This study targeted the middle-aged and older population living in the metropolitan area facing the retirement period and was aimed to observe the factors for the target group in considering housing when moving to rural areas and to clarify factors influencing their choice of customized rural villages through regional classification. The studies conducted so far had a limitation in that the choice factors of rural residential locations or rural housing were derived mainly from the demand analysis from the supplier’s point of view. However, this study is different in looking into factors for the targeted households willing to relocate to rural areas to consider when choosing their housing and classify regions through objective index analyses from a demander’s point of view.
First, the choice factors of rural village for housing were analyzed targeting middle-aged and older population (45-64 years old) living in the metropolitan area. To this end, a study model was developed by taking into account the model of “Housing Mobility and Location Choice” by Curtis & Montgomery(2006), and the push-bull theories of Lee(1966) and Knapp(1989) were used in order to clarify housing mobility decisions. As results of the factor analysis, the factors for the middle-aged and older population living in the metropolitan area in choosing rural village housing include: 1) the “accessibility to amenities, facilities, services” factor, which is highly interested in the closeness to amenities, accessibility to medical facilities such as hospitals, security, a safe environment, accessibility and nearness to their children and relatives, 2) the “pleasant residential environment” factor which represents enjoying leisure and hobbies in a location where you can enjoy leisurely life in pleasant nature or in a residential environment surrounded by nature, and 3) the “appropriate work activities” factor which prefers social contribution activities such as voluntary work or reflects income-related job opportunities.
Next, this study clarified the choice factors of hosing location through verification of connection with the choice factors of housing location, the type of rural villages, and regional characteristics of each cluster by classifying the indicators based on the pulling factors, which are the derived choice factors of housing, and attempting to classify 123 cities(“Si” in Korean) and counties(“Gun” in Korean) into clusters as follows:
Cluster Type 1 consists of 19 “Si” and “Gun” in total: Gangwon-do(Gangneung-si, Donghae-si, Sokcho-si, Wonju-si, and Chuncheon-si), Chungcheongbuk-do(Eumseong-gun), Chungcheongnam-do(Asan-si), Jeollabuk-do (Gunsan-si and Iksan-si), Jeollanam-do(Mokpo-si, Suncheon-si, and Yeosu-si), Gyeongsangbuk-do(Gyeongsan-si, Gyeongju-si, and Chilgok-gu), and Gyeongsangnam-do(Geoje-si, Yangsan-si, Jinju-si, and Tongyeong-si). This cluster scored positive(+) values, higher than average for all the indicators: Accessibility to Amenities, etc., Pleasant Residential Environment, and Appropriate Work Environment. The related rural village type can be found in peri-urban areas where people enjoy their life in the countryside but engage in work, culture, and interact with friends and relatives near cities.
Cluster Type 2 consists of 7 “Si”: Chungcheongbuk-do(Cheongju-si), Chungcheongnam-do(Cheonan-si), Jeollabuk-do(Jeonju), Gyeongsangbuk-do(Gumi-si and Pohang-si), and Gyeongsangnam-do(Gimhae-si and Changwon-si). positive(+) values, higher than average, ranking the highest among the five clusters for all the indicators: Accessibility to Amenities, etc., Pleasant Residential Environment, and Appropriate Work Activities. The related rural village type is similar to peri-urban areas in Cluster 1 type, however closer to an urban commuting type when considering the purpose of rural life and location.
Cluster type 3 consists of 40 “Si” and “Gun” in total: Chungcheongbuk-do(Yeongdong-gun and Okcheon-gun), Chungcheongnam-do (Gongju-si, Buyeo-gun, Seocheon-gun, Geumsan-gun, and Hongseong-gun), Jeollabuk-do(Gochang-gun, Gimje-si, Namwon-si, Buan-gun, Wanju-gun, and Jeongeup-si), Jeollanam-do(Gokseong-gun, Gurye-gun, Naju-si, Damyang-gun, Muan-gun, Boseong-gun, Yeongam-gun, Yeonggwang-gun, Jangseong-gun, Jangheung-gun, Hampyeong-gun, and Hwasun-gun), Gyeongsangbuk-do(Goryeong-gun, Gimcheon-si, Sangju-si, Andong-si, Yeongdeok-gun, Yeongju-si, Uljin-gun), and Gyeongsangnam-do(Uiseong-gun, Cheongdo-gun, Goseong-gun, Geochang-gun, Namhae-gun, Changnyeong-gun, Haman-gun, and Hapcheon-gun). This cluster scored negative (-) values, lower than the average, the lowest among the five clusters, for all the indicators: Accessibility to Amenities, etc., Pleasant Residential Environment, and Appropriate Work Environment. The related rural village type is an independent living type where people engage in work activities such as agriculture, secondary, and tertiary industries, living with a sense of achievement in incomes and work.
Cluster Type 4 consists of 31 “Gun”: Gangwon-do(Yanggu-gun, Yeongwol-gun, Inje-gun, Cheolwon-gun, and Hwacheon-gun), Chungcheongbuk-do(Boeun-gun), Chungcheongnam-do(Yesan-gun, Cheongyang-gun, and Taean-gun), Jeollabuk-do(Muju-gun, Imsil-gun, Sunchang-gun, Jangsu-gun, and Jinan-gun), Jeollanam-do(Gangjin-gun, Goheung-gun, Sinan-gun, Wando-gun, Jindo-gun, and Haenam-gun), Gyeongsangbuk-do(Gunwi-gun, Bonghwa-gun, Seongju-gun, Yeongyang-gun, Yecheon-gun, Ulleung-gun, and Cheongsong-gun), and Gyeongsangnam-do(Sancheong-gun, Uiryeong-gun, Hadong-gun, and Hamyang-gun). This cluster scored negative(-) values for the indicators in relation to Accessibility to Amenities, Etc. and Pleasant Residential Environment, lower than the average, but positive (+) values for the Appropriate Work Environment indicator, higher than the average. The related rural village type is similar to the independent life type in Cluster 3, however is closer to a full-time job type when considering the purpose of rural life and location type.
Cluster type 5 consists of 26 “Si” and “Gun”: Gangwon-do(Goseong-gun, Samcheok-si, Yangyang-gun, Jeongseon-gun, Taebaek-si, Hongcheon-gun, Hoengseong-gun, and Pyeongchang-gun), Chungcheongbuk-do(Goesan-gun, Danyang-gun, Jecheon-si, Jeungpyeong-gun, Jincheon-gun, and Chungju-si), Chungcheongnam-do(Gyeryong-si, Nonsan-si, Dangjin-si, Boryeong-si, and Seosan-si), Jeollanam-do(Gwangyang-si), Gyeongsangbuk-do(Mungyeong-si and Yeongcheon-si), Gyeongsangnam-do(Miyang-si and Sacheon-si), and Jeju-do(Jeju-si and Seogwipo-si). This cluster scored negative(-) values for the indicators in relation to Accessibility to Amenities, Etc., lower than the average, however positive(+) values for the indicators regarding Pleasant Residential Environment and Appropriate Work Activities, higher than the average. The related rural village type is a recreational and leisure type where people enjoy leisure and lead a relaxed lifestyle in a pleasant and beautiful natural environment.
The clusters that value “Accessibility to Amenities, Facilities, Services” when choosing rural village housing location after retirement are Cluster 2, Cluster 1, Cluster 4, Cluster 3, and Cluster 5 in the order named.
The clusters that value “Pleasant Residential Environment” are in the order of Cluster 2, Cluster 1, Cluster 5, Cluster 3, and Cluster 4. And the clusters that value “Appropriate Work Activities” are in the order of Cluster 2, Cluster 4, Cluster 5, Cluster 1, and Cluster 3. As described above, the classification was made by the choice factors when the middle-aged and older population living in the metropolitan area choose rural locations to move to rural areas upon their retirement and the differences in the respective characteristics were identified. In addition, the regions applied by each cluster were categorized through regional classification.
Finally, the implications obtained through the housing choice factors and regional classification are summarized as follows. First, the middle-aged and older people who prefer rural areas near cities live in detached houses in Gyeonggi-do area. And they considered the accessibility to medical facilities and amenities, beautiful rivers and mountains, and within 1 hour distance from the metropolitan area or big cities when considering housing locations. According to the regional classification, most of them belong to Cluster 1 that mainly contains small and medium cities and Cluster 2 that includes industrial complexes and large cities. In order for such local areas to attract people, it is necessary to create a structure in which villages and people, work and leisure activities, medical care and daily care can circulate virtuously and to form pleasant rural villages. Second, most of the middle-aged and seniors who prefer the independent lifestyle are those who live in condominiums. Some of their rural village housing are located nearby the sea and they do not mind the time and distance from the metropolitan area and large cities.
According to the regional classification, Cluster 3 and Cluster 4 need strategies to promote the influx of new populations into their local areas since most of the counties belong to these two clusters whose local decline is intensifying due to population decline and aging. There will be a need to form themed rural villages where villages and people, work and leisure activities, medical care and daily care can be newly created. Third, the middle-aged and seniors who prefer recreational leisure live in Studios and other similar house types in Seoul. They consider areas equipped with leisure and recreational facilities as their rural housing locations. Most of the regions have rich natural resources and tourism and recreational resources and belong to Cluster 5 according to the regional classification. They strongly desire for multi-habitation-type rural villages where villages and people, work and leisure activities, medical care and daily care can be compatible with the local communities.



Keywords: Housing Choice, Housing Relocation, Rural Villages, Baby Boomers, Housing Complexes for Retirees.

이 연구는 은퇴 시기에 직면한 수도권 중장년층을 대상으로 전원마을이라 통칭할 수 있는 지방으로의 주거이전 시 주거 선택요인이 무엇인지 살펴보고, 요인의 지역별 유형화를 통해 수요자 맞춤형 전원마을 선택요인을 명확히 밝히고자 하였다. 지금까지의 연구는 전원 주거입지나 전원 주거 선택 요인을 공급자적 입장에서 수요분석 위주로 도출하였다는 한계가 있었으나, 이 연구는 수요자 입장의 욕구 측면에서 지역으로 주거이전 의향을 갖는 가구를 대상으로 주거 선택요인을 찾아보고 객관적 지표분석을 통해 지역 유형화를 시도한 것에 차별성이 있다.
먼저 수도권 거주 중장년층(45세-64세)을 대상으로 전원마을 주거지역 선택요인을 분석하였다. 이를 위해 Curtis & Montgomery(2006)의 주거이동 및 주거지역 선택 모형을 참작하여 연구 모형을 구축하였고, 주거이동 결정을 좀 더 명확하게 하기 위하여 Lee(1966)와 Knapp(1989)의 흡인 압출 이론을 활용하였다. 요인 분석 결과, 수도권 거주 중장년층의 전원마을 주거지역 선택요인으로는 1) 생활 편의시설과의 거리가 가깝고, 병원 등 의료시설과의 접근성이 양호하며, 방법 및 안전 환경, 자녀 친지와의 접근성 및 거리에 관심이 높은「생활 편의 접근성」요인, 2) 쾌적한 자연에서 여유롭게 삶을 즐기거나 자연을 배경으로 주거환경이 조성된 곳에서 레저 및 취미생활을 즐기는「쾌적한 주거환경」요인, 3) 적정한 근로활동을 하거나 봉사활동 등 사회 기여활동을 선호하며 소득 관련된 일자리를 원하는「적절한 근로활동」요인으로 도출되었다.
다음으로 도출된 주거 선택요인인 흡인 요인에 따른 지표 분류와 123개 시, 군을 대상으로 지역 유형화를 시도하여 주거지역 선택요인, 전원마을 유형 및 군집별 지역특성과의 연계 검증을 통하여 주거지역 선택요인을 명확히 하였다. 그 결과 1 군집은 강원도(강릉시, 동해시, 속초시, 원주시, 춘천시), 충청북도(음성군), 충청남도(아산시), 전라북도(군산시, 익산시), 전라남도(목포시, 순천시, 여수시), 경상북도(경산시, 경주시, 칠곡군), 경상남도(거제시, 양산시, 진주시, 통영시)의 총 19개 시·군 지역으로 구성된 그룹이다. 생활 편의 접근성, 쾌적한 주거환경, 적정한 근로환경 지표가 모두 정(+)의 값으로 평균보다 높은 그룹이다. 연계되는 전원마을 유형은 ‘생활은 전원에서 즐기지만, 도시근교에서 일, 문화, 친지와의 교류 활동’을 하는 도시근교 전원형으로 판단된다.
2 군집은 충청북도(청주시), 충청남도(천안시), 전라북도(전주시), 경상북도(구미시, 포항시), 경상남도(김해시, 창원시)의 총 7개의 시지역이 속한 그룹으로 생활 편의 접근성, 쾌적한 주거환경, 적정한 근로환경 지표 모두가 정(+)의 값으로 평균보다 높고 5개 군집 중에서도 가장 높은 그룹이다. 연계되는 전원마을 유형은 1 군집과 같은 도시근교 전원형이나 전원생활 목적, 입지 형태 등을 고려해볼 때 도시 출퇴근형에 더 가깝다.
3 군집은 충청북도(영동군, 옥천군), 충청남도(공주시, 부여군, 서천군, 금산군, 홍성군), 전라북도(고창군, 김제시, 남원시, 부안군, 완주군, 정읍시), 전라남도(곡성군, 구례군, 나주시, 담양군, 무안군, 보성군, 영암군, 영광군, 장성군, 장흥군, 함평군, 화순군), 경상북도(고령군, 김천시, 상주시, 안동시, 영덕군, 영주시, 울진군), 경상남도(의성군, 청도군, 고성군, 거창군, 남해군, 창녕군, 함안군, 합천군)의 총 40개의 시·군이 속한 그룹이다. 생활 편의 접근성, 쾌적한 주거환경, 적정한 근로활동 지표 모두가 부(-)의 값으로 평균보다 낮고 5개 군집 중에서도 가장 낮은 그룹이다. 연계되는 전원마을 유형은 ‘농업, 2차, 3차 산업 등 근로활동을 하고 소득과 일에 성취감을 느끼면서 생활’하는 자립 생활형으로 판단된다.
4 군집은 강원도(양구군, 영월군, 인제군, 철원군, 화천군), 충청북도(보은군), 충청남도(예산군, 청양군, 태안군), 전라북도(무주군, 임실군, 순창군, 장수군, 진안군), 전라남도(강진군, 고흥군, 신안군, 완도군, 진도군, 해남군), 경상북도(군위군, 봉화군, 성주군, 영양군, 예천군, 울릉군, 청송군), 경상남도(산청군, 의령군, 하동군, 함양군)의 총 31개의 군이 속한 그룹이다. 생활 편의 접근성, 쾌적한 주거환경 지표가 부(-)의 값으로 평균보다 낮고 적정한 근로환경 지표가 정(+)의 값으로 평균보다 높은 지역이다. 연계되는 전원마을 유형은 3 군집과 같은 자립 생활형이나 전원생활 목적, 입지 형태 등을 고려해볼 때 전업형에 더 가깝다.
5 군집은 강원도(고성군, 삼척시, 양양군, 정선군, 태백시, 홍천군, 횡성군, 평창군), 충청북도(괴산군, 단양군, 제천시, 증평군, 진천군, 충주시), 충청남도(계룡시, 논산시, 당진시, 보령시, 서산시), 전라남도(광양시), 경상북도(문경시, 영천시), 경상남도(밀양시, 사천시), 제주도(제주시, 서귀포시)의 총 26개의 시·군이 속한 그룹이다. 생활 편의 접근성 지표가 부(-)의 값으로 평균보다 낮고 쾌적한 주거환경, 적정한 근로활동의 지표가 정(+)의 값으로 평균보다 높은 지역이다. 연계되는 전원마을 유형은 ‘쾌적하고 아름다운 자연환경 속에서 레저를 즐기며 여유로운 삶을 생활’하는 휴양레저형으로 판단된다.
은퇴 후 전원마을 주거지역 선택 시 고려하는 요인으로 「생활 편의 접근성」을 중요시하는 군집은 2 군집, 1 군집, 4 군집, 3 군집, 5 군집 순, 「쾌적한 주거환경」을 중시하는 군집은 2 군집, 1 군집, 5 군집, 3 군집, 4 군집 순, 「적정한 근로활동」을 중시하는 군집은 2 군집, 4 군집, 5 군집, 1 군집, 3 군집 순으로 나타났다. 이는 같이 수도권 중장년층의 은퇴시점에 지방으로 주거이전 시 주거지역을 선택하고자 하는 요인에 의해 구분되며 특성 차이를 확인하였다. 또한 지역 유형화 통해 각 군집별 적용되는 지역이 구분되었다.
마지막으로 주거 선택요인과 지역 유형화를 통해 얻는 시사점을 정리하면 다음과 같다. 첫째, 도시근교 전원형을 선호하는 중장년층은 경기도 지역, 단독주택에 거주하며 전원마을 입지여건으로 의료시설 및 편의시설과의 접근성, 강과 산이 수려한 곳, 수도권 또는 대도시와의 1시간 이내 거리를 고려하였다. 지역 유형화에 따라 대부분 중소도시 위주의 1 군집과 산업단지 및 대도시 위주의 2 군집에 속해 있는 지역이다. 이들의 지방 유치를 위해서 마을과 사람, 일거리와 여가활동, 의료와 돌봄이 선순환할 수 있는 구조를 만들고 쾌적한 전원마을을 형성하여야 할 필요성이 있을 것으로 사료된다. 둘째, 자립 생활형을 선호하는 중장년층은 대부분 아파트에 거주하며 전원마을 입지여건으로 인근 지역에 바다가 위치하고 있거나 수도권 및 대도시와의 시간거리에 구애를 받지 않은 사람이다. 지역 유형화에 따라 대부분 군지역 위주로 인구감소 및 고령화로 지방 쇠퇴가 심화되고 있는 3 군집과 4 군집은 지방에 새로운 인구 유입 촉진을 위한 대책이 필요한 지역이다. 마을과 사람, 일거리와 여가활동, 의료와 돌봄이 새롭게 창출될 수 있는 테마형 전원마을을 형성할 필요성이 있을 것이다. 셋째, 휴양레저형을 선호하는 중장년층은 서울특별시, 오피스텔/기타 등에 거주하며 전원마을 입지여건으로 레저·휴양 시설이 갖추어진 지역을 고려하고 있는 것으로 나타났다. 지역 유형화에 따라 천연자원과 관광 휴양자원이 풍부한 지역 위주로 형성된 5 군집에 속해 있는 지역이다. 이들의 경우 마을과 사람, 일거리와 여가활동, 의료와 돌봄이 지역사회와 상호 융화 가능한 멀티 해비테이션 형의 전원마을에 대한 욕구가 큰 것으로 나타났다.



주제어 : 주거 선택, 주거이전, 전원마을, 베이비부머, 은퇴자 주거 단지