서울시 상업공간의 시공간적 유형 분류와 상가업소 영업 지속성 영향요인 분석 = Spatiotemporal Classification of Commercial Space Type and Analysis on Business Continuity of Stores in Seoul
저자
발행사항
서울 : 서울시립대학교 일반대학원, 2022
학위논문사항
학위논문(박사) -- 서울시립대학교 일반대학원 , 도시공학과 , 2022. 2
발행연도
2022
작성언어
한국어
주제어
발행국(도시)
서울
형태사항
v, 168 p, ; 26 cm
일반주기명
지도교수: 이승일
UCI식별코드
I804:11035-000000033335
소장기관
As of 2019, among all industries in Korea, the self-employment rates of the wholesale/retail industries, and the lodging/restaurant industries, where individual entrepreneurship is concentrated, were very high at 81.9% and 95.5%, respectively. These industries are representative commercial businesses (stores), and they can be started with relatively little preparation time and small capital. As a result, not only the start-up rate but also the closure rate are very high, making it an industry with relatively low business continuity. Business continuity is one of the indicators to judge the performance after entering the market, and low continuity means that it does not show successful performance. In particular, the repetition of founding and closures due to the low business continuity of stores increases social costs and aggravates personal economic burden, thereby increasing the economic loss of urban space and hindering regional economic growth.
In this regard, external factors such as accessibility, building environment, and local industrial structure, which are determined by the location selection of individual stores, have very little variability compared to internal factors such as initial capital and management, so their importance is growing. However, considering this from an urban planning point of view, research on the factors affecting the business continuity of stores is still in its infancy. In addition, since the region where stores are located changes over time, an approach that considers regional differences is necessary to promote business continuity of stores. Based on this background, this study is to classify the commercial space type, and to identify external factors related to business continuity of individual stores located in each type of commercial space.
For this purpose, this study performed classification considering spatial and temporal changes by measuring the concentration of commercial spaces using building information for each administrative zone in Seoul. After that, the difference in business continuity of stores according to each type was verified empirically. Finally, we empirically analyze the micro- and macro-influencing factors of urban space related to the business continuity of stores according to the type of commercial space.
The main results of the study are: First, it is appropriate to consider the spatial and temporal characteristics of commercial space type classification using building information in the administrative zone of Seoul. In the case of performing spatiotemporal classification using commercial space concentration, it can be classified into core, regional center, residential, and neighboring commercial spaces, and the limitation of type classification considering only temporal or spatial characteristics can be supplemented.
Second, there is a difference in the business continuity of individual stores according to the classification of commercial space in Seoul. As a result of analyzing the business period after entering the market according to the regional classification, there was a significant difference in the survival rate for each period. In addition, there was a difference in the section survival rate according to the type of stores. Through this, we empirically confirmed the difference in the probability of closure according to the lapse of time after entering the market according to the classification of commercial spaces and the business type of stores.
Third, with respect to factors affecting the business continuity of stores, the trade areas in Seoul do not guarantee the long-term business continuity. In particular, when located in a traditional market, the business continuity is low. Retail and food stores can operate for a long period of time in case of the building has a higher diversity and the front road with relatively wide roads. In addition, it was empirically confirmed that the effect on business continuity due to adjacency or separation was different depending on the large-scale store type.
Fourth, the agglomeration externalities and the sociodemographic characteristics are related to the business continuity of stores. Specialization and competition in homogeneous or heterogeneous stores had different effects on business continuity depending on the commercial space type and the business type of stores. In the case of the related diversity, it was confirmed that it was a factor that decreased the business continuity, and it was confirmed that the unrelated diversity was a factor that increased the business continuity. In addition, the high resident population density in the area where stores are located creates a negative environment for business continuity. The aged population has different purposes and proportions of spending from other age groups, and accordingly, there are different effects on continuity by business type.
These results confirmed the relationship between business continuity and external factors determined by location selection of stores. In particular, it is meaningful that the difference according to regional characteristics was empirically confirmed by considering the spatiotemporal characteristics of the commercial space. In relation to individual stores, this can be used as a guideline for location selection for long-term business and micro-and macro-store opening strategies considering regional characteristics. In addition, in relation to public policy, it can support a differentiated management policy based on the spatiotemporal characteristics of commercial space and can be used as basic data for commercial space management to promote the business continuity.
우리나라 전산업 중 개인 창업이 집중된 도·소매업과 음식·숙박업은 2019년 기준, 자영업 비율이 각각 81.9%, 95.5%로 매우 높게 기록되었다. 도·소매업과 숙박·음식점업은 상가업소를 대표하는 업종으로 상대적으로 짧은 준비 기간과 소자본으로 창업할 수 있으며, 전문적인 지식이 필요하지 않아 개인 창업이 집중된다. 이로 인해 창업률뿐만 아니라 폐업률도 매우 높게 나타나, 영업 지속성이 상대적으로 낮은 사업체이다. 사업체의 지속성은 시장진입 이후의 성과를 판단할 수 있는 지표 중 하나로, 낮은 지속성은 시장진입 이후 성공적인 성과를 보이지 못함을 의미한다. 특히 상가업소의 낮은 지속성에 따른 창업과 폐업의 반복은 사회적 비용 증가와 개인 경제적 부담을 가중해 도시공간의 경제적 손실 증가와 지역 경제성장을 저해하기 때문에, 이에 대한 관리의 필요성이 증가하고 있다. 그러나 개별 상가업소의 입지선택으로 인해 결정되는 접근성, 건축물 환경, 지역 산업구조 등의 외부요인은 초기자본, 경영방식 등의 내부요인에 비해 가변성이 매우 낮아 이들에 대한 중요성이 커지고 있음에도, 도시 계획적 관점에서 영업 지속성의 영향요인을 확인한 연구는 아직 초기이다. 또한, 상가업소가 입지하는 지역은 시간 경과에 따라 변화하기 때문에, 상가업소의 영업 지속성 증진을 위해서는 지역 차이를 고려한 접근이 필요하다. 이러한 배경에 따라, 이 연구는 상가업소가 입지하는 상업공간의 유형을 분류하고, 상업공간 유형별 개별 상가업소의 영업 지속성과 관련한 외부요인을 확인하는 것이다.
이를 위해, 이 연구는 서울시 행정동별 건축물 정보를 활용하여, 상업공간의 집중도를 측정하여 시공간적 변화를 고려한 유형 분류를 수행하였다. 이후, 각 유형 구분에 따른 개별 상가업소의 영업 지속성 차이를 실증적으로 확인하였다. 마지막으로 상업공간 유형에 따른 개별 상가업소의 영업 지속성과 관련된 미시적·거시적 도시공간 영향요인을 실증적으로 분석한다.
연구의 주요결과는 첫째, 서울시 행정동 내 건축물 정보를 활용한 상업공간 유형 분류는 시공간 특성을 고려함이 적합하다. 상업공간 집중도를 활용하여 시공간 유형 분류를 수행할 경우, 핵심, 지역중심, 주거지, 근린 상업공간으로 분류 가능하며 시간적 특성 또는 공간적 특성만을 고려한 유형 분류의 한계를 보완할 수 있다.
둘째, 서울시 상업공간 유형 분류에 따라 개별 상가업소의 영업 지속성에 차이가 존재한다. 지역 유형 분류 이후 개별 상가업소의 시장진입 이후 영업 기간을 분석한 결과, 시장진입 이후 시점별 구간생존율에 유의미한 차이가 존재하였다. 또한, 개별 상가업소의 업종에 따라서도 구간생존율의 차이가 존재하였다. 이를 통해 지역 유형과 상가업소 업종에 따라 시장진입 이후 시간 경과에 따라 폐업위험 확률의 차이를 실증적으로 확인하였다.
셋째, 개별 상가업소 영업 지속성 영향요인과 관련하여, 서울시 내 상권은 개별 상가업소의 장기적 영업 지속을 담보하지 않는다. 특히 전통시장 상권에 입지할 경우, 개별 상가업소의 영업 지속성이 낮다. 소매·음식 상가업소는 상대적으로 폭이 넓은 도로와 접하고 건축물 용도다양성이 높을수록 장기적 영업이 가능하다. 또한, 대규모 점포 종류에 따라 인접·이격에 의한 영업 지속성 영향이 다르게 나타남을 실증적으로 확인하였다.
넷째, 상가업소의 집적경제 외부효과와 지역의 인구사회학적 특성은 개별 상가업소의 영업 지속성과 관계있다. 동종·이종업종의 특화와 경쟁은 상업공간 유형과 상가업소 업종에 따라 영업 지속성에 다른 영향을 보였다. 관련 다양성 지수의 경우 상가업소의 영업 지속성을 감소시키는 요인임을 확인하였으며, 비관련 다양성 지수는 영업 지속성을 증가시키는 요인임을 확인하였다. 또한, 개별 상가업소가 입지한 지역의 높은 상주 인구밀도는 오히려 영업 지속성에 부정적 환경을 조성한다. 고령 인구는 다른 연령대와 지출의 목적과 비중이 다르고, 이에 따라 업종별 지속성에도 차이를 보였으며, 주거지 상업공간 내 음식 상가업소를 제외하고 긍정적 환경을 조성하는 요인임을 확인하였다.
이러한 결과는 상가업소의 입지선택으로 인해 결정되는 외부요인과 영업 지속성의 관계를 확인하였다. 특히, 상가업소가 입지하는 상업공간의 시공간적 특성을 고려하여, 지역 특성에 따른 차이를 실증적으로 확인하였음에 의의가 있다. 이는 개별 상가업소와 관련하여, 지역 특성을 고려한 미시적·거시적 출점전략과 장기적 영업을 위한 입지선택 가이드라인으로 활용될 수 있다. 또한, 공공의 정책과 관련하여, 상업공간의 시공간적 특성에 따른 차별적 관리정책을 지원할 수 있으며, 개별 상가업소의 영업 지속성 증진을 위한 상업공간 관리의 기초자료로 활용될 수 있다.
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