상가 임차인의 권리금 보장에 관한 법적 연구 = Legal Research about the Premium guarantee of a shop Tenant's
2015. 5. 13.자에 상가 임차인의 안정적 영업활동을 보장하기 위하여 상가건물임대차보호법상에 상가권리금 법제화가 마련되었다. 상가권리금 법제화는 임차인이 영업을 위해 지불한 권리금 자체를 보호하기 위한 것이 아니라 임차인의 권리금 회수기회를 보장하기 위한 것이며 임차인이 형성한 영업의 가치를 보호하기 위한 것이다. 그러나 개정상가임대차보호법상 권리금보호제도가 제정되어 시행되고 있으나 관련규정의 불명확성과 권리금회수에 실제 필요한 사항에 대하여 입법상 불비 등으로 많은 문제점이 노출되고 있어서 이를 개선하고자 다음과 같이 개정안을 제시하고자 한다.
사법상의 개정방안으로는 권리금회수의 법적 의미를 분명히 하여 권리금의 회수란 현재 임차인이 형성한 영업의 가치를 평가한 가액을 회수하는 것으로 간주한다는 규정을 신설하고, 비법인단체의 고유번호를 사업자번호로 보고 재래시장의 영세상인과 지하철 구내상가 등을 권리금 적용 대상에 포함하여 보호대상을 확대하여야 한다.
그리고 상가건물임대차보호법 제10조의 8조항에서 차임연체액이 3기에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있는 것으로 임대인의 입장에서 일방적으로 규정되어 있는 바, 그렇게 한다면 3기의 차임액과는 비교가 힘든 엄청난 권리금손실을 임차인의 입장에서 입게 되는 바 차임액을 보전할 수 있는 임대보증금이 있는 한도 내에서는 3기의 연체로 계약 해지되더라도 권리금을 회수할 수 있는 기회는 임차인에게 보장되어야 한다.
그리고 상가임대차보호법 제10조의4 권리금회수기회보장으로서 방해금지의무의 내용을 명확히 하는 것이 필요하고 손해배상의 법적성질은 계약에 있어서 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위하여 형평성을 고려해서 법에서 특별히 인정하는 법정책임으로 보아야 한다.
또한 상가임대차보호법 제10조①항은 임대인이 계약종료 1개월 전까지 계약갱신을 거절할 수 있으므로 임차인의 입장에서 권리금을 회수할 수 있는 기간이 짧아서 신규임차인이 되고자 하는 자를 현실적으로 주선할 수 있는 기회가 충분하지 못한 관계로 권리금을 회수할 수 있는 가능성이 적다고 할 것이다. 따라서 임대인의 계약해지권 행사를 임대기간 종료 최소 3개월 전에 계약을 해지할 수 있도록 하되 해지통보일로부터 3개월간 임대인의 방해금지의무가 발생하는 것으로 명확히 규정해야 한다. 이를 통해 권리금회수기간에 대한 분쟁을 줄일 수 있을 것으로 본다. 또한 입법의 명확성을 확보하는 차원에서 상가임대차보호법 제10조의4 제2항2호 임대인의 계약체결 거절 정당사유로 이종 업종 간에도 권리금이 수수되는 관행을 반영하여 방해행위가 성립되는 업종의 범위를 용도별 건축물의 종류와 범위를 규정한 건축법시행령 별표1의 동일용도 범위내로 한정하고, 동일용도를 벗어나는 업종일 경우는 거절할 수 있는 것으로 규정하되 근린생활시설 1,2종은 동일용도로 보면 될 것이다. 그리고 임차인의 계약갱신요구권을 전체임대기간 7년으로 연장하는 것으로 개정하여 영업의 연속성을 안정적으로 보호하고 권리금분쟁조정위원회를 설치하여 상가건물임대차를 둘러싼 분쟁을 신속하게 해결하도록 전담기구를 두어야 한다.
공법상의 개선방안을 검토하면 표준권리금계약서 작성을 의무화 하고 이를 세무서에 사업자등록과 확정일자를 받을 경우에 권리금을 신고하도록 하며 상가임대차보호법 시행령3조에 확정일자부 기재사항에 권리금기재항목을 추가하여 임대계약을 체결하고자 하는 자에게 정보공개가 되도록 권리금가액도 포함되게 개정해야 한다.
또한 사업자등록 신청시에 권리금을 신고하지 않으면 상가임대차보호법 상의 권리금회수기회 보호를 받을 수 없도록 강제하는 규정을 신설해서 권리금이 과세의 근거가 되도록 규정하여야 할 것이다. 그리고 권리금 보상제도를 검토하면 상가임차인에 대한 상가임차권의 외부적 강제소멸, 즉 수용권 발동은 임차권보상으로 다루어지므로 상가임차권은 상가임대차보호법 권리금 회수기회 보호규정에 의해 계약 체결이 강제되어 계약의 연속성이 확보되어 권리금회수가 가능하고 확정일자를 받음으로서 대항력과 처분성을 인정받는 재산권으로서 영속성과 융통성 처분성을 인정받는 헌법23조 3항에서 인정되는 재산권으로 볼 수 있고 동 임차권이 수용되는 경우에는 토지보상법 제34조(건축물에 관한 소유권 외의 권리 등의 평가)에 소유권외의 권리에 해당되어 권리의 종류 존속기간 및 가액 등을 종합적으로 평가받아서 보상을 받을 수 있다고 할 것이다.
재개발 재건축 시 상가권리금을 회수하는 방안은 세무서에 사업자등록과 확정일자부에 권리금이 기재되어 있는 상황에서는 재개발구역으로 지정되어 사업승인과 관리처분계획이 이루어지더라도 현금청산을 요구할 수 있는 권리금보상이 이루어 질 것이고, 해당구역 내에서 지속적으로 영업을 하기를 원하는 상가임차인들은 별도로 도시 및 주거환경정비법 제40조1항 단서에 따라 조합으로 하여금 임대상가 건설 등 추가적인 세입자 손실보상 대책을 수립하게 하여 25% 가산용적률제도를 활용하여 임대상가를 공급받아서 권리금을 회수 할 수 있게 하면 될 것이다.
마지막으로 임대인의 사정, 임대인의 필요에 의한 건물 철거나 임대인의 사정에 의한 계약불갱신의 경우에는 적절한 수준의 퇴거 보상이 보장되어야 한다. 퇴거보상금은 현행법에서 권리금을 감정평가사가 평가하도록 하고 있는 것처럼 감정평가사가 평가한 금액으로 결정하되, 이 결정 금액에 이의가 있는 경우에는 소송으로 해결할 수 있도록 하는 것이 타당하다. 즉, 상가임대차보호법 제10조①항6호와 7호나.항목 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못한 경우와 건물이 노후 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있어서 철거나 재건축을 위해 건물점유를 회복할 필요가 있는 경우에는 10조①항 단서와 10조의4①항 단서에 의하여 임대인이 계약을 갱신해 줄 이유도 없고 그 사유로 방해행위도 아니므로 해당 임차인은 권리금회수를 할 기회를 보장받지 못하므로 이와 같은 계약불갱신의 경우 10조의9(퇴거보상)규정을 신설하여 임대인은 해당임차인에게 적절한 수준의 퇴거보상을 하여야 한다는 퇴거보상제 도입이 필요하다고 본다. 주요어: 권리금, 상가권리금보호, 상가임대차보호법, 임대인의 권리금 방해행위, 임차인의 상가권리금 보장.
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