상가건물임대차보호법의 문제점과 개선방향에 관한 연구 = A study on the problems and the measures to improve them in commercial building lease protection act
저자
발행사항
경산 : 嶺南大學校, 2016
학위논문사항
학위논문(박사) -- 嶺南大學校 大學院 , 私法學科 民事法專攻 , 2016
발행연도
2016
작성언어
한국어
KDC
365.4453 판사항(6)
DDC
346.0434 판사항(23)
발행국(도시)
경상북도
형태사항
iv, 188 p. ; 26 cm
일반주기명
지도교수: 裵炳日
참고문헌: p. 179-185
소장기관
상가건물임대차는 민법상 임대차에 관한 규정으로 보호될 수 있지만, 상가건물의 권리금을 둘러싼 상가건물임차인 보호가 사회적 문제로 대두되면서 임차인들의 경제생활의 안정을 도모할 필요성이 제기되었다. 이를 계기로 상가건물임대차보호법이 제정되었고, 상가건물임대차계약에서 발생하는 임대인의 해지권 남용, 임대차기간의 설정상 불이익, 차임 산정 시 고율의 이자율 적용, 임대보증금 반환에 관한 법적 보호의 미흡, 임차건물에 대한 공시제도의 미비 등 각종 형태의 임차인에 대한 불이익을 해소하고자 하였다.
본 논문은 상가임대차제도를 연구 범위로 하였으며 임대차중 영업용건물임대차에 한정하여 다루었으며, 연구의 목적을 달성하기 위하여 국내외 문헌과 논문, 판례, 국회법제자료 등을 통한 법해석학적 접근방법을 취하였고, 특히 외국의 입법례를 비교 접근하여 전체를 6장으로 구성하였다. 제1장에서는 연구의 목적과 범위와 방법, 제2장에서는 상가건물임대차보호법의 입법배경과 법적성질, 제3장에서는 상가건물임대차보호법의 주요내용, 제4장에서는 상가건물임대차보호법의 문제점, 제5장에서는 상가건물임대차보호법의 개선방향, 제6장에서는 결론으로서 위의 연구내용을 종합적으로 정리하였다. 연구의 주요내용은 다음과 같다.
첫째, 권리금관련 분쟁을 방지하기 위해서 지역권리금과 시설권리금 및 영업권리금의 수수를 임대인과 임차인으로 구분하여 규정하는 것이 바람직하다. 권리금회수기회보호규정과 관련해서 임대인도 권리금을 수수할 수 있으므로 제10조의4 제1항 제1호를 삭제할 필요가 있다. 그리고 임차인의 권리금회수를 보호하기 위해 포괄적으로 규정되어 있는 동조 제1항 단서를 삭제하는 것이 바람직하다. ‘차임연체와 해지’를 규정하고 있는 제10조의 8은 그 해석을 통해 임차인에게 상당한 손해를 발생시킬 수 있다. 따라서 동조의 해석에 있어서 지역권리금은 회수할 수 없더라도 시설권리금과 영업권리금을 회수할 수 있는 기회를 부여할 필요가 있다.
둘째, 상가건물임대차보호법은 그 적용범위를 제한하고 있는데, 주거목적이외의 모든 건물임대차에 영리·비영리 또는 법인·비법인을 불문하고, 또는 건축법상 용도에 의한 구분 없이 주거용 건물이외의 임대차에 대하여는 적용되어야 할 것이다.
셋째, 공시방법과 관련하여 사업자등록부의 열람제한을 완화해야 할 것이다. 세법상의 사업자등록제도는 국가의 행정목적을 달성하기 위하여 도입한 제도로써 이를 대세적 효력으로의 근거로 삼기에는 적합하지 않지만, 절차의 간편과 비용의 절감을 위해 부득이한 측면이 있으므로 공시기능을 원활하게 할 수 있도록 극히 제한적인 열람요건의 완화가 필요하다.
넷째, 임차인의 계약갱신 요구에 대한 임대인의 거절사유나 최대갱신요구기간을 조정하는 것은 임대인의 소유권 행사를 부당하게 침해하는 문제와도 결부되므로 당사자간의 법익균형을 최대한 고려하여 신중하게 접근해야 할 것으로 본다.
다섯째, 임차권등기명령의 신청시기를 임대차계약 후 보증금완납시로 하고 임대차종료시에 그 임차권등기에 기한 경매신청권을 부여함으로써 임차권등기명령제도를 활성화시켜야 한다.
마지막으로 임대인과 임차인뿐만 아니라 국가 및 지방자치단체가 함께 협력하는 이른바 “협동형 상가임대차제도”의 도입을 제안하였다.
이상과 같이 상가건물임대차보호법은 민법의 특별법으로서 영세임차인을 특별히 보호하여야 한다는 사회적 공감에 따라 이루어진 특별법인 만큼 임차인 보호에 충분하지 못한 문제점에 대하여 해결방안을 요약하였고, 상가건물임대차보호법의 시행과정상 나타난 문제점들을 개선하여, 경제적 약자인 상가임차인을 보호하고, 상가임대인의 권리실현에도 형평성을 잃지 않는 적극적인 법 개정이 되기를 바란다.
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