업종 다양성분석을 통한 상업 젠트리피케이션 발생지역의 특성 분석 : 서울시 주거지역을 중심으로 = An Analysis of Commercial Gentrification Characteristics by Analyzing Business Type Diversity : In Residential Areas of Seoul
저자
발행사항
서울 : 서울시립대학교 대학원, 2019
학위논문사항
학위논문(석사) -- 서울시립대학교 대학원 , 도시공학과 , 2019. 8
발행연도
2019
작성언어
한국어
주제어
발행국(도시)
서울
형태사항
ⅳ, 59p ; 26 cm
일반주기명
지도교수: 남진
UCI식별코드
I804:11035-000000031072
소장기관
최근 주거지역에서 발생하고 있는 상업 젠트리피케이션 현상은 주택 및 근린생활시설이 대형 프랜차이즈로 업종이 변경되며, 특정 상업시설로 업종이 획일화되는 특징을 보인다. 이러한 현상은 특정 가로와 구역에 국한되어 나타나는 것이 아니라 그 범위를 면적으로 확대하여 발생하고 있다. 상업 젠트리피케이션 현상은 지역 내 부동산 가치 상승, 지방재정 증대, 지역상권 활성화 등 긍정적인 영향과 지역주민 및 임차인의 비자발적 이주, 저렴한 주택 및 상업공간 상실, 지역의 획일화 및 다양성 감소 등 부정적 영향도 야기한다. 그러나 국내 젠트리피케이션 부작용 대응방안의 경우 임대료 및 월세 상승에 따른 영세임차인 및 문화·예술인의 비자발적 전치현상을 중심으로 제도가 수립되고 있어 지역 주민 및 지역 정체성에 관한 논의의 확대가 필요하다.
이에 이 연구는 서울시 젠트리피케이션 종합대책 및 최근 주목받고 있는 지역으로 연구된 곳을 대상으로 상업 젠트리피케이션 발생지역의 확산과 업종 다양성에 영향을 미치는 요인을 밝히고자 하였다. 특히 지역의 정체성 및 다양성을 중심으로 지역 내 상업시설 업종에 대해 집중적으로 분석하여, 임대료 및 월세 상승에 따른 비자발적 전치현상을 넘어 지역의 정체성 및 업종 다양성을 보전할 수 있는 정책적 시사점을 제공하였다.
분석결과, 서울시 제1·2종일반주거지역과 상업 젠트리피케이션 발생지역은 업종 및 프랜차이즈 상업에 있어서 다른 특징을 보였다. 업종의 경우 상업 젠트리피케이션 발생지역 내 식음료시설의 비중이 높았으며 특히 카페 및 디저트, 해외음식점이 50%를 차지하고 있었다.
상업 젠트리피케이션 현상은 국한된 가로와 지역을 대상으로 발생하는 현상이 아닌 시간에 따른 면적인 확장이 나타났다. 초기 확산은 기존 식음료시설이 입지한 지역을 중심으로 개업이 활발히 이루어져 밀도가 높은 지역이 확장되었으며, 젠트리피케이션이 발생한 이후에는 고밀도 지역의 확산보다 보통 및 다소 낮음에 해당하는 지역이 확산하여 기존에 식음료시설이 입지하지 않은 곳까지 상업 젠트리피케이션 현상이 발생하고 있다. 이러한 현상은 기존 식음료시설이 집중되어 있던 지역의 지가 상승률이 높아짐에 따라 중심가로를 넘어 이면도로로 입점하는 것으로 추측된다. 마지막으로 업종 다양성지수에 상업용도의 연면적, 근린생활시설의 밀도는 양의 관계를 갖으며, 주거용도의 연면적, 식음료시설의 밀도, 면적당 공시지가, 프랜차이즈 상점은 음의 관계를 갖는 것으로 나타났다.
따라서 주거지역 내 발생하는 상업 젠트리피케이션 현상은 면적으로 확산하여 발생하고 있어 배후주거지역을 고려한 대응방안 마련이 필요하며, 지역 내 업종 획일화에 영향을 주는 업종 및 업태관리를 위한 계획적 관리의 필요성이 대두된다.
The recent phenomenon of commercial gentrification in residential areas shows that housing and neighborhood living facilities are transformed into large franchises, and businesses are uniformized into specific commercial facilities. This phenomenon is not limited to a particular street and area but occurs by expanding the range to an area. The commercial gentrification phenomenon also causes positive effects such as rising property values in the region, increasing local finance and activating local commercial rights, and negative effects such as involuntary migration of local residents and tenants, loss of affordable housing and commercial space, reduction of diversity. However, in the case of the countermeasures against the side effects of domestic gentrification, it is necessary to expand the discussion about local residents and local identity because the system is centered on the involuntary transposition of small - scale tenants and cultural and artistic people due to rising rents and rents.
The purpose of this study is to identify factors affecting the diffusion of commercial gentrification areas and the diversity of industries. Especially, we focused on local identity and diversity and analyzed the commercial facilities industry in the region, and provided policy implications to preserve local identity and industry diversity beyond the involuntary preoccupation of rent and rent increase.
As a result, Commercial gentrification areas in Class Ⅰ&Ⅱ general residential Area of Seoul showed different characteristics in industry and franchise commercial. In the case of business type, food and beverage facilities in the commercial gentrification area accounted for a large portion, with cafes, desserts, and restaurants accounting for 50%.
The commercial gentrification phenomenon is not a phenomenon that occurs in the limited horizontal and local areas, but an extension of the area over time. In the early stage of diffusion, the areas where existing food and beverage facilities were opened actively expanded the areas with high density. After the occurrence of the gentrification is occurring to places where food and beverage facilities are not located. This phenomenon is presumed to be due to the increase in the land price of the area where existing food and beverage facilities have been concentrated, and that it is now entering the back road beyond the central road. Lastly, the densities of total floor area and neighborhood living facilities in commercial area are positively related to the sector diversity index, and the floor area of residential area, density of food and beverage facilities, official land price per area, and franchise stores are negative.
Therefore, the commercial gentrification phenomenon occurring in the residential area is spread by the area, so it is necessary to prepare countermeasures considering the rear residential area, and the necessity of the planned management for the industry and the business management affecting the uniformization of the industry in the region.
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