에서 영향을 미치는 집단을 4개 집단(공무원, 민간전문가, 연구기관, 산업단지 입주자)으로 분류하고 재생기준의 중요도를 4개 집단 통합측면과 집단간 차이측면 두 가지 관점에서 분석하였다. 4개 집단을 통합한 재생기준의 가중치를 분석함으로써 본연구가 모든 산업단지 재생에 일반적으로 적용될 수 있는 범용적인 기준으로서의 기능을 갖도록 하였다. 아울러 4개 집단 간의 가중치 차이 분석을 통하여 개별 산업단지가 처한 여건에 맞춰 재생기준을 탄력적으로 적용할 수 있는 토대도 마련하였다. 본연구의 재생기준 선정 및 분석과정은 선행연구 및 재생사례분석, FGI, 설문조사, 요인분석, AHP분석의 순으로 이루어졌다. 먼저 선행연구에 제시된 재생구성요소와 국내외 재생사례에서 나타난 시사점 등을 토대로 61개의 재생요소를 도출하였다. 이를 전문가 FGI를 통하여 41개로 압축한 후 산업단지 관련 담당자들을 대상으로 두 차례에 걸쳐 요인분석과 AHP분석을 위한 설문조사를 실시하였다. 첫 번째 설문은 259명을 대상으로 조사하였고 이를 SPSS 17.0 프로그램을 통하여 요인분석을 실시하였다. 요인분석을 통하여 측정대상의 신뢰도와 타당도를 크론바하 알파계수와 배리맥스회전법을 통하여 확인하였으며 41개의 재생 구성요소안중에서 8개 항목을 통합하거나 요인부하량이 낮은 항목을 삭제하여 총 8개(융합성, 차별성, 접근성, 안전성, 경관성, 환경성, 사업성, 협력성)의 대항목과 33개 세부항목 재생요소(대항목별로 4-5개)로 정리하였다. 이를 4개 집단에 대해 각 30명 총 120명을 대상으로 AHP 설문조사를 실시하고 Expert Choice 2000프로그램으로 분석하였다.
AHP 분석결과 8개 대항목에 대한 가중치는 사업성이 모든 집단 에서 최고의 우선순위를 두고 있는 것으로 나타나 사업성이 재생사업의 최대 관건임이 확인되었다. 사업성 다음으로 협력성, 접근성, 융합성, 차별성, 안전성, 경관성, 환경성 순으로 중요도가 높은 것으로 나타나 산업단지 입주자간 이해관계조정과 도로, 주차장 등 부족한 교통시설 등의 개선이 시급한 것으로 분석되었다. 공통의 1순위인 사업성 다음으로 2위와 3위를 보면 공무원 집단은 융합성과 접근성, 연구기관 집단은 차별성과 융합성, 민간전문가 집단은 협력성과 차별성, 해당이해관계자 집단의 경우는 접근성과 협력성 순으로 나타나 집단 간 특성에 따라 재생기준의 중요도가 달라짐이 실증적으로 분석되었다. 33개 하위 구성요소에 대한 중요도 차이를 10 순위까지 살펴보면, 권리조정이 가장 높았으며, 이어 복합용도, 물류체계, 용이한 주차, 협력추진, 갈등관리, 이해관계조절, 밀도, 단계별 추진, 단지경관 순으로 분석되었다. 하위구성요소 역시 집단 간 가중치의 차이를 보이가 있어 개별산업단지가 처한 여건과 당해 단지에 대한 이해관계자의 관심정도 등에 따라 개별산업단지에 적합한 재생기준이 선정되어야 한다는 점이 확인되었다.
연구결과에 대한 의의 및 시사점은 다음과 같다. 본 연구가 재생에 있어서 고려되어야 할 구성요소를 산업단지의 생산기능뿐만 아니라 지원기능, 접근기능, 경관, 환경성 등의 다양한 각도에서 분석함으로써 기성 산업단지가 재생과정에서 안고 있는 문제해결을 위한 기준을 최대한 망라하려고 하였다는 점이다. 또한 기존단지의 재생은 새로운 산업단지의 개발과는 달리 이해관계자가 명확하고 이해관계의 표출정도가 보다 직접적이고 강하다는 점에서 산업단지 재생사업을 위한 이해 집단 간 갈등관리와 이해관계조절 등에서의 구성요소를 도출함과 아울러 개발밀도, 추진방식, 재원조달 등 사업성을 확보할 수 있는 재생기준에 대한 분석도 겸함으로써 재생기준의 실효성을 높였다는 점이다. 특히, FGI와 요인분석, 계층적 의사결정기법(AHP)을 통합, 적용함으로써 AHP의 한계인 구성요소에 대한 비논리성을 보완하여 보다 객관화된 재생기준을 산정하였다.
연구의 한계로서 본연구가 분석대상을 전문가만이 아니라 의사결정에 지대한 영향을 미치는 산업단지 정책 담당공무원과 산업단지에 입주하고 있는 이해관계자를 대상으로 다원화하고 이를 비교, 분석함으로써 일반화되고 범용적인 재생기준을 제시하였다는 점에서 의의가 있으나 개별적인 산업단지의 여건과 특성을 모두 반영한 특수해를 위한 재생기준으로서의 역할에는 미치지 못하고 있다는 점이다. 따라서 노후산업단지 재생을 위한 적정한 주체의 선정과 사업방식 선택 등과 같은 재생실현 수단에 관한 과제는 후속 연구과제로 다뤄져야 할 것이다.

As the number of deteriorated industrial complexes developed during 1960s and 1970s increases, especially such problems as environmental, traffic and related to the inhibition of efficient urban space structure formation became exposed due to wearing out of facilities, shortage of foundational facilities such as green area, roads, and incorporation of industrial complexes into a city caused by urban expansion, enhancing competitiveness of industrial complexes through regeneration has been emerged as an urgent task.
However, studies carried out hitherto stop at pointing a general direction regarding regeneration direction and fall short of providing integrated regeneration standards. Accordingly, the aim of the present study is to select criterion for regeneration of existing deteriorated industrial complexes to be activated soon through scientific and objective methodologies. Characteristics of this study can be summarized as follows: First, an attempt has been made to analyze constituting factors of regeneration through empirical analyses such as factor analysis and hierarchical decision-making techniques. Second, in selecting regeneration standards for existing deteriorated industrial complexes, efforts are made to include not only the inherent characteristics of an industrial complex in question. Third, in view of the facts that there is no general standard. the groups that affect the regeneration process of deteriorated industrial complexes are divided into four (4) groups (government officials, civilian experts, research institutes, and residents of industrial complexes). and the importance of regeneration standards are analyzed from two different perspectives.
The selection of regeneration standards and the process of analysis for the present study was carried out in the order of preceding studies, analysis of regeneration examples, FGI, questionnaire survey, factor analysis, and AHP analysis. First, on the basis of constituting factors of regeneration that have been presented in preceding studies and implications that were revealed in the regeneration examples. a total of 61 draft regeneration standards are derived. In the first questionnaire survey, 259 persons were selected as target for factor analysis, and the result was analyzed using SPSS 17.0 Program. And of 41 draft constituting factors of regeneration, 8 items were either integrated or deleted whose factor loading is low, to rearrange them to a total of 8 factors (convergence, discrimination, access, safety, scenery, environment, business prospects, cooperation) and 33 regeneration factors. With these, an AHP questionnaire survey was carried out with 120 persons as target (30 persons chosen from each of the four groups), the result was analyzed using Expert Choice 2000 Program. When the results of AHP analysis are divided into 8 main items and 33 sub-items, the following conclusions were obtained:
First, as a result of weight analysis on 8 main items, business prospect turned out to be the top priority for all groups, proving empirically that business prospect is the most important issue in regeneration projects. Next to the business prospect, importance of other constituting factors turned out to be in the order of cooperation, access, convergence, discrimination, safety, scenery, and environment. When weight difference was examined between regeneration standards and groups, importance of regeneration standards was analyzed differently depending on the groups after the top priority business prospect. Convergence and access ranked on top for government official group, to be followed by discrimination and convergence for research institute group, cooperation and discrimination for civilian expert group, and access and cooperation for the interested parties group concerned. When difference in importance is examined for evaluation factors on the lower level up to rank #10, adjustment of rights turned out to be on top, to be followed by mixed-use, logistics system, easy parking, promotion of cooperation, conflict management, adjustment of interests, density, step-by-step promotion, and scenery of the complex in descending order of importance.
Significance and implications for the research result are as follows: The present research covered all the problems involved in the regeneration process of existing deteriorated industrial complexes in considering constituting factors and standards that should be considered in regeneration of industrial complexes. In consideration of the fact regeneration of existing complexes is different from developing new industrial complexes in the fact that the interested parties are clearly visible and the degree of interest relationship is more direct. and by conducting concurrent analyses on development density, promotion method, procurement of resources, and securing of business prospects for regeneration standards. Especially, this research has calculated more objectified regeneration standards by complementing illogicalness of constituting factors employed by AHP through integrated application of FGI, factor analysis, and hierarchical decision making techniques (AHP).
The research has significance in that it has presented more generalized regeneration standards by diversifying targets of analysis to include not just experts but also policy making government officials who affect greatly on the decision making as well as interested parties who are the residents of industrial complexes concerned and by comparing and analyzing them.