강남구와 지역교육특구 아파트 전세가격 결정요인에 관한 실증분석 = The empirical analysis on factors deciding apartment`s rental prices in Gangnam-gu and other special educational zones
저자
발행사항
서울 : 서울시립대학교 일반대학원, 2013
학위논문사항
학위논문(석사) -- 서울시립대학교 일반대학원 , 경제학과 경제학 , 2013. 2
발행연도
2013
작성언어
한국어
주제어
발행국(도시)
서울
형태사항
ⅳ,58p ; 26cm
일반주기명
지도교수:최석준
소장기관
본 연구에서는 대한민국의 대표적인 교육특구인 강남구 뿐만 아니라 지역의 교육특구인 대구시 수성구와 부산시 해운대구를 대상으로 아파트 가격 결정요인에 대한 실증분석을 헤도닉가격모형을 통해 실시해보았다. 기존의 부동산에 관한 연구는 한국 부동산시장의 중심지역인 강남구를 중심으로 진행된 것들이 많으며 특히 강남구의 교육환경은 주택가격 결정의 주요한 요인이라는 분석결과가 많이 나오고 있다. 서울 외에도 각 지역 대도시에는 다양한 교육특구가 존재하지만 교육환경을 중심으로 한 주택가격 결정요인에 대한 분석은 주로 서울에만 한정되어 왔다. 따라서 본 연구에서는 주택가격 결정요인에 대한 분석을 다른 지역에도 적용하여 강남구 외 지역교육특구와의 비교를 통해 살펴보려 한다.
분석 결과 기초특성 변수의 경우 강남구에서는 모두 영향을 미치고 있으며 수성구에서는 세대수, 해운대구에서는 난방구조, 출입구조, 브랜드의 경우를 제외하고는 모두 영향을 미치는 변수로 나타났다. 교육변수의 경우에는 각 지역별로 유의한 변수결과에는 조금씩 차이가 있었지만, 모든 지역교육특구에서 최소 3개 이상의 교육변수가 유의한 값을 지니고 있는 것으로 표시되었다. 특히 각 교육특구에서 아파트 전세가격에 가장 큰 영향을 미치는 교육변수로 강남구에서는 서울대 진학자 수가 다른 지역교육특구에서는 중학교 전입률로 나타났다.
본 연구에서의 실증분석결과를 통해 기초특성 변수나 교육 변수 모두에서 각 지역구마다 변수의 유의성과 계수추정치 값에서 차이를 보임을 알 수 있었다. 이를 통해 부동산연구에 있어서 그 지역의 특성을 이해하는 접근이 필요하며, 향후 부동산정책의 수립에 있어서도 각 지역에 초점을 맞춘 다각화된 접근이 필요함을 생각해볼 수 있을 것이다.
The purpose of this study is to empirically analyze various factors deciding apartment’s prices in special educational zones–Gangnam-gu in Seoul, Suseong-gu in Daegu and Haeunde-gu in Busan– through Hedonic Price Model. Existing studies on real estate mainly focused on Gangnam-gu, a representative special educational zone and the center of Korea’s real estate market, and the result was mainly that educational environment in Gangnam-gu was the main factor deciding prices of real estate. Although there are various kinds of special educational zones in many large cities besides Seoul, traditional studies restricted their range of analysis mainly to Seoul. Applying analysis on factors deciding apartment’s rental prices to other special educational zones besides Seoul, therefore, this study aims to compare factors in Gangnam-gu to those in other special educational zones.
The analysis shows that in Gangnam-gu, all basic characteristic variables had influences on rental prices. In Suseong-gu, all basic characteristic variables except the number of households had influences and in Haeunde-gu, except heating structure, entrance structure and brands of apartments, all variables had influences. Although there are slight differences in each area in the case of education variables, at least three education variables turns out to be meaningful in all special educational zones. The most significant education variable in each special zone is: the number of newly registered students in the Seoul National University in Gangnam-gu and enrollment rate of middle school in other special educational zones.
In this study, the empirical analysis shows that both basic characteristic variables and education variables have different results in each zone when it comes to significance of variables and coefficient estimates. Through this analysis, I believe that future studies on real estate should be conducted based on understandings of regional differences and that policies on real estate should also be created through multiple approaches focusing on each area.
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