지역주택조합제도의 법리에 관한 연구
지역주택조합 아파트의 건립방식은 민영건설 사업시장의 한 축으로 재건축ㆍ재개발 사업방식에 비해 사업기간 단축, 저렴한 분양가 및 고령화ㆍ핵가족화에 따른 소형 평형대 공급과 실거주자 중심의 내 집 마련의 기회로 주목을 받고 있는 저소득층의 서민에게 저렴한 주거공간을 제공하기 위한 방식이다.
이와 같이 지역주택조합은 조합원이 사업주체로서 시행의 모든 비용과 건축비를 부담하고 사업 수익은 공유되기 때문에 신속한 사업진행, 주변시세 대비 낮은 분양가 등의 장점은 있지만, 사업시행자, 등록사업자, 조합구성원의 사업이해도 부족에 따른 지속적 참여 저조, 비효율적인 의사결정 등에 의한 사업의 장기화로 손실이 발생하고, 그 손실은 전문성이 부족한 조합원에게 추가 분담금의 형태로 전가가 되고 있는 실정이다. 따라서 이 논문의 주제와 관련하여 지역주택조합에서 발생되는 위와같은 문제점을 사업시행 단계별로 다음과 같이 개선할 필요가 있다.
첫째, 지역주택조합 설립단계에서는 ‘지역주택조합 설립추진위원회’로 특정하여 주택법 에 명문화함으로써 그 업무의 범위를 명확히 할 필요가 있다고 본다. 지역주택조합 사업주체의 혼란 방지를 위해 공식적인 명칭사용을 법제화할 필요가 있으며, 조합원의 불법적인 모집광고의 방지를 위해 공식적인 조합원 모임을 정기적으로 개최하도록 의무화할 필요가 있다.
탈퇴 조합원 및 탈법적인 조합원의 추가 모집에 있어서는 자격에 미달하는 사람이 조합원으로 승계 받지 못하도록 기존 조합원이 자격을 탈퇴할 경우 공식적인 공고에 따라 정기적으로 적격 조합원임을 확인한 후 조합원 자격을 인정하여야 할 것이다. 조합 총회 결정요건을 강화하기위해서 총회 의사결정을 하기 위한 요건으로 조합원 직접 출석 20%로 규정하고 3년마다 타당성을 검토함이 바람직하다고 본다. 또한 지구단위 계획을 적극 활용하여 개별적이고 구체적인 사항을 탄력적으로 정할 수 있도록 하는 것이 바람직하며, 지역주택조합 설립 전 사업시행자의 리스크를 최소화하기 위하여 지방자치단체 등 공공의 개입에 의해 사업이 조속히 시행되도록 하여야 할 것이다.
둘째, 지역주택조합 운영단계에서는 주택조합 설립인가 요건의 강화를 위해서 토지사용승낙을 제외한 소유권을 80% 이상 확보할 필요가 있으며, 조합원이 자유롭게 진ㆍ출입이 가능하도록 하기 위하여 지역주택조합 변경인가 요건을 완화할 필요가 있다. 조합설립 인가를 받으면 언제라도 시공자를 선정하도록 함으로써 사업계획 승인 전에 시공자를 예비 선정
하여 발생하는 문제점을 사전에 방지하고, 사업계획 승인 후에 시공자가 바뀌면서 나타날 수 있는 문제를 해결할 수 있을 것이다. 조합집행부의 전문성 강화를 통한 권리와 의무를 명확히 할 필요가 있으며, 조합업무 수행 시 업무수행능력 제고 및 시공사 선정의 공개경쟁입찰과 시행대행사 선정 시 전문성을 검토할 필요가 있으며, 조합자금 운용 등에 대한 정
보공개시스템과 클린시스템을 도입하고, 이와 더불어 공공관리제도를 도입하여 조합원들에게 완전한 정보를 제공함으로써 의사결정에 혜택이 돌아갈 수 있도록 하여야 할 것이다.
셋째, 지역주택조합의 사업계획 승인단계에서는 사업계획승인의 요건 완화를 통한 빠른 사업시행과 소위 ‘알박기’ 등 권리남용의 방지를 위해 매도청구권의 요건 완화, 주택조합원 지위 변경에 대한 개선, 주택조합 회계감사의 객관성 확보를 위해 소재지 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 다수의 회계법인이나 공인회계사를 미리 정하여 추첨의 형식 등에 의한 선정방법을 택함으로써 피감사 조합이 임의로 감사인을 선정하지 못하도록 하는 것이 타당할 것으로 판단된다. 또한 지방자치단체의 행정전산망을 활용하여 주택조합 관련 모든 정보의 공개를 강제하는 규정을 주택법에 신설하도록 할 필요가 있다.
넷째, 지역주택조합 해산단계에서는 주택법에 감사절차를 명문화하여 철저히 감사를 실시하고 사후 관리를 철저히 함으로써 정산과정에서 발생할 수 있는 수분양자의 피해를 방지하여야 할 것으로 본다.
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