This study began with a question concerning the actual patterns of
housing careers in rented households with the gradually weakened
housing stability with the conversion from Jeonse (Key money) to
Wolse (Monthly rent) in the Korean housing lease market. For this
purpose, unlike the preceding studies of residential mobility and
housing careers, this study discussed Esping-Andersen‘s welfare state
regime and applied Kemeny’s theory on rental system, which is based
on his theory to an analysis of housing careers for the first time to
look at the patterns in a complex pattern of macroscopic and
microscopic perspectives. To apply the ‘welfare regime, the
characteristics of the rental housing market, and housing tenure’
proposed by Kemeny, South Korea comes under a liberal regime, its
public rental housing is residual, private rent is dominant, and it
belongs to the ‘dualist rental model’ proposed by Kemeny in that it is
the only country that has ‘Jeonse system’ in terms of housing tenure.
Thus, based on these contents, a research model was set through an
investigation of various preceding studies of the character of Korean
housing market, residential mobility and housing careers.
As for the materials of analysis, this study analyzed the patterns of
housing careers in private and public rental housing households for 12
years (1st through 12th) from 2005 through 2016, utilizing Korea
Welfare Penal Study (KOWEPS)’s annual data. The KOWEPS has
been conducted with 14,463 in 7,072 households every year since 2005,
and the 12th survey data were released as of 2016. This Panel
especially has a strength that it can compare private rental housing
and public rental housing (Permanently rented housing/Kukmin rented
housing) by unusually dividing the two types of housing. Thus,
individual householders’ residential mobility patterns (Upward mobility,
horizontal mobility, downward mobility and immobility) for the 12
years were set and compared to analyze the patterns of housing
careers in this study.
As for the analysis method of this study, to identify the factors
determining the patterns of housing careers of households in private
housing and households in public rental housing, using SPSS
Statistical Package 21.0, frequency analysis was conducted on the
characteristics of the samples, and correlation analysis was conducted
to verify the correlations between the variables. In addition, a binomial
logit model was used for an analysis of the patterns of housing
careers. In setting each variable, dependent variable was ‘tenure
considering the housing size’ in ‘the patterns of housing careers’ while
independent variables were classified into sociodemographic
characteristics, economic characteristics, housing characteristics,
housing policies (housing services) and characteristics by period in the
housing market.
As a result of the analysis, it turned out that, in the pattern of
‘upward mobility’ of households in private rental housing pattern, in
the mobility ‘from Jeonse to Owned housing,’ the experience of
residing in public rental housing, including permanent rental housing
and Kukmin rental housing had an important impact in upward
mobility. This means that public rental housing sufficiently functions
as a ‘housing ladder.’ In addition, more households that received
support for a loan like support for money for buying a house moved
upwards more ‘from Jeonse to Owned house.’ They used debts to buy
a house to the maximum, which shows that the economic factors of
households are still important in the upward mobility of housing.
However, it turned out that there was no upward mobility in the
mobility ‘from guaranteed Wolse(Monthly rent with a security deposit) to
Jeonse’ and that public rental housing did not help as a housing
ladder. This fact means that the policy for a housing ladder for
low-income brackets would be further needed in the Korea’s rental
housing policies, considering that the residential type of public rental
housing would be the most similar tenure to ‘guaranteed Wolse.’ Thus,
this study suggested that for 'guaranteed Wolse’ households, it would
be necessary to further improve Wolse support and Jeonse subsidy
support like a housing voucher for them.
Next, in the patterns of housing careers in public rental housing,
only, the horizontal mobility ‘from guaranteed Wolse to guaranteed
Wolse’ was significant. This result shows a pattern in which they
continue to stay in rental housing and remain there, not being able to
move upwards and shows that it is hard to move upwards, unless
incomes increase sharply. In addition, this is not unrelated to the
residual supply of Korean public rental housing till now, and this
suggests that it is necessary to reestablish the role of the state so
that they can move upwards with living in rental housing as a
stepping stone after moving in the housing.
The implications of this study based on the research results are
summarized as follows: First, there is a theoretical implication. The
character of Korean rental housing till now has been evaluated as a
dualist lease system. However, here, the ‘Jeonse’ system, the unique
characteristic of the Korean housing market has not been reflected. It is
judged that in South Korea, the market has been formed by the
‘interaction’ between ‘private rented sector’ and ‘public rented sector’
rather than corresponding to the character of the dualist rental model in
which the private sector is emphasized. Thus, it can be said to be a
mutual complementary form, instead of a form in which one side is
emphasized. Applying this, a model of interaction in Korean rental
housing, which is an ‘interaction model’ between ‘public’ sector and
‘private’ sector, was proposed for the time by modifying Kemeny’s
rental housing model. Thus, this study would contribute to more
developmental discussions by providing a new perspective on the
characteristics of Korean rental housing.
Second, as an implication for policies, this study presented that it
would be necessary to expand the supply of ‘rental housing connected
to a job’ to increase rented households’ incomes and to plan and
establish policies for public rental housing within the housing welfare
policy with a broader meaning. Lastly, this study emphasized that the
role of financial supports like housing allowance and loan support
would be very important and that it would be necessary to provide
and achieve such supports in various ways

이 연구는 한국의 주택임차시장에서 전월세 전환에 따른 주거안정성이 점점 취약해짐에 따라 임차가구의 실제 주거이력 패턴이 어떻게 나타나는가에 대한 의문을 갖고 시작되었다. 이를 위해 기존의 주거이동 및 주거이력에 관한 선행연구들과 다르게 에스핑-안데르센의 복지국가 레짐을 고찰하고, 그의 이론에 기반한 케미니의 임대주택 이론을 처음으로 주거이력 분석에 적용하여 거시적인 관점과 미시적인 관점의 복합적인 형태로 바라보았다. 케미니가 제시한 ‘복지체제, 임대주택시장의 특성, 주택점유형태’를 한국에 적용하면 한국은 자유주의 체제에 해당되며, 공공임대주택이 잔여화되고, 민간임대가 지배적이며 주택의 점유형태에서는 전 세계에서 유일하게 ‘전세제도’라는 것이 존재한다는 측면에서 케미니가 제시한 이중임대모델에 속한다고 평가되고 있다. 따라서 이러한 내용을 바탕으로 한국의 주택시장의 성격 및 주거이동과 주거이력에 관한 여러 선행연구의 고찰을 통해 연구모형을 설정하였다.
분석자료는 한국복지패널(KOWEPS)의 연간 자료를 활용하여 2005년부터 2016년까지 민간주택가구와 공공임대주택 가구의 12년간(1차∼12차)의 주거이력 패턴을 분석하였다. 한국복지패널은 2005년부터 7,072가구 14,463명을 대상으로 하여 매년 조사되고 있으며, 2016년 기준 12차 조사자료까지 공개되었다. 이 패널은 특히 주택유형에 있어서 흔하지 않게 민간주택과 공공임대주택(영구임대/국민임대)을 구분함으로써 이들 주택 간의 비교가 가능하다는 장점을 가지고 있다. 따라서 이 연구의 주거이력 패턴 분석을 위해 12년간의 각 개별 가구주의 주거이동패턴(상향이동·수평이동·하향이동·무이동)을 설정하고 비교하였다.
이 연구의 분석방법은 민간주택 가구와 공공임대주택 가구의 주거이력 패턴을 결정짓는 요인들을 밝혀내기 위해 SPSS통계패키지 21.0을 사용하여 표본특성을 위해서는 빈도분석을, 변수 간 상관관계 검증을 위해서는 상관분석을 실시하였고, 주거이력 패턴분석을 위해서는 이항로짓모형을 사용하였다. 각각의 변수 설정 시 종속변수는 ‘주거이력 패턴’으로써 ‘주거면적이 고려된 점유형태’이며, 독립변수는 인구사회학적 특성, 경제적 특성, 주거특성, 주택정책(주거서비스), 주택시장 기간특성으로 분류하였다.
분석 결과 민간주택가구의 ‘상향이동’ 패턴에서는 ‘전세→자가’로의 이동에 있어서 영구임대주택 및 국민임대주택의 공공임대주택 거주 경험이 상향이동에 있어서 중요한 영향을 주는 것으로 나타났다. 이는 공공임대주택이 ‘주거사다리’로서의 기능을 충분히 하고 있는 것을 의미한다. 또한 주택구입자금 지원 등의 대출지원을 받은 가구일수록 ‘전세→자가’로 상향이동이 많은 것으로 나타났다. 이는 주택구입을 위해 부채를 최대한 이용한 것으로 가구의 경제적인 요인이 주거상향에 있어서 여전히 중요하다는 것을 보여 준다.
그러나 ‘보증부 월세→전세’로의 이동에서는 상향이동이 나타나지 못했고, 이때 공공임대주택이 주거사다리로서 도움이 되지 못한 것으로 나타났다. 이러한 사실은 공공임대주택의 거주형태가 ‘보증부 월세’와 가장 유사한 점유형태임을 고려할 때 한국의 임대주택정책 속에서 저소득층을 위한 주거사다리 정책이 더욱 필요함을 의미한다. 따라서 '보증부 월세’ 가구를 위해서는 이들을 위한 주거급여와 같은 월세지원 및 전세자금 대출지원이 보다 강화되어야 할 것을 제시하였다.
다음으로 공공임대주택의 주거이력 패턴에서는 ‘보증부 월세→보증부월세’로의 수평이동’만이 유의하게 나타났다. 이러한 결과는 임대주택에 지속적으로 머물게 되어 상향이동하지 못하고 정체되고 있는 패턴을 보여주며, 소득 증가가 크게 이루어지지 않는 한 상향이동이 힘들다는 것을 보여준다. 또한 이것은 한국의 공공임대주택이 그동안 잔여적으로 공급되어 온 것과 무관하지 않으며, 입주 후 임대주택 거주를 발판으로 이들이 상향이동을 할 수 있도록 국가의 역할이 재정립되어야 함을 시사한다.
연구결과를 바탕으로 한 이 연구의 함의는 다음과 같다. 첫째, 이론적 함의이다. 지금까지의 한국의 임대주택 성격은 이중임대체제로 평가되어 왔다. 그러나 여기에는 ‘전세제도’라는 독특한 한국의 주택시장의 특수성이 반영되지 못했다. 한국은 민간부문이 강조된 이중임대 모델의 성격에 부합한다기 보다는 ‘민간임대’와 ‘공공임대’의 ‘상호작용(interaction)’에 의해 형성되었다고 볼 수 있다. 따라서 어느 한쪽이 강조된 형태가 아니라 서로 상호보완적인 형태라고 할 수 있다. 이러한 점을 적용하여 케미니의 임대주택 모델을 수정하여 처음으로 한국의 임대주택 상호작용 모델인 ‘공공’과 ‘민간’의 ‘상호작용 모델(interaction model)‘을 제시하였다. 이로써 이 연구는 한국 임대주택 성격에 대한 새로운 시각을 제공함으로써 더욱 발전적인 논의로 이어지는데 기여할 수 있을 것이다.
둘째, 정책적 함의로서 임차가구의 소득 증가를 위해 ‘일자리 연계형 임대주택’의 확대공급과 공공임대주택 정책이 보다 넓은 의미의 주거복정책 안에서 계획되고 수립되어야 함을 제시하였다. 마지막으로 주거급여와 대출지원 등의 금융지원의 역할이 매우 중요하며 다양하게 지원되고 이루어져야 함을 강조하였다.