공동주택 하자관련소송은 증가추세에 있으며 정부(국토교통부)에서는 하자분쟁의 중재․조정을 통하여 소송을 줄이고자 주택법조항을 신설하여 시행하게 되었다. 일반적으로 공동주택 하자관련 분쟁해결 방법으로는 조정, 중재, 소송 등 여러 방법이 있으나 구분소유자 측의 소송대리인들은 하자관련 소송을 선호하고 있다.
공동주택 하자관련 소송은 사업주체, 시공사, 보증사, 구분소유자 등 다수당사자들의 이해관계가 결부되어 있어, 하자의 유무판단에 대한 감정인의 감정결과가 소송 진행에 있어 매우 중요하게 되었다. 그런데 대법원 법원행정처에서는 감정인의 전문자격 요건을 세분화 하지 못함으로써 합리적인 감정기준(전문성, 공정성, 객관성)의 결여로 인해 각종문제가 발생하고, 감정에 대한 불신이 초래되어 각종조회, 감정보완, 재 감정 등으로 소송이 지연되며, 비용이 과다하게 소요되는 등 하자관련 소송 사건의 합리적 처리에 지장을 주고 있다.
이에 본 논문에서 필자가 주장하는 바를 대략 요약해보면, 법원은 건설관련 하자분쟁 해결을 위한 전문 감정인을 등재시키고, 설계하자 감정인으로는 건축사와 관련전문기술사를 선정하여 전문성을 높이며, 건축 시공 등의 감정인으로는 건축시공 기술사를 선정하여 식견과 경험을 활용하고, 건축구조안전 감정인으로는 건축구조기술사를 선정하여 전문성을 활용하는 감정인 제도 운영 안을 제안하고자 한다.
그밖에 현행 공동주택 관련 감정제도 운영과 관련한 주요 문제점 및 개선 방향에 관하여 살펴보면,
첫째, 하자담보 책임기간과 관련한 법령을 적용할 때 관련 법령(민법, 주택법, 집합건물법, 건설산업기본법, 시설물안전관리특별법 등) 마다 그 기간이 상이하여 각종 문제가 발생하기 때문에, 하자담보책임기간에 관련한 법을 통일할 필요가 있다.
둘째, 내력구조부의 하자담보 책임기간에 관하여는 시설물별의 철근콘크리트(4년)와 내력구조부의 구조안전성하자(5년, 10년)로 구분하는 것이 바람직하고, 허용균열 폭에 관하여서는 외벽의 허용균열 하한 값은 0.1mm이상으로, 내벽의 허용균열 폭 하한 값은 일반 공동주택의 경우는 0.3mm이상으로, 한국토지주택공사, 국가, 지방자치단체, 지방공사의 경우는 0.2mm 이상으로 할 것을 제안한다. 균열보수부위의 도장 보수에 있어서 외벽의 도장 방법에 관하여 전체도장으로 잔존가치 5년으로 기여율을 적용하며, 내벽도장의 경우에는 부분도장을 적용한다.
셋째, 공용부분의 하자판정 금액율로는 주택법 시행령 제60조2 제5항에 따라 하자보수종료 시 입주민의 5분의4 이상의 서면확인서로 하자보수종료가 인정되는데 하자관련소송 시 구분소유자의 5분의4 이상의 채권양도서를 받은 경우 감정인의 산정금액을 인용한 하자보수 산정금액을 구분소유자의 채권양도율을 적용하여 판결 하는 바, 현행 재판부의 판결과 같이 채권 미양도 세대의 공용부분보수비의 부담에 대하여 분쟁의 소지는 남아있다.
넷째, 하자보수책임기산일에 있어서 공동주택은 입주 전 사전점검 제도를 시행하여 하자보수를 마쳐야 사용검사가 완료되는바, 2013년6월19일부터 시행되는 집합건물법에서는 공용부분과 전유부분을 달리적용하고 있어 제척기간 준용에도 문제가 많으므로 사용검사일로 통일할 필요가 있다.
다섯째, 하자입증에 대한 책임은 하자판단의 기준을 내력구조부의 무과실에 관하여 계약서, 설계도서, 건축물 결함에 관한 기술력(건축기술수준과의 상대성력, 재료의 특성, 코스트와의 상관성, 기능공의 기량정도), 내력구조부의 중대한 결함, 장기수선계획서, 하자보수 관련서류 등을 종합하여 각각의 책임여부를 입증하여야 한다.
여섯째, 손해배상청구에 따른 설계도면은 집합건물법 제9조에 따라 분양자의 담보책임에 한 하여는 민법 제667조 (공동주택의 구분소유자는 하자보수에 갈음하여 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다)를 따르나, 주택법 제46조 제1항 및 제2항에 따라 시설물별 하자에 대해서는 시공사는 하자담보책임만을 지며, 손해배상대상은 아니며, 제3조 내력구조부의 중대한 결함에 관련하여서만 손해배상 책임을 진다. 이 때, 분양자가 책임을 지는 경우에는 공동주택의 분양 시기는 착공 후에 하며, 사업주체와 구분소유자의 계약에 있어서 도면은 착공도면과 견본주택의 마감 재료에 의하여 이루어지므로, 착공도면으로 할 것을 제안한다. 한편 시공사가 책임을 지는 경우에는 국토교통부 주택건설공급과 -697호(2013년1월1일 시행)에서 마련한 하자판정기준 조사방법 및 보수비용 산정기준을 적용하여 적법한 설계변경 절차를 마친 사용검사도면(준공도면)을 기준으로 할 것을 제안한다.
마지막으로 공동주택 하자 감정제도에 있어 감정의 전제사실(감정사항)결정의 대부분을 차지하는 내력구조부의 균열 및 도장에 대하여는 다음과 같이 제안한다.
아파트 단지의 부분도장 보수면적의 비율이 대부분 20%를 초과하지 않으며, 도장의 경우 내구연한 또한 5년으로 내력구조부의 10년의 담보책임에 부분도장을 적용할 경우 법리의 모순이 생겨 감정의 증거력을 상실하게 된다.
그러므로 아파트 외벽의 경우에는 전면도장, 내벽의 경우 허용균열을 인정하는 경우에 한하여 부분도장안을 제안하고자 하며, 부분도장은 균열 폭(30cm)의 2회 도색(로울러 칠 기준)으로 하고, 전면도장은 부분도장 1회+전면도장 1회로 비용을 산정한다.

As apartment house-related litigations gradually increase, the government (Ministry of Land, Infrastructure and Transport) make and enforce the Housing Act clause to reduce litigations through the defect disputes mediation. Actually, there are several methods to solve disputes before filing for litigation including dispute mediation and arbitration. However, the attorneys of the divided owners prefer defect related litigation.
The interests of many stakeholders such as project clients, construction companies, guarantee companies, and divided owners are involved in the apartment house defect litigation. Thus, appraisers’ assessment result is significant in relation with defect judgement. However, the National Court Administration of the Supreme Court misunderstands appraisers’ speciality license. As a result, various problems arise, due to the lack of assessment standards (professionalism, equitability, and objectivity), and distrust on the assessment is caused. Indeed, distrust on the assessment cause that litigations are delayed and are incurred excessive expenses because of plenty of inquiries, assessment supplementation, and re-assessment and all these disturb rational processing of litigation cases. To sum up with regard to operation of assessment system, this study suggest that professional appraisers about design defect are registered, qualified architects and related experts are nominated as appraisers of design defect to increase professionalism, as appraisers regarding execution of building works, professional engineer architectural executions are nominated making use of their insight, knowledge and experience and professional engineer architectural structures are eligible as appraisers of building construction safety by making use of their professionalisms.
As summing up about preconditions, first, when you apply ordinances, the responsible period of warranty against defects is different with each relevant ordinance application (Civil code, Housing act, Aggregate buildings act, Framework Act on the Construction Industry, Special Act on the Safety Control of Installations). As a result, it causes various problems. Thus, the responsible period of warranty against defects related law would be coincided to reduce the problems.
Second, for the responsible period of warranty against defects of bearing structural wall, this study suggested that a ferroconcrete (4years) depending on facilities and structure stability defects of bearing structural wall (5years or 10years) are divided. In an exterior wall, lower bound of tolerable crack is over 0.1mm and in an interior wall, lower bound of tolerable crack of a general apartment house is over 0.3mm, Korea Land and Housing Corporation, State, a local government, and local public corporation propose over 0.2mm. In case of an exterior painting with regard to an area of crack repair, it applies contribution rate with criteria of residual value in 5 years and overall painting. In case of an interior painting, it applies with partial painting.
Third, in common sectors of defect evaluation costs rate, under an enforcement ordinance of Housing Act: the fifth clause of article 60-2, when the four fifth of residents claim the end of defect repairing through written confirmation, the period of defect repair was completed. However, in case of receive forms of assignment of an obligation from the four fifth of divided owners, estimated defects repairing cost which is cited estimated value by appraisers is adjudicated with the rate of assignment of an obligation of divided owners. According to judgement from current justice department, there are still controversial issues regarding allocation of cost of repairing the defect in common sectors for households who do not transfer their assignment of an obligation.
Forth, apartment houses are conducted check in advance and then are finished defect repairing if there are defects before moving in a new house, which means they are completed to be available to move and use. At completing all checking, the day is a test of use according to responsible value date of defect repair.
Fifth, in terms of responsibility of defect proof, standard for determination of defects should prove whether who or what is responsible or not piecing together all evidence such as contracts, drawings and specifications for design presentation, technical skills for solving defect buildings (relativity with the level of construction techniques, characteristic of materials, correlativity of cost, level of technicians’ ability), significant defects of bearing structural wall, long-term repairing plan, defect repairing documents.
Sixth, in architectural design plan which is under Aggregate Building Act article nine, warranty liability of people who won sale in lots is followed a civil law: article 667 (apartment houses of divided owners can demand compensation for damages and repair corresponding to defect repair). However, under Housing Act the first and second clause of article 46 with regard with defects depending on facilities, construction companies have only warranty of liability of defects and they do not need pay for losses. Under sixth clause, in terms of significant bearing structural wall defects, they have liability for damages. At this moment, when people who won sale in lots have the responsibility, timing for sale of apartment houses is after housing start and floor plan is carried out with staring floor plan and finishing materials of a model house on the contract of the main body of business and divided owners. Thus, it is selected staring floor plan. Meanwhile, when construction companies have the responsibility, floor plans of acceptance of work (as-built drawing) which were completed with housing construction and supply division in Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs method of investigation for defect evaluation criteria or assessment standards about cost of repair according to the procedures of a legitimate design change are criteria.
Especially, in operation of judgment system in apartment houses, this research attempt to suggest as follows with regard to crack and painting of bearing structural wall accounted for most determination of preconditions (matters subject to appraisal).
The rate of the area of repair works in apartment complex does not mostly exceed to 20%. In case of painting, the endurance period is five years and responsibility for security of bearing structural wall is 10 years. However, when responsibility for security bearing structural wall for 10years applies partial painting, it invents juridical contradiction. Thus, proof power of appraisal cannot be admitted.
Therefore, instance of an exterior wall of apartment, overall painting can be proposed and an interior wall of apartment, a proposal of partial painting can be suggested when tolerable crack is admitted. Partial painting makes criteria, including the second painting with crack width (30cm) (roller coating standard). For overall painting, expenses are calculated based on one time of partial painting plus one time of overall painting.