주택재개발사업의 참여자 간 갈등완화 : 갈등 관련 언론보도를 중심으로
저자
발행사항
서울 : 명지대학교 부동산·유통경영대학원, 2013
학위논문사항
학위논문(석사) -- 명지대학교 부동산·유통경영대학원 , 부동산학과 , 2013. 2
발행연도
2013
작성언어
한국어
주제어
DDC
307.34 판사항(21)
발행국(도시)
서울
기타서명
(The)Scheme for Alleviation of the Conflict among Participants in the Housing Redevelopment Project : Focused on the Conflict-related Reports of the Media
형태사항
viii, 89 p. ; 26 cm.
일반주기명
명지대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.
지도교수 : 유상철.
참고문헌 : p.65-71.
소장기관
국내에서 진행되는 주택재개발사업은 2003. 7.부터 시행된 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 대부분 전면철거의 합동재개발방식으로 정비사업을 추진하여 왔다. 정비사업 진행과정에서 조합과 건설업자 등 여러 사업참여자들은 각자의 이해관계에 따라 행동하려는 경향이 있기 때문에, 정비사업 관련 법령에 규정된 원칙을 등한시하고 수익성을 위주로 사업을 진행함으로써 수많은 문제가 발생하였다. 이러한 과정에서 정비사업에 참여하는 여러 이해관계자들 사이에 갈등과 비리가 상존하였고, 토지등소유자와 세입자는 각 사업절차에서 발생하는 피해를 보상받기 위한 노력과 투쟁을 지속하여 왔다.
주택재개발사업 사업주체인 조합은 토지와 건축물 등에 대한 보상문제, 세입자에 대한 보상문제 등으로 조합원 간 또는 조합과 참여업체 간이나 조합과 세입자 간 갈등을 빚는다. 또한 행정청은 공공관리자로서 사업의 투명성과 공사기간 단축 등을 추진하는 과정에서 조합과 갈등하고, 건설업자 등 협력업체들은 이윤극대화를 추구하는 과정에서 조합과 마찰을 한다. 그리고 세입자들은 주거이전비 보상과 공공임대주택 입주권 등을 지급받는 과정에서는 조합과 갈등을, 철거과정에서는 철거업자를 포함한 건설업자들과 갈등을 빚는다.
주택재개발사업에서 발생하는 갈등을 원인별로 살펴보면, ① 사실관계 갈등, ② 이해관계 갈등, ③ 구조적 갈등, ④ 관계상 갈등, ⑤ 가치관 갈등, ⑥ 정체성 갈등으로 분류할 수 있다. 이러한 갈등유형 중에서 본 연구 결과 주택재개발사업에서 가장 많이 발생하는 갈등유형은 각 사업참여자들에 금전의 지급 또는 손실과 관련하여 발생하는 ‘이해관계 갈등’과 각 사업참여자들 사이의 힘의 불균형에 따라 발생하는 ‘구조적 갈등’이다.
이런 갈등 사태가 발생할 때마다 국내 각종 언론은 정비사업의 시행으로 인한 갈등사례에 대하여 상세하게 보도하며, 문제점을 언급하거나 대책을 제시하기도 하였다. 그런 언론보도와 여론의 방향에 따라 서울특별시를 중심으로 입법론이 제시되었고, 그에 따라 조합의 책임을 강조하는 등 정비사업 관련 법령이 여러 가지 면으로 개정되어 오늘에 이르고 있다. 그래서 정비사업 관련 언론보도 내용을 자세히 살펴보면 사업 관련 갈등발생 문제점을 파악하고, 그에 따라 참여주체들 간의 갈등완화 또는 해소방안을 마련하는데 시사점을 얻을 수 있다.
특히 부동산경기의 침체지속과 사업장기화에 따른 금융부담 등으로 사업성이 떨어지게 되자 주택재개발구역 대다수 주민들은 사업추진을 반대하며, 사업을 추진하려는 조합이나 다른 조합원들과 갈등을 빚고 있다.
따라서 본 연구는 이러한 문제 인식하에 선행연구는 물론, 독자적으로 수집한 자료를 바탕으로 가장 갈등 사례가 많고 이해관계인들의 이해와 관심이 집중되었던 주택재개발사업 관련 언론보도 내용을 중심으로 분석함으로써 여러 사업참여자들 간에 갈등을 완화하거나 해소하는 방안을 제시하는데 그 목적이 있다. 구체적으로 주택재개발사업의 개요와 시행절차, 갈등 개요 등의 이론을 검토한 후, 사업참여자와 사업단계별 참여자 간 갈등 관련 언론보도 현황을 분석하여 문제점을 규명하고, 정책적 시사점으로 사업참여자 간 갈등완화 방안을 제시하고자 한다.
이러한 연구결과를 종합하여 주택재개발사업의 참여자 간 갈등완화 방안을 제시하면 다음과 같다.
첫째, 조합이 사업주체로서 역할과 책임 및 정보제공에 최선을 다하여야 한다. 이를 위해 조합 운영의 투명성이 보장되어야 하고, 조합임원의 직무교육을 강화해야 하며, 정보제공 및 정보공개를 강화하여야 한다.
둘째, 행정청(시장·군수·자치구의 구청장)이 사업참여자들 사이에서 관리역할을 잘 하여야 한다. 구체적으로 행정청은 조합과 협력업체 및 세입자에게 갈등을 중재하는 역할과 공공관리자로서의 관리역할을 충실히 하여야 하며, 2012년 들어 주택재개발사업의 구역지정 해제요건으로 낮은 동의율에 따른 갈등과 매몰비용 부담 문제로 갈등을 빚고 있는 사태를 슬기롭게 극복하여야 한다.
셋째, 협력업체들이 조합과 조합원 및 행정청 그리고 세입자들과의 원만한 관계를 유지하여야 한다. 정비사업전문관리업자, 시공자(철거업자 포함), 설계자, 감정평가업자, 변호사 등도 사업 진행과정에서 주요 협력업체로서 조합과 조합원은 물론 행정청 그리고 세입자들과도 원만한 관계를 유지하여야 사업의 추진이 원활해진다.
넷째, 조합과 행정청은 주거세입자의 주거대책 또는 상가세입자의 영업폐지 보상 등 보상문제를 최우선 고려하는 정책을 펴나가야 한다. 주택재개발사업에서 토지등소유자에 대한 보상 이외에 가장 중요한 것 중 하나가 바로 세입자 보상문제이다. 따라서 이들에 대한 보상대책을 최우선적으로 고려하는 정책이 필요하다. 이를 위하여 세입자들에게 사업 관련 정보 등을 신속하게 제공해 주는 것이 필요하다
이러한 연구의 가치는 향후 정비사업 추진과정에서 과거의 미비점을 보완하고, 여러 사업 참여자가 형평성과 공정한 기회가 보장된 가운데 사업을 진행하여 수익을 적정하게 배분하는 구조에 도움을 주고, 사업의 효율성을 높이는데도 기여할 수 있을 것이다.
In the housing redevelopment project, the conflict occurs over the interest in the project among the association as the project entity, the administrative agency and its partner, and the tenant. The type of conflict occurring most in a process of carrying forward with the project includes the conflict over the interest occurring in relation to the payment or loss of money among participants in the project and the structural conflict occurring due to the unbalance of power among them.
Whenever the situation of this conflict have occurred, the media of all kinds at home have detailedly report the case of conflicts due to the execution of the renewal project and mentioned its problem or presented the measure for it. Accordingly, a detailed investigation of the contents reported by the media relative to the renewal project would enable us to recognize the problem of the conflict occurring in relation to the project and present a suggestion in providing for the scheme for reducing or solving the conflict among participants in the project.
Especially, as the business value has disappeared due to the long-term recession of the real estate business, a majority of residents in the redevelopment district have made objection to the promotion of the project, which has caused the conflict with the association attempting to promote the project or its other members. Aware of this problem, the Seoul Government announced the so-called "Seoul New Town · Redevelopment Exit Strategy". But over the conflict arising from the low agreement and the burden of 'sunken cost' spent in a process of carrying forward with housing redevelopment, there is occurring a new aspect of conflict between the association and residents or between the association and the administrative agency.
Accordingly, this study was intended to present the scheme for reducing or solving the conflict among participants in the housing redevelopment project. For this purpose, it attempted to analyze the contents reported by the media in relation to the housing redevelopment project causing the most cases of conflicts in the renewal project and drawing interest and attention to the interested parties such as landowners and tenants through previous studies and independently collected newspapers.
Taking these findings together, this study presented the following scheme for reducing the conflict among participants in the housing redevelopment project:
First, the association as the project entity should do its best to perform its role and take its responsibility and provide information.
Second, the administrative(mayor, county governor and head of the autonomous Gu)should perform a mediating role among participants in the project. The head of a Gu should reinforce a managerial role as the public manager and wisely overcome the situation that comes into conflict due to the low agreement arising from the requirements for clearance of the designation of the housing redevelopment project district and due to the burden of the sunk cost..
Third, partners should maintain a smooth relationship to the association and its members, the administrative agency and tenants.
Fourth, the association and the administrative agency should implement the policy of taking into consideration the problem of compensation with the highest priority in relation to the measure for house tenants' dwelling or compensation for the shutdown of store tenants' business.
This study is expected to contribute to supplementing the past deficiencies found in the process of carrying forward with the renewal project, assisting in carrying forward with the project and distributing profits among participants in the project while guaranteeing them equity and a fair opportunity and enhancing the efficiency of the project.
Key words: renewal project, housing redevelopment project, project participant, occurrence of the occurrence in each stage of the project, cause for the conflict, conflict-related reports of the media, conflict alleviation
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