공공임대주택과 민간임대주택 거주가구의 수요특성 비교분석 = A comparative analysis on demand characteristics of the households of public rental housing and private rental housing
저자
발행사항
서울 : 서울시립대학교, 2016
학위논문사항
학위논문(박사) -- 서울시립대학교 대학원 , 도시행정학과 , 2016
발행연도
2016
작성언어
한국어
KDC
335.8 판사항(6)
DDC
363.5 판사항(23)
발행국(도시)
서울
형태사항
viii, 154 p. : 도표 ; 26 cm
일반주기명
지도교수: 서순탁
권말부록: 공공임대주택 및 민간임대주택 거주가구의 특성 분석 결과 ; 전월세 전환율
참고문헌: p. 131-137
소장기관
우리나라는 최근 급속한 고령화 등 사회·경제적 환경변화에 따라 1~2인 가구가 지속적으로 증가하면서 임차가구와 임차가구 비율이 계속 늘어나고 있으며, 전체 가구의 38%인 676만 가구가 민간임대주택에 거주하고 있다. 또한, 최근 저금리 추세의 지속 등으로 전세시장 구조가 급속히 월세시장 중심으로 전환되고 있으며, 이에 따라 임차가구의 주거비 부담도 계속 커지고 있다.
본 연구는 그동안 비교적 관심이 소홀하였던 공공임대주택과 민간임대주택 거주가구의 수요특성 비교 연구를 위해, 국토교통부의 2014년도 주거실태조사 자료를 이용하여 가구 특성과 주택소비함수 추정을 통한 수요특성을 비교하였다. 분석방법으로는 Ordinary Least Squares(최소제곱추정법)과 Spline Regression방법을 이용하였다. 본 연구의 분석결과와 시사점을 요약하면 다음과 같다.
첫째, 6분위 이하 계층을 대상으로 한 가구특성 비교분석에서 공공임대주택과 민간임대주택 거주가구 모두 1인 가구 비중이 높은 것으로 나타났다. 소득이 낮을수록 자녀수가 적고 가구주의 연령이 높은 특징을 보였으며, 공공임대주택 거주가구가 평균 자녀수가 많고 가구주 연령도 높은 것으로 나타났다.
둘째, 공공임대주택 거주가구가 민간임대주택 거주가구에 비해 임대료 부담측면, 주거안정성 및 주거만족도 측면에서 전반적으로 양호한 것으로 나타났다. 공공임대주택의 평균거주기간이 6.8년인데 반해, 민간임대주택의 평균거주기간은 3.2년이었으며, 연간 평균임대료도 공공임대주택은 243.2만원, 민간임대주택은 400.5만원을 부담하고 있었다. 특히 소득 1~2분위 계층의 경우에는 소득대비 임대료부담(RIR)이 공공임대주택 23.9%, 민간임대주택 42.2%로서 차이가 더욱 크게 벌어진 것으로 나타났다. 따라서 민간임대주택에 거주하는 소득 1~2분위 계층에 주거복지혜택이 우선적으로 전달될 수 있도록 시스템을 갖출 필요가 있다.
셋째, 주택소비함수를 추정한 결과, 공공임대주택 거주가구는 정부가 임대주택의 공급물량과 면적, 임대료 등을 계획·규제하기 때문에 일반적으로 시장에서 나타나는 주택소비함수의 특성이 나타나지 않았다. 이에 반해, 민간임대주택 거주가구의 경우 가구주 연령 및 자녀수가 많을수록, 가구소득이 높을수록 주택소비면적이 증가하고, 임대료가 높아질수록 주택소비가 감소하는 일반적인 주택소비함수의 특성이 나타났다.
넷째, 임대료에 대한 주택소비함수 추정결과, 공공임대주택의 경우 통계적으로 일부 변수만 유의한 것으로 나타났으며, 1~2분위의 경우 통계적으로 유의하나 양의 부호가 나타났다. 민간임대주택의 경우 임대료에 대한 추정 계수값의 절대크기는 3~4분위, 1~2분위에서 높게 나타났는데, 경제적으로 어려운 계층이 임대료 변화에 따른 주택소비 민감도가 크다는 것을 의미한다. Spline 회귀모형을 통한 분석에서도 공공임대주택 거주가구의 경우 2분위까지는 소비가 빠르게 증가하였으며, 민간임대주택은 6분위까지 상대적으로 완만하게 증가하는 것으로 나타났다.
다섯째, 자녀수별로 주택소비함수를 추정한 결과, 공공임대주택과 민간임대주택 거주가구 모두 2자녀 이하에서는 가구의 소득변수가 통계적으로 유의하였으나, 3자녀 이상인 경우에는 통계적으로 유의하지 않거나 일부 변수에만 유의하였으며, 다자녀가구가 면적 및 소득제한으로 임대주택 소비에서 제한이 있는 것으로 보인다. 공공임대주택 입주자격의 기준 조정 등을 통해 다자녀 가구를 배려하는 방안을 제안한다.
The aim of this study is to analyze and compare demand characteristics of public rental housing and private rental housing. The analysis is done by estimating household characteristics and housing consumption function using the data of the National Housing Survey from Ministry of Land, Infrastructure and Transport from 2014. Ordinary Least Squares Method and Spline Regression Method were used for analysis. The summary of this study's analytical results and implications are as follows:
First, in comparing and analyzing the characteristics of households below the 6th income group, the proportion of one-person households was high in both public and private rental housings. According to the data, it showed that less the income, older the householders and smaller the number of children.
Second, in terms of rent, housing stability and housing satisfaction, public rental housings in overall were more favorable than private rental housings. The average residence period for public rental housings was 6.8 years, whereas it was 3.2 years for private rental housings. Furthermore, in case of average annual rent, public rental housings were 2.432 million won, and private rental housings were 4.005 million won. In particular, in case of the households in 1st to 2nd income groups, there was a greater difference in rent to income ratio (RIR) being 23.9% for public rental housings, and 42.2% for private rental housings. Therefore, a system needs to be developed in order to deliver residence welfare benefits preferentially for households that belong to 1st to 2nd income groups dwelling in private rental housings.
Third, the general characteristics of the housing consumption function were not found in public rental housings due to the government's planning and regulation of supply, size, and rent for public rental housings. In contrast, the general characteristics of housing consumption function appeared in case of private rental housings. The estimation showed that the size of housing consumption increased as the age of householders, the number of children, and household income incremented, whereas housing consumption decreased as rent increased.
Fourth, as a result of estimating housing consumption function on rent, only some variables were relevant in case of public rental housings. In case of households in 1st to 2nd income groups, the function was statistically relevant but the sign appeared as positive. In case of private rental housings, the absolute value of coefficient estimation regarding rent was high for households in 3rd to 4th and 1st to 2nd income groups. This implies that the economically disadvantaged show a larger sensitivity of housing consumption.
In the analysis through Spine Regression Model, housing consumption increased rapidly until the 2nd income group in public rental housings. In private rental housing, housing consumption increase was relatively gradual up to the 6th income group.
Fifth, as a result of estimating housing consumption function by the number of children, the income variables of households were statistically relevant for households with 2 or less children in both public and private rental housings. However, for households with 3 or more children, the function was not statistically relevant or relevant for only some variables. It seems that households with many children face constraints in consuming rental housings because of size and income limits. This study suggests giving consideration for households with many children by giving more incentives.
Key Words: public rental housing, private rental housing, demand characteristics, rate of rental households, National Housing Survey, rent to income ratio(RIR), housing consumption function, Ordinary Least Squares, Spine Regression
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