주택임대차 존속보호와 차임규제에 관한 고찰 = A study on the protection of continued existence of the right of housing lease and rent regulation
저자
발행사항
부산 : 동아대학교 법무대학원, 2013
학위논문사항
학위논문 (석사) -- 동아대학교 법무대학원 , 부동산법학전공 , 2013.8
발행연도
2013
작성언어
한국어
주제어
KDC
365.27 판사항(5)
발행국(도시)
부산
형태사항
iv, 110 p. ; 27 cm
일반주기명
지도교수: 장병일
부록: 1, 발의법률안 비교. 2, 계약갱신요구권 신설. 3, 월차임 전환시 산정률 상한제 신설 등 수록
참고문헌: p. 105-107
소장기관
주택임대차 존속보호와 차임규제에 관한 고찰
A Study on the Protection of Continued Existence of the
Right of Housing Lease and Rent Regulation
부동산법학전공 조 윤 희
지 도 교 수 장 병 일
특정 제도는 특정 사회의 역사적·사회적·문화적산물이기도 하다. 우리나라 주택임차인은 이중고에 시달리고 있다. 그것은 존속보호와 차임·보증금의 규제에 관한 법적·제도적 근거가 미약하기 때문이다. 현행 주택임대차보호법상 주택임차권의 존속기간이 2년으로 보장되어 있지만 계약갱신요구권이 없으므로 임대인과의 계약조건이 맞지 않으면 2년마다 주거를 옮겨야만 하는 실정이다. 재계약 권리 즉 계약갱신요구권이 법적으로 보장되어 있지 않기 때문이다. 현재 금융시장에서 은행금리는 물가수준을 감안할 때 거의 제로에 가까운데, 그러한 이유로 부동산임대차시장에서 보증금은 점점 고액화 되고, 전세 보증금은 월세로 전환하는 것을 선호한다. 그리고 임대차계약 갱신시 월차임의 규제가 없기 때문에, 주거안정을 위해 계속 거주하고 싶지만 월가처분소득이 크게 줄어드는 것을 감당하지 못하는 임차인들은 자주 이사할 수밖에 없는 것이 부동산임대차시장의 현실이다.
본 연구는 주택임대차보호법의 주요내용을 검토하면서, 특히 임대차 존속기간의 보호와 차임규제에 관한 문제점을 집중분석하여 국민의 주거복지에 기여하고자 하는 것을 그 목적으로 한다. 따라서 연구의 범위를 현행 주택임대차보호법상 임대차 존속기간의 보호(법 제4조)와 차임 등의 규제(법 제7조)를 중심으로 정하였으며 외국의 입법례와 함께 주택임대차보호법 일부개정법률안을 검토하였는데, 그 내용을 요약하면 다음과 같다.
독일·영국·미국 등 선진국에는 우리나라와 같은 전세제도가 없고 매월 지불하는 월세제도가 보편화되어 있다. 19세기 중반 이후 급격한 산업화·도시화가 이루어지면서 농촌인구가 대거 도시와 공업지역으로 이동하였다. 이 과정에서 결과적으로 주택이 부족해졌는데, 이러한 주택부족 현상은 노동력 공급에 큰 장애요인이 되었다. 이에 따라 국가적 차원에서 공공임대주택 보급에 힘쓰는 한편, 민간임대주택의 경우 임대료 규제와 함께 가격분쟁 이외 다른 사유로 임차인을 내보낼 수 없도록 하여 주거 안정과 임차인 보호를 위한 계약갱신요구권 부여 등을 통해 임차인을 보호하고 있다.
영국에서는 1915년 임대료규제, 1965년 공정임대료제도, 1972년 임대료보조제도 등의 도입으로 임차인 주거안정 확보는 물론 임대료 부담을 덜어주려고 노력하고 있다. 프랑스도 3년 또는 6년의 최소 계약기간을 두고 계약갱신권을 보장하는 등 임차인 보호를 위해 강력한 규제와 임대료보조제도를 운영하고 있다. 독일은 주택임대차관계 종료에 있어서 임대인에게 정당이익이 있는 경우에만 그 해지를 할 수 있으며, 임대인에게 주택임대차관계의 종료에 대한 정당이익이 있어서 그 해지가 유효라고 평가되더라도 그 해지에 의한 임대차관계의 종료가 임차인 또는 그 가족에게 ‘정당화될 수 없는 가혹’을 의미하는 때에는 임차인은 그 해지에 이의하고 임대차관계의 계속을 청구할 수 있게 하고 있다. 또한 일본은 일단 성립한 건물임대차를 임대인이 종료시키려면 그에게 정당사유가 존재하여야 비로소 가능하도록 하고 있다.
국회에 발의된 주택임대차보호법 일부개정법률안을 보면 임차인에게 ‘계약갱신요구권’을 1회에 한해 보장하여 결과적으로 4년간 임대차계약이 존속되도록 하는 주택임차권 존속보호 내용과 계약 갱신시 연5% 이내에서 차임을 인상하도록 하며, 임대인이 인상률 상한제를 위반할 경우 임차인이 차액 반환을 청구할 수 있게 하는 내용 등, 일정주기로 반복되는 전월세 급등과 그에 따른 사회적 문제에 대처하기 위하여 여야 국회의원들이 법을 개정하기 위해 노력하고 있으나 아직 결실을 맺지는 못하고 있는 상태이다.
계약갱신요구권과 차임규제에 대하여 다양한 사회적 부작용이 발생할 것이라는 우려와 위헌소지가 있다는 지적도 있지만 소수 의견으로 생각되며 외국의 많은 입법례가 있으므로 여야가 뜻을 모은다면 충분히 법이 통과될 수 있다고 본다. 따라서 부동산정책의 입법화 과정에서 계약갱신요구권과 차임규제를 중심으로 하는 주택임대차보호법이 빠른 시일 내에 개정될 수 있도록 노력을 경주해야 할 것이다.
주요어 : 주택임대차보호법, 존속보호, 계약갱신요구권, 차임규제
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