集合建物 瑕疵紛爭 防止를 위한 改善方案 硏究 = A Study of methods to prevent lawsuits over the construction defects of a condominium
본 연구는 한국 사회의 압축적 성장과 함께 폭발적으로 증가한 아파트를 비롯한 집합건물이라는 주거형태가 가사노동의 절감과 생활의 편익증대 등 긍정적인 요소를 가지고 있는 반면에 부실공사로 인한 문제점들이 노출되면서 하자 기획소송의 폭증으로 이어져 여러 가지 부작용이 발생하게 된 원인과 대책을 살펴보기 위하여 규범판단 부분과 사실판단 부분으로 대별하여 하자담보책임 규범 상호간의 부조화 또는 현상과의 불일치 문제, 하자판정의 기준미비 등에 대한 문제점과 대안제시를 핵심내용으로 하고 있다.
즉, 첫 번째로 하자담보책임 규범 상호간의 부조화 또는 현상과의 불일치 문제이다. 지금까지 공동주택 등 집합건물에 대한 하자담보책임에 관하여 명확하고 통일적인 규정이 존재하지 아니하여 하자보수에 관하여는 구 주택건설촉진법(현 주택법)이 적용되고 하자보수에 갈음하는 손해배상에 대하여는 민법 제667조 내지 671조가 준용되는 구 집합건물법제 9조가 적용된다는 해석론이 득세를 하게 되면서 주택소비자들이 건축업자로부터 정상적인 절차에 따라 하자보수를 받으려 하지 않고 금전배상만을 고집하는 부작용이 발생하였다. 이에 대한 반작용으로 주택법이 2005년도에 개정되면서 공동주택의 하자담보책임에 관하여 주택법이 우선 적용되며 그 적용 시기도 동법 개정 전의 모든 아파트로 확대하여 소급입법을 하기에 이르렀다. 이 주택법 부칙이 2008년도에 헌법재판소로부터 위헌판결을 받음에 따라 2012년도에는 공동주택을 포함한 모든 집합건물의 하자담보책임에 관하여 집합건물법이 우선 적용되는 것으로 정리되었다.
그런데 집합건물의 하자보수와 관련된 2012년도의 법률개정은 집합건물과 관련된 법리상의 오류 및 위헌요소가 일정부문 해소되었고, 마감재 등의 하자담보기간이 연장되었으며, 공동주택 구분소유자의 하자관련 권리가 강화된 반면, 분양자의 담보책임을 가중시키고 수분양자와 직접 계약관계가 없는 시공자도 담보책임을 지도록 함으로써 시공자의 우발채무 부담을 증가시키는 방향으로 이루어졌다.
또한 하자담보책임기간과 관련하여 공종별로 세분화하지 않고 추상적으로 규정하여 법적용상의 불명확성으로 인한 새로운 해석의 논쟁을 야기할 우려가 있고, 기존 법령의 경우 전유부분과 공용부분을 구분하지 않고 사용검사일(인도일)부터 담보책임기간이 개시되는 것으로 규정된데 반해, 개정 법령은 전유 부분을 별도로 분리하여, ‘구분소유자에게 인도한 날’로 기산점을 다르게 명시하였는데 이 부분은 수분양자를 공평하게 보호한다는 입법정책적인 측면에서나 논리적 측면에서는 옳으나 다수 구분소유자의 존재를 특징으로 하는 집합건물에 대한 분양자나 시공자의 담보책임기간 특정 및 사후관리비용 증가와 함께 미분양 주택이나 분양전환 아파트의 하자담보책임 기간이 연장되는 효과를 야기하여 결과적으로 관련 건설업체의 부담비용을 높이는 결과를 가져올 것으로 보인다.
따라서 그동안 공동주택의 하자담보책임과 관련하여 주택법과 집합건물법이 상호 쟁투를 벌이듯 서로 우선 적용하는 것으로 다투다가 이를 합리적으로 정리하기 위하여 2012. 12. 28.에 주택법과 집합건물법이 모두 개정되었음에도 입법의 효과 못지않게 부정적 효과 또한 적지 않다고 보이고 그중 핵심적인 문제점은 주택법령의 담보책임 기간과 상이하게 규정되어 있어 특별한 사정이 없는 한 입주자는 시공자로부터 하자보수를 받으려하지 않고 여전히 금전배상을 원할 것으로 보인다.
또한 주상복합 건축물처럼 같은 건물에 상가부분, 근린생활시설부분, 공동주택부분이 혼재되어 있는데 같은 공종의 하자라도 층 하나의 차이로 담보책임기간이 다르게 적용되는 모순이 발생하고 있다.
결국 집합건물의 하자에 대하여 담보책임기간을 통일하고 담보책임기간이 소멸되는 만료점에도 제척기간으로 통일하여 입법함으로써 조속히 분쟁을 마무리하고 혼란을 방지할 수 있는 근본 대책이 될 것이다.
또한 하자종결합의와 관련하여서는 이미 주택법령에서 그 절차와 방법을 명시하고 있으나 그 효력에 관하여 명시적 규정이 존재하지 않으므로 이를 입법화할 필요성이 있고, 하자발생사실에 대한 입증책임에 관하여도 이를 명시적으로 규정을 신설하여 하자발생시기와 관련된 많은 논란과 불만을 잠재워야할 것이다.
두 번째로 하자담보책임에 관한 사실판단의 문제 즉, 하자판정기준 미비에 관한 문제이다. 이에 관하여는, 2011년 9월에 서울중앙지방법원에서 건설감정실무지침이라는 기준을 마련해놓고 있고, 2012년 12월에 건설관련 주무부처인 국토교통부에서 제정한 ‘하자판정기준, 조사방법 및 보수비용 산정 기준’이 마련되어 있으나 여전히 미비점과 모순점이 많은 점을 감안하여, ① 하자감정의 기준이 되는 설계도서 문제, ② 하자발생 시점 특정 문제와 책임제한, ③ 사용검사전 하자문제, ④ 중요한 하자에 대한 판단기준, ⑤ 균열보수 및 도장공사의 범위와 방법 문제, ⑥ 실무상 공사비 산정방법의 구체적 문제점, ⑦ 건설관행에 대한 하자판정의 구체적 문제점 등으로 항을 나누어 살펴보고 각 항목별로 하자판정에 대한 보완적 해석론을 제시하였다.
결국 본 연구는 하자소송 실무에서 문제가 되는 내용에 대한 합리적인 해석론을 모색하고자 최근 10년의 관련소송 판례를 연구하고 분석한 결과, 먼저 하자분쟁 예방을 위한 입법론으로, ① 집합건물의 하자담보책임규정의 기간을 합리적으로 손질하여 집합건물법에 일원화할 필요성, ② 하자발생시기의 특정문제로 인한 논쟁을 종료하기 위한 입증책임 조항 신설, ③ 하자분쟁 조기 종식을 위한 하자종료합의서의 효력 인정, ④ 모든 집합건물에 대한 보증보험 가입 의무화 및 통일적 규정, ⑤ 설계 및 감리의 책임 보험 규정 신설 등을 통하여 하자분쟁을 예방하거나 최소화하는 방향을 모색하였다.
나아가 현실적 대안모색의 방법으로 ① 하자판정의 논리적 3단 평가방식을 형법에서 차용하여 하자를 판단하는 일반이론을 개발할 필요성과 방법을 모색하였고, ② 부지불식간에 발생한 설계도서와 건축물간에 불일치 현상으로 인한 예기치 않은 비용 증가를 억제하기 위하여 사업주체 또는 시공자 스스로 준공전 예비감정(점검)을 시행함으로써 택공급자는 하자소송의 위험에서 벗어나 합리적인 가격에 품질 높은 주택을 공급하며, 주택소비자는 쾌적하고 안전한 주거생활을 영위할 수 있도록 공급자와 소비자간의 균형을 도모하면서, 하자소송으로 인한 사회·경제적 낭비를 최소화할 방안을 모색하였다.
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