Commercial Building Lease Protection Act (hereinafter referred as “CBLPA”) has been expanding the scope remarkably after revisions such as raising small amount guarantee deposit, demand for renewal of contract for a certain period, and recognition of opposing power to all lease of Commercial Building regardless of the converted guarantee deposit. However in case the lessor refuses renewal at the expiration of lease contract, lessee faces the situation of no more able to operate at his/her shop anymore, without any opportunity to recover invested costs at the shop. Hence conflicts are continuing on the issue of premium.

The Korean system absolutely avoided the premium system, rather than embracing it, and this premium was acknowledged in certain cases within the category of private contract between principal parties according to the judicial precedents of the court. Consequently, no protection measure was provided to lessee for in case the premium created by costs invested by lessee and the business activities of lessee is infringed by lessor, and this situation has become a big social issue.

Recently, CBLPA was revised (enforced since May 13 2015) for the purpose of protecting the shop lessees who have not been protected from any undue damage as the outsider of the legal boundary. Part of the revisions included the protection of premium paid by lessee of commercial building paid to previous lessee, which was welcomed much by the lessees.

As such, generally the premium is the monies paid and received between previous lessee and new lessee, and was worth protecting as this reflected the values such as the name recognition, repeated customers etc. created by the costs and business activities performed by previous lessee, though such premium legally dwells in the principle of private autonomy.

In this regard, the enactment of premium was achieved for the purpose of resolving the social conflict due to such premium by including the concept and protection method thereof in the category of the law, and to seek advancement of commercial building lease market by protecting proper right of the lessees. However, such revision already caused considerable voices of concerns. As the premium is generally the monies paid and received between old lessee and new lessee, it may result in excessive restriction on the property right of the lessor as third party to make lessor exposed to the obligation not to disturb recovery of premium by old lessee. Also, if premium is legalized because such premium reflects the values such as recognition or customers created by costs invested or business activities by lessee and is worth for protection, it would be unclear how and to what scope the concept and scope of premium on commercial building shall be defined and assessed.

Accordingly, this thesis summarizes the matters regarding legislation of the premium, and review the problems, so as to present the resolution measures as the following.

First, it is necessary to adopt limit provision to premium on commercial building, so that any excessive premium paid or received shall be excluded from application of the CBLPA. Also, in case of all large scale malls pursuant to Distribution Industry Development Act, CBLPA, revision of CBLPA is required urgently so that all shops other than department stores shall be included in the eligible group for protection.

Second, the argument that current lessee is not entitled to claim refund of amount obtained by unjust enrichment if lessor did not use the commercial building for profit purpose for more than 18 months according to Subparagraph 3 of Paragraph 2 from Article 10-4 by CBLPA, and thereafter lessor received premium from new lessee. This is because of the fact that current lessee has recovered his capital deployed into the shop during 5 years’business, and premium is not necessarily created from the efforts of current lessee, and that the use of building for 18 months is based on the property right of lessor and hence shall not be interfered with.

Third, dispute resolution on premium shall be governed by the judicial institution. But appraisal on any compensation shall be assessed by appraiser. The appraisal on premium is initially performed pursuant to the revised CBLPA, and therefore is subject to trial and error until various cases and data are accumulated. For settling down of premium appraisal practice, the support from related institutions is desperately need, and court’s decision is also important.

Fourth, with regard to the issue of the behavior of large amount of rent and guarantee deposit as well as lessor’s obligation not to disturb recovery of premium by old lessee, it is problematic what level would be notably high amount and constitutes behavior of disturbance. This is more or less abstract, but shall be resolved by judicial precedents later.

Fifth, with regard to the recovery period for premium, it is fair to adopt the revised provision as until two month after expiration of lease. However in case lessor has notified the amendment of terms in three months’ advance to the expiration date of lease period, then it is fair to revise as until the expiration date.

Sixth, reconstruction and redevelopment system works as the factor for the lessee to be restricted in the opportunity to recover the premium. This problem shall be resolved by revision of CBLPA, in similar way as compensation for evacuation, compensation for closedown or payment of relocation expenses is paid in case any project sponsor reconstructs the building. .

Seventh, transfer of leasehold right (or subleases) shall be facilitated so that lessees may flexibly respond to the change is situation. In other words, transfer of leasehold right shall require consent from lessor. However, the provision providing guarantee for transfer of leasehold right shall be inserted into CBLPA, so that lessor shall not refuse such consent unless there is any special reason not to.

Eighth, for dispute resolution between lessor and lessees, laws and regulations shall be revised to install dispute mediation agencies at Special cities, Metropolitan cities and Special Autonomous city/province, and binding force is granted to Dispute Mediation Committee so that speedy resolution could be possible.

Ninth, insurance product on premium shall be developed so that lessee could positively utilize premium credit insurance products. And as the burden for payment of insurance premium as much for subscription of guarantee insurance, various policy measures such as tax benefit etc. shall be pursued concurrently.

CBLPA was enacted for the purpose of stable business activities of lessees and stabilization of living economy of the citizen. The problems and improving measures on this legislation is presented as above. If such improvement is implemented, then the relationship in rights of lessor and lessee will be adjusted reasonably, and will contribute much to the advancement of the Commercial Building lease market.

상가건물임대차보호법은 차임 또는 보증금의 인상, 5년 동안 계약갱신 요구, 환산보증금(적용범위)과 상관없이 모든 상가건물임대차에 대항력 인정 등 법률 개정으로 괄목한 성장을 해 오고 있었지만 임대인이 임대차기간 종료 시점에서 계약갱신을 거절할 경우 임차인은 더 이상 해당 점포에서 영업할 수 없게 되는 상황으로 투자비용을 회수하지 못하는 사례가 발생하여 상가권리금을 둘러싼 갈등이 지속되고 있다.
그동안 제도권에서는 권리금제도를 포용하지 못하고 철저히 외면하였고, 오로지 법원의 판례로 당사자 간의 사적자치의 계약이라는 범주 안에서만 일정한 경우 허용되고 있는 실정이었다. 그 결과 임차인이 투자한 비용, 영업활동 결과로 형성된 권리금을 임대인에 의해 침해받는 경우 보호방안이 마련되지 않아 사회적으로 큰 문제가 되고 있었다.
최근 그동안 법 테두리 밖에 있어 억울하게 피해를 당해도 구제를 받지 못하던 상가 임차인의 권리를 보호한다는 취지에서 상가건물임대차보호법을 개정(2015년 5월 13일 시행)하였는바, 그 내용 일부는 상가건물의 권리금 보호도 포함되면서 많은 환영을 받았다.
이처럼 권리금은 일반적으로 임차인과 신규 임차인 사이에 교부되는 금전으로 사적자치의 영역이나, 임차인이 투자한 비용, 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 고객 등의 가치를 반영하는 것으로 보호가치가 있었다. 이에 권리금의 개념과 보호방법을 법적 테두리에 포함하여 권리금으로 인한 사회적 갈등을 해소하고 정당한 임차인의 권리를 보호하여 상가건물임대차 시장의 선진화를 도모하고자 권리금을 법제화한 것이다.
그러나 벌써부터 우려의 목소리도 만만치 않다. 그 만큼 권리금 관계는 일반적으로 임차인과 신규 임차인 사이에 교부되는 금전인바, 제3자인 임대인에 대한 권리금 회수 방해금지 의무를 부담케 하는 것은 임대인의 재산권을 과도하게 제한하는 결과가 될 수도 있다. 또한 임차인이 투자한 비용, 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 고객 등의 가치를 반영하는 것으로 보호가치가 있다고 하여 이를 법제화 한다면 상가권리금 개념과 범위를 어떻게 어떤 범위까지 얼마나 객관적으로 정의하고 평가할 것인지가 애매할 수밖에 없기 때문이다.
따라서 본 논문은 권리금의 법제화에 대한 내용을 기술하고 문제점을 살펴보아 그 개선방안을 다음과 같이 제시한다.
첫째, 상가권리금액 한도 규정을 두어 과다한 권리금이 수수된 경우에는 상가건물임대차보호법의 적용대상에서 제외되도록 할 필요가 있다. 또한 유통산업발전법에 따른 대규모 점포에서 백화점을 제외한 모든 점포가 보호 대상에 포함되도록 조속히 법률 개정이 필요하다.
둘째, 임대인이 상가건물임대차보호법 제10조의4 제2항 3호에 의해 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 이용하지 않는 경우에 그 후 신규 임차인에게 권리금을 교부 받았더라도 부당이득금반환을 청구할 수 없다는 주장이 타당하다. 그 이유는 기존 임차인은 5년간의 영업으로 투하자본이 회수되었고, 반드시 기존 임차인의 노력으로 권리금이 형성되었다고 볼 수 없다는 점과 1년 6월의 건물사용 여부는 임대인의 재산권에 기한 것이므로 이를 간섭할 수 없기 때문이다.
셋째, 권리금 분쟁의 해결은 사법기관이지만 배상금액 감정은 감정평가사의 몫이다. 그동안 감정평가사의 권리금 평가는 상가건물임대차보호법 개정에 따라 처음 시행되는 만큼 다양한 사례와 데이터가 축적될 때까지는 시행착오를 겪을 수밖에 없으므로 조기에 정착될 수 있도록 유관기관들의 협력이 절실하고, 사법부의 판결도 중요하다.
넷째, 임대인이 임차인의 권리금 수령에 대한 방해금지의무의 문제와 관련하여 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위에 대해, 어느 정도가 현저한 고액으로 방해 행위가 되는가의 문제로, 이는 다소 추상적이지만 추후 판례에 의해 해결해야 한다.
다섯째, 권리금 회수기간과 관련하여 임대인은 임대차 종료 후 2개월까지 규정하되, 임대인이 임대차기간이 종료되기 3개월 전까지 조건변경의 통지를 한 경우 임대차기간의 만료 시까지로 개정하는 것이 타당하다.
여섯째, 재건축·재개발이 임차인의 권리금 회수 기회를 제약하는 요인으로 작용하고 있어 건축주가 재건축을 하는 경우 퇴거보상이든 공법상의 휴업 보상 및 이전비용 등을 지급하는 것과 같이 상가건물임대차보호법의 개정을 통해 해결해야 한다.
일곱째, 임차권 양도(또는 전대차)를 용이하게 하여 임차인의 사정변경에 탄력적으로 해야 한다. 즉 임차권 양도 시 임대인 동의를 요하도록 하되, 특별한 사정이 없으면 동의를 거절할 수 없도록 임차권 양도보장을 상가건물임대차보호법에 신설해야 한다.
여덟째, 임대인과 임차인의 분쟁조정을 위해 특별시·광역시·특별자치시·도에 분쟁조정기구를 설치하고 분쟁조정위원회에 구속력을 부여하여 신속한 해결이 가능토록 법령 개정이 이루어져야 한다.
아홉째, 권리금에 대한 보험 상품을 개발하여 임차인이 권리금 신용 보증보험을 적극적으로 이용할 수 있도록 해야 한다. 나아가 보증보험을 가입하기 위해서는 그만큼 보험료를 납부해야 하는 부담감이 없지 않으므로 세제해택 등 다양한 정책을 함께 도모해야 한다.
상가건물임대차보호법은 임차인의 안정적인 영업활동과 국민 생활경제의 안정을 목적으로 제정되었는 바, 이번 권리금 법제화에 따른 그 문제점과 개선방안을 위와 같이 제시한다. 위와 같이 개선되면 상가건물임대차에서 임차인과 임대인의 권리관계가 합리적으로 조정되고 상가임대차 거래 시장의 선진화에도 크게 기여할 것이다.