Cities grow and decline through continuous interactions between physical factors such as population, economy, industry, housing, and environment, and non-physical factors such as society, culture, community, politics, and policy. In consequence, the causes of urban growth and decline can not be explained by the action of a few factors, but by various internal and external urban factors. In addition, urban growth and decline causes population migration, so that it changes the form of urban through expansion, shirinkage or changes in urban center. Urban growth and changes in its form can be caused by the physical transformation of land and urban development, but most theories and researches show that fundamental causes are the movement of human capital and goods. Also, target and projected population must be considered in urban planning and urban regeneration. This indicates that population is inseparable as it plays a key role in urban growth and durability.
Areas where population migration occurs tend to be sensitive to housing price fluctuations due to the influences of housing supply and demand. Housing market reflects geographical characteristics, so that the price of a house varies according to the surrounding environment even if the size and quality are the same (Cha, 2004). Therefore, it is considered that population migration and housing price mutually influence each other and form spatial urban distribution and structure.
Education environment has a considerable influence on residential choices and Korean parents tend to seek a better educational environment for their children due to the high educational enthusiasm in Korea. Therefore, population migration and residential mobility for education is likely to be a major cause of residential segregation and differentiation in socio-economic terms and there is a high demand of a residential mobility to good school districts or areas with good educational environment.
As shown above, urban growth, decline, and changes in the shape are caused by the interaction of various factors, and housing market and educational environment are important factors to explain these events. In other words, population distribution and urban form are changed by these factors and there is a difference in the pattern and the trends by the regional characteristics.
For this reason, this study identifies physical and non-physical factors affecting urban growth, decline, and changes in its form, then focuses on the analysis of the impacts of housing market and the education environment on them. It especially examines how the educational environment, which reflects the sales price, rent and the importance of education, affects urban form and growth by region. Then, implications for population management, policy making & applications and growth directions by region for future urban planning, are provided. Regions are classified into Seoul and the capital regions in aspects of urban growth and population management. Moreover, this study hypothesizes that they have different relationships by the spatial characteristics and urban distribution in examining the interrelation between urban growth, housing prices and educational environment. This study has its significance in that it investigates the housing market and educational environment which can be key factors explaining urban growth and form, with the data of Seoul, Gyeonggi and Incheon regions for the first time in Korea, and may be helpful for future urban growth, development and management.
The following main results are drawn from this study;
First, the price of a house/rental and population migration are clearly different by region, and the effects of Housing Sales Price Index Change and Deposit-based Rental Index Change on population migration in Seoul, where about 25% of the national population live, shows a significant difference. Within Seoul, there is a non-linear relationship between housing price and population migration, and a positive linear relationship between Housing Sales Price Index Change and population migration. However, there is a negative linear relationship between Deposit-based Rental Index Change and population migration in the capital regions. In addition, the analysis of house rental prices and population migration shows the impacts of biennial contract effect in Seoul, not in the capital areas.
Second, this study examines following five hypotheses with four models that are developped by revising the existing migration theories: Housing Sales Price Index Change-Population Migration Model in Seoul (H1), Housing Sales Price Index Change & Educational Environment–Population Migration Model in the capital regions(H2), Deposit-based Rental Index Change-Population Migration Model in Seoul(H3), and Deposit-based Rental Index Change-Population Migration Model in the capital regions(H4). The findings show that housing sales prices and deposit-based rental prices in the captial regions have different impacts on the migration, which implies that the results vary depending on the region and the type of housing, sales or rental. As mentioned in chapter 3, many commuters to Seoul migrate to the capital regions, where the housing price is relatively lower than that of Seoul, even if the housing price rises to some extent. In case of rental, it suggests that people migrate to low rental pricing areas for non-investment and short-term residential purposes due to the cost effectiveness of housing. The results in Seoul, also are quite remarkable. There is an inverted-U shape relationship between housing sales price and population migration, indicating that increasing housing price is related with increasing migration up to a certain point, but the relationship is inversed once the threshold point is passed. This implies that the relationship between the two theories, “cost of living effect” and “spatial lock-in effect” proposed by Cameron and Muellbauer(1998), Portnov et al.(2001) and Chan (2001), can be integrated in certain regions. In addition, deposit-based rental price in previous year has a negative relationship with migration in even-numbered years and a positive relationship in odd-numbered years in Seoul, suggesting that the housing market in the regions where demand exceeds supply in rental market with low migration flexibility like Seoul, can be affected by the implementation of system (the Housing Lease Protection Act).
The following findings are drawn from this study;
First, the spatial lock-in effect occurs due to the housing price of Seoul and the capital regions. It shows that this effect occurred for two years due to housing sales price in Seoul and for one year due to the deposit-based rental price in the capital regions.
Second, the policies to institutionalize housing sales price and deposit-based rental on the market should be different for each region. Housing market is different from other markets, requiring heavy investment on institutional adjustments such as regulation and mitigation. The study indicates that Seoul's housing market is resilient, which requires little institutional controls, but other regions are less resilient, requiring certain institutional intervention in housing market.
Third, it is likely that population migration will occur in areas with excellent educational environment. The finding shows that the total migration rate is increasing in regions where the qualitative aspects of education are higher, not thean the physical aspects of education. The fact that regional disparity due to the control of the educational environment has been deepening since the 1970s, supports this finding and suggests that the quality of education should be considered in urban population, regional management, and population policies.
Fourth, various factors in urban space impact on migration. Factors concerning urban characteristics such as housing price, educational environment, land use, housing type, and social welfare, impact on residential mobility. Balanced distribution of these factors would contribute to achieve balanced regional/urban development and managements which are based on population migration.
Lastly, governments and municipalities should consider population policies as important factors, including population mobility in housing and population planning.
In other words, demography and urban planning should be based in planning national and housing policies. Housing and urban planning policies should be established by considering demographic aspects based on accurate population data, to solve problems on housing installment sales and rental housing, and to achieve desirable regional development, urban management, and balanced development.

도시는 인구·경제·산업·주택·환경 등의 물리적 요소들과 사회·문화·커뮤니티·정치·정책 등 비물리적인 요소들이 동시에 지속적인 상호작용(interaction)을 통하여 각 요소 간 영향을 주고 받으며 성장 및 쇠퇴한다. 따라서 도시의 성장 및 쇠퇴의 원인은 단순한 몇 가지의 요인들의 작용에 의해 발생되는 결과가 아닌 도시 내·외부의 다양한 요인에 의해 설명할 수 있다. 이와 더불어 도시의 성장 및 쇠퇴는 도시에서 살고자하는 인구의 이동을 유발시키며, 인구의 이동에 따라 도시의 중심지 이동, 도시확장·축소 등을 동반하여 결국 도시의 형태(form of urban)를 변화시킨다.
도시의 성장 및 형태의 변화는 물리적인 형태의 토지형태의 변형 및 신도시의 건설 등에 의해서 발생하기도 하지만, 가장 근본적으로 도시의 성장과 형태를 형성·변화 시키는 주요한 요인으로 대부분의 이론 및 연구에서 인구이동과 같은 인적자본 및 재화의 이동이라 말한다. 또한 도시계획적 측면에서 도시의 기본계획·개발계획·활성화 계획 등을 수립하는 경우에는 반드시 목표인구 및 계획인구를 설정한다. 이는 곧 인구가 도시의 성장 및 지속에 결정적인 역할을 한다는 것을 의미하며, 이를 통해 사람 없는 도시는 존재할 수 없기 때문에 도시의 성장·형태변화는 인구이동과 결코 분리해서 존재할 수 없는 불가분의 관계라 볼 수 있다.
인구이동이 발생하는 지역은 인구흐름의 변화로 인하여 주택의 수요와 공급에 영향을 받게 되어 주택의 가격 변동에 민감하게 반응하는 현상이 보이게 된다. 주택시장은 일반적인 시장과는 다르게 주택이 입지하는 지리적 특성을 상당부분 반영하고 있으며 지리적 요소가 중요하기 때문에 같은 규격과 품질의 주택이라도 주변환경의 여건에 따라 주택의 가격이 상이하게 나타난다(차문종, 2004). 인구이동과 주택가격과의 상호관계 속에 서로 영향을 주고 받으며, 도시의 공간적 분포와 구조를 형성하고 있다고 사료된다.
한편 거주지 선택에 상당한 영향력을 끼치는 교육여건 및 교육환경 부분에서 우리나라의 경우 높은 교육열로 인해 학부모들은 자녀들에게 보다 나은 교육적 환경을 제공하고자 하는 경향이 강하다. 자녀의 교육을 위한 거주지 이동 및 이주는 사회적·경제적 계층 간 거주지의 분리·분화 현상을 발생시키는 주요 원인으로 작용할 가능성이 높으며, 학군 등의 교육여건 및 교육환경이 좋은 지역으로의 이동에 대한 수요가 상당히 높다.
앞서 살펴보았듯 도시의 성장·쇠퇴·형태변화는 다양한 요소들의 상호작용에 의하여 발생하게 되며, 특히 주택시장 및 교육환경은 이를 설명할 수 있는 중요한 요소로써 작용하였다. 즉, 이러한 요소들에 의하여 인구의 분배와 도시의 공간형태가 변화하며 지역별 특성에 따라서도 그 양상과 흐름에 차이가 발생한다.
따라서 본 연구에서는 도시의 성장·쇠퇴·형태변화에 영향을 미치는 여러 물리적·비물리적 요인을 파악하고 그 중 주택시장의 변화와 교육환경에 의하여 도시의 성장·쇠퇴·형태변화의 분석에 초점을 맞추고 있다. 특히 주택시장에서 형성되는 매매가격 및 임대(전세)가격과 자녀의 교육에 대한 중요도가 반영되고 있는 교육환경이 지역별 도시의 성장 및 형태변화에 어떠한 영향을 주는지에 대하여 고찰한다. 이를 통해 지역별로 인구관리 및 정책선정·활용을 통해 향후 지역개발 및 도시관리에 시사점을 제공하고 지역별 도시가 성장할 방향에 대하여 제시하고자 한다. 도시의 성장과 인구의 관리에 관한 측면을 고려하여 지역별 구분은 서울, 수도권(서울지역 제외)으로 분류하였다.
또한 본 연구가 도시성장-주택가격 및 교육환경 간의 상호 간 관계를 고찰함에 있어, 도시공간 상에 나타나는 특성 및 분포에 따라 지역별 차별적인 관계를 형성하고 있다는 가설을 개발하고 도시의 성장과 형태를 설명할 수 있는 핵심요소인 주택시장과 교육환경의 서울·경기·인천의 데이터를 사용하여 검증하는 첫 국내 연구라는 점에서 기존 연구와 큰 차이가 있으며, 향후 도시의 성장방향·개발·관리에 도움을 줄 수 있는 연구라 판단된다.
본 연구를 통해 주택시장 및 교육환경-인구이동의 관계에 관한 주요 연구결과는 다음과 같다.
첫째, 주택의 매매 및 전세가격과 인구이동은 지역적으로 현상의 차이가 명확히 달랐으며, 우리나라 인구의 약 25%가 집중되어 있는 서울지역의 경우 주택매매가격변동률과 주택전세가격변동률이 인구이동에 미치는 영향이 상당한 차이를 보였다는 연구결과이다. 주택매매가격-인구이동의 경우, 서울지역에서는 비선형 모형관계를 나타냈고, 수도권지역의 주택매매가격변동률은 인구이동에 정(+)의 선형형태로 영향을 미치는 것으로 분석된 반면, 수도권지역의 주택전세가격변동률은 인구이동에 부(-)의 선형을 나타났다. 또한 주택전세가격-인구이동률 분석결과로는 서울지역에서는 ‘격년주기재계약효과(biennial contract effect)’의 영향이 보였으나 서울을 제외한 수도권지역에서는 이러한 효과가 나타나지 않는다는 분석결과가 도출되었다.
둘째, 기존의 인구이동 이론들을 수정하여 본 연구에서 개발한 5개의 가설을 다음과 같은 4개의 모형을 구축하여 검증한 본 연구는 수도권지역의 주택매매가격과 주택전세가격은 인구이동에 상이한 영향을 미치는 것으로 나타났는데 이는 지역의 특성과 주택의 매매 및 전세의 특성에 따라 상이한 결과를 미친다는 연구결과가 도출되었다. 주요 결과로는 수도권지역의 특징인 서울지역으로 직장을 다니는 다수의 사람들이 서울지역 보다는 낮은 수준의 주택매매가격대가 형성되어 있는 수도권지역으로 주택가격이 어느정도 상승하더라도 이동한다는 결과를 도출하였다. 주택전세가격의 경우 투자목적이 없고 비교적 단기간 거주를 목적으로 이동하는 사람들의 주택의 비용효과 등으로 인하여 주택전세가격이 저렴한 지역으로 이동하는 것으로 분석되었다. 서울의 경우 상당히 흥미롭고 주목할 만한 결과가 도출되었으며, 분석결과 주택의 매매가격과 인구이동과의 관계는 inverted-U의 형태를 형성하고 있다는 결과가 도출되었는데, 이는 결국 서울지역에 한해서는 주택의 매매가격이 증가할수록 인구이동 역시 증가하다가 일정한 수준의 변곡점이 형성되는 시기 이후로는 점차 인구이동이 감소한다는 결과를 말한다. 이의 이론적 근거로 Cameron and Muellbauer(1998), Portnov et al.(2001), Chan(2001) 등이 주장한 주택의 비용효과(cost of living effect)와 공간고착화효과(spatial lock-in effect)라는 두 요소 간 관계가 일정한 조건을 갖춘 지역에서 통합될 수 있음을 시사한다. 또한 서울지역 주택전세가격-인구이동 관계의 경우, 짝수해의 경우는 그 이전해 전세가격에 근거하여 인구이동과 부(-)의 관계가 나타나며, 홀수해의 경우 그 이전해의 전세가격에 근거한 정(+)의 영향 관계가 발생하는 현상을 발견 할 수 있었다. 이는 서울지역과 같이 주택전세수요에 비하여 전세공급물량이 상대적으로 적고 이주의 유연성 낮은 지역 및 공간의 경우, 임대차보호법개정과 같은 주택임대정책에 대한 제도의 도입과 변화에 따라서 주택시장 영향력이 달라질 수 있음을 확인할 수 있었다.
주택가격과 교육환경에 의한 인구이동 현상을 정밀하게 분석한 본 연구는 다음과 같은 몇 가지 시사점을 도출하였다.
첫째, 서울과 수도권지역의 주택가격에 의한 공간고착화 현상이 발생하고 있다는 점이다. 서울지역의 주택매매가격에 의해서는 2년간, 수도권지역의 주택전세가격에 의해서는 1년간의 공간고착화 현상이 발생하고 있는 것으로 판단된다.
둘째, 주택매매가격 및 전세가격 등의 주택시장을 제도적으로 컨트롤할 수 있는 정책이 지역별로 다르게 이루어져야 한다는 점이다. 주택시장의 경우 일반재화의 매매시장과는 특징이 다르며, 규제 및 완화 등과 같은 제도적 조정은 막대한 자금이 투입된다. 본 연구의 결과에 의하면, 서울지역의 경우 주택시장은 자연적인 리질리언스(resilience) 효과가 있는 것으로 나타나 제도적으로 약간의 컨트롤이 필요하며, 그 이외의 지역에서는 서울지역에 비해 주택시장의 리질리언스 효과가 다소 떨어지기 때문에 제도적으로 주택시장의 개입이 필요할 것으로 사료된다.
셋째, 교육환경이 우수한 지역으로 인구이동이 발생할 확률이 높다는 점이다. 교육의 물리적 측면이 아닌 질적 측면을 고려하여 교육환경이 양호한 지역으로 총인구이동률이 증가하고 있다는 분석결과를 도출하였다. 이는 교육환경의 컨트롤로 인한 지역격차의 심화는 1970년대 이후 발생되어 현재까지 고착되고 있는 점을 미루어 볼 때 교육환경의 질적 측면이 인구이동에 상당한 영향을 미치고 있는 것을 뒷받침하며, 향후 도시의 인구관리 및 지역관리 측면에서 큰 시사점을 주며, 인구정책에 있어 교육의 질적 측면을 고려해야한다는 시사점을 도출하였다.
넷째, 인구이동과 관련하여 도시공간의 다양한 요인들이 영향을 미치고 있다는 점이다. 주택가격, 교육환경, 토지이용, 주거유형, 사회복지 등 도시의 특성에 기초하고 있는 요인들이 거주지의 이동에 영향을 미치고 있었다. 따라서 인구이동을 기초로하는 지역개발 및 관리, 도시개발 및 관리, 지역균형개발 등을 위하여 앞서 설명한 요인들을 지역적으로 균형있게 분배되는 것이 향후 도시의 발전에 기여할 수 있을 것이라 판단된다.
마지막으로, 정부 및 지방자치단체에서 주택 및 인구정책을 계획할 경우에 인구이동을 포함한 인구정책을 중요한 요소로 삼아야 한다는 점이다. 즉, 국가정책 및 주택정책 등을 계획함에 있어 인구학 및 도시계획학을 기반으로 삼아야 한다는 것이다. 전국적으로 주택분양 및 임대주택 문제를 해결하기 위해서는 정확한 인구 관련 데이터에 기준하여 인구학적 관점을 고려하여 주택정책과 도시계획정책이 만들어져야 바람직한 지역개발·도시관리·균형발전을 이룩할 수 있을 것이다.