집합건물의 하자담보책임 : 집합건물법 및 공동주택관리법의 관계를 중심으로
저자
발행사항
서울 : 고려대학교 대학원, 2019
학위논문사항
발행연도
2019
작성언어
한국어
주제어
발행국(도시)
서울
기타서명
Defects liability system of the condominium buildings : based on the relation between the condominium buildings act and the housing management act
형태사항
vi, 131 p. ; 26 cm
일반주기명
지도교수: 김제완
부록수록
참고문헌: p. 126-129
UCI식별코드
I804:11009-000000083705
DOI식별코드
소장기관
하자란 법률 또는 당사자가 예상하는 정상적인 상태를 충족하지 못하는 흠이나 결함이 있는 경우에 쓰이는 말로 주로 쌍무계약에서 등가성을 확보하지 못하는 경우의 가치 감쇄분을 의미한다. 따라서 이러한 하자에 대한 구제책으로 우리 민법은 매매의 담보책임과 도급의 담보책임을 규정하고 있고, 그에 따라 매매의 담보책임에서는 손해배상청구권과 계약해제권을, 도급의 담보책임에서는 하자보수청구권과 손해배상청구권을 각각 규정하고 있다.
한편, 건물의 분양계약도 쌍무계약이라는 점에 있어서 교환 또는 사용가치의 등가성이 보장되어야 하며, 완성된 건물에 하자가 있을 때, 수분양자에 대한 분양자의 하자담보책임이 무엇인지 문제된다. 이를 위해서는 먼저 건물의 하자담보책임, 특히 일반 건물 중에서도 오늘날 인구밀집, 주거공간 부족 등으로 인해 하나의 건물을 구조상 여러 부분의 독립한 건물로 구분하여 사용하는 집합건물의 담보책임에 관한 민법의 특별법인 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서 규정하는 분양자의 수분양자에 대한 하자담보책임에 대해 살펴보아야 한다.
집합건물의 하자담보책임을 살펴보기 앞서 먼저 집합건물의 매매는 분양계약에 의해 이루어지고 있는바, 분양계약의 법적 성질이 매매인지, 도급인지 아니면 그 밖의 비전형계약인지 살펴보아야 할 것이다. 그에 따라 매매의 담보책임을 적용하지 아니면 도급의 담보책임을 적용할지, 양자를 모두 적용할 것인지 판단할 수 있다.
집합건물의 하자담보책임에 대해서는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서 민법의 도급의 담보책임을 적용하도록 규정하고 있으므로, 도급의 담보책임의 요건과 내용이 집합건물에 적용되게 되며, 그 밖에 집합건물에 특수한 권리행사기간이 적용된다. 이에 따라 수분양자는 분양자에게 하자에 대해 하자보수청구, 손해배상청구가 가능하지만, 원칙적으로 계약해제권은 인정되지 않는다.
한편, 집합건물 중에도 다수의 입주자의 주거 목적으로 분양되는 공동주택에 대해서는 주택건설촉진법으로부터 시작된 주택법, 그리고 공동주택관리법에서 하자담보책임에 관한 규정을 두고 있는바, 주택법령에서 규정하고 있는 하자담보책임의 내용은 무엇이며, 그 성질은 무엇인지, 그리고 주택법령에서 규정하는 하자담보책임기간의 법적 성질은 무엇인지, 그로 인해 공동주택의 경우 어떠한 권리자가 어떠한 의무자에게 하자에 따른 책임을 물을 수 있는지 살펴보아야 할 필요가 있다.
마지막으로, 공동주택에 관하여 두 가지의 법이 동시에 하자담보책임에 대해 규율하고 있기 때문에 두 법의 해석을 둘러싸고 분분한 논의가 있어왔으며, 어느 법이 더 우선하는지 그 효력을 둘러싸고 아직도 논의가 진행되고 있다. 특히 2017년 공동주택관리법이 개정되면서 다시 한 번 양 법의 충돌과 해석이 문제되는바, 공동주택에 있어 양 법의 조화로운 해석과 바람직한 입법 방향을 모색하고자 한다.
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