수도권 부동산 경매 낙찰가율 결정요인에 관한 연구
저자
발행사항
서울: 상명대학교 일반대학원, 2022
학위논문사항
학위논문(박사) -- 상명대학교 서울캠퍼스 일반대학원 , 부동산학과 , 2022. 2
발행연도
2022
작성언어
한국어
주제어
DDC
333.33 판사항(23)
발행국(도시)
서울
기타서명
A Comparative Study on the Determinants of the Bid Price Ratio of Real Estate Auctions in the Metropolitan Area
형태사항
103p.; 26cm
일반주기명
상명대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.
지도교수:전해정
참고문헌 수록
UCI식별코드
I804:11028-200000599704
소장기관
본 연구는 세 개의 독립적인 논문으로 구성되며, 각 논문은 크게 부동산시장 요인과 거시 경제적 요인이 부동산 경매에 어떠한 영향을 미치는지 검토한다. 제1장 서론에서는 연구의 배경 및 목적 그리고 연구의 구성 등을 살펴본다. 제2장에서는 부동산 경매의 개념, 부동산 경매의 종류 및 집행 절차, 낙찰가율의 개념과 낙찰가율 결정요인에 관한 이론을 검토한다. 제3장에서 제5장까지는 아파트, 상가, 공장 등 각기 다른 주제로 연구를 진행하였다. 마지막으로 제6장에서는 이 연구의 결론으로서 연구 결과를 정리하고, 시사점을 도출하고 연구의 한계 및 향후 과제 등을 제시하였다.
첫 번째 논문은 수도권 아파트의 경매 낙찰가율에 거시경제적 요인이 미치는 영향을 분석하였다. 패널 베이지안 VAR 모형을 이용하였으며, 종속변수는 아파트 낙찰가율을, 독립변수는 아파트 낙찰률, 아파트 가격지수, 산업생산지수, 회사채수익률로 설정하였다. 분석 결과, 아파트 낙찰가율에 영향을 크게 미치는 요인은 아파트 가격지수와 아파트 낙찰률로 나타났다. 이러한 분석결과는 부동산 경매시장과 부동산시장이 상호 연관성을 가지는 것으로 살펴볼 수 있다. 따라서 향후 정부는 부동산 시장뿐만 아니라 경매 시장을 고려하여 부동산 정책을 수립할 필요가 있다.
두 번째 논문은 서울지역을 대상으로 부동산시장 및 거시 경제적 요인이 상가경매 낙찰가율에 미치는 영향을 분석하였다. 벡터오차수정(VEC) 모형을 이용하였으며, 종속변수는 상가 낙찰가율, 독립변수는 아파트 가격지수, 상가낙찰률, 회사채수익률, 산업생산지수로 설정하였다. VECM 모형 추정 결과 산업생산지수는 장기적으로 상가 낙찰가율에 통계적으로 유의한 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 충격반응분석 결과로는 회사채수익률과 아파트 가격지수가 상가 낙찰가율에 큰 영향력을 미치는 것으로 나타났다. 회사채수익률의 경우 상가 낙찰가율에 정(+)의 영향을 미치지만, 아파트 가격은 부(-)의 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 이러한 분석 결과는 향후 상가 경매시장의 안정적인 운영을 위해서는 부동산시장과 거시 경제적 여건을 종합적으로 고려할 필요가 있음을 시사한다.
세 번째 논문은 수도권 지역을 중심으로 아파트 경매낙찰가율과 공장 경매낙찰가율에 부동산시장과 거시 경제적 요인이 미치는 영향을 분석하였다. 패널 벡터 자기 회귀모형을 이용하였으며, 종속변수는 아파트 낙찰가율과 공장낙찰가율을, 독립변수는 아파트 낙찰률, 공장낙찰가율, 회사채수익률과 산업생산지수로 설정하였다. 아파트 낙찰가율의 증가는 아파트 경매 참여도가 높을수록 증가하는 것으로 나타났다. 그리고 산업생산지수가 증가할수록 공장낙찰가율에 긍정적인 영향을 보이는 것으로 확인되어 경기가 호황일수록 아파트 경매와 공장경매는 활성화되는 것으로 확인되었다. 하지만, 공장낙찰률이 증가할수록 공장낙찰가율이 증가하지 않는 것으로 나타나 기존 연구와는 달리 낙찰률과 낙찰가율 간 정(+)의 관계가 성립되지 않는 것으로 확인되었다. 분석 결과를 통하여 관련 경매제도의 안정적인 운영을 위해서는 부동산시장 및 거시 경제적 요인에 관한 고려가 필요하며, 관련된 정책 및 제도적인 방안 마련이 선행되어야 함을 제안한다.
This study consists of three independent three papers that review the effects of real estate market factors and macroeconomic factors on real estate auction. Section 1, Introduction, examines the background , purpose, and of study. Section 2 discusses the concept, type, and procedure of real estate auctions, and the concept and determinants of bid price ratio. Section 3, 4, & 5 report three papers on subjects such as apartments, shopping malls, and factories. Section 6, as a conclusion of this study, summarizes the results, presents implications, and suggests limitations and future tasks of the study.
The first paper analyzed the effect of macroeconomic factors on the bid price ratio of apartments in the metropolitan area. Panel Bayesian VAR model was applied where dependent variable was the apartment bid price ratio and the independent variables were the successful auction rate, apartment price index, industrial production index, and corporate bond yield. The analysis results showed that the most significant factors in determining bid price rate were apartment price index and successful auction rate, indicating correlation between the real estate auction market and the real estate market and suggesting that the government needs to take auction market as well as the real estate market into account in establishing real estate policies.
The second paper analyzed the effect of real estate market and macroeconomic factors on the retail property bid price ratio in Seoul. The vector error correction model (VECM) was applied. where dependent variable was the retail property bid price ratio and the independent variables were the apartment price index, retail property successful auction rate, industrial production index, and corporate bond yield. The estimation based on the VECM model estimation, showed that the industrial production index had a statistically significant negative (-) effect on the retail property bid price ratio in the long term. The impulse response analysis revealed that the corporate bond yield and the apart price index had significant positive (+) and negative (-) effects, respectively, on retail property bid price ratio, suggesting that stable operation of the retail property auction market requires comprehensive consideration of the real estate market and macroeconomic conditions.
The third paper analyzed the effect of real estate market and macroeconomic factors on apartment & factory bid price ratio in the metropolitan area. Panel Vector Auto-regression Model was applied. where dependent variables were apartment successful auction rate, factory successful auction rate, industrial production index, and corporate bond yield. The higher apartment successful auction rate was associated with apartment bid price ratio and higher industrial production index was associated with higher factory bid price ratio, confirming that the economic boom promotes the apart and factory auction market. The higher factory successful auction rate, however, did not lead to higher factory bid price ratio, indicating no positive relationship between these two variables, which is inconsistent with previous studies. It is recommended, for stable operation of auction system, to take real estate market and macroeconomic conditions into account and to develop policies and institutional measure in advance.
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