This study tried to identify the characteristics of professional real estate brokers in each stage of professional development and the factors affecting their professionalism recognition. In the studies so far, the professionalism of real estate brokers is mainly approached from an external perspective based on policies and environmental conditions. However, since professionalism is not objectified or standardized and its properties appear differently depending on the difference in the characteristics of the subject, an approach from the inside based on each individual's subjectivity must be accompanied. Therefore, this study tried to derive the professional development characteristics of real estate brokers and their factors through an internal approach that starts from the subjective perception of individuals.
In addition, in the existing research methods, it is common to establish hypotheses and cite variables mainly through prior research or prior cases. However, this study conducted a step-by-step analysis of deriving hypothetical search and variables through subjective analysis, which is an individual's internal factor, and objectifying them. The Q methodology of subjective cognitive factor analysis that guarantees the subjectivity of the research subject as much as possible and derives variables by taking advantage of the interaction between respondents, factor analysis, cluster analysis, and analysis through quantitative surveys that complement the objectivity of the derived cognitive factors FGI analysis was performed step-by-step to enhance the understanding of the results obtained. By treating subjective and objective factors in a complex manner, the approach of existing research was improved, and the contextual understanding of the research results was promoted by involving real estate brokers in the interpretation of the analysis results.
First, the Q methodology for deriving subjective professionalism perception of real estate brokers was applied. The Q methodology is a factor analysis in which the respondent is a variable, and the response type changes according to the respondent's arbitrary criteria, and similar types of responders are distinguished into the same group. A Q questionnaire was conducted on 34 real estate brokers through the Q questionnaire derived from the existing research and FGI/FGD for real estate brokerage experts. As a result of the analysis, 5 groups, that is, 5 response types, were derived. Through comparative analysis between types, the professional factors recognized as important by each type could be reduced to work competency, learning activity, and network. Job competency is an item treated as a representative professional factor in existing studies, and learning activities and networks were additionally derived through clustering of response keywords in the Q population. It was judged that the characteristics of each type could be explained in connection with the characteristics of Dreyfus' professional development stage.
Next, in order to categorize professional recognition factors, a survey analysis was conducted targeting 385 certified real estate brokers nationwide. Based on the professional recognition factors derived from the Q methodology, the questionnaire was designed and the population was stratified to enhance statistical explanatory power. A cluster analysis was performed using professional recognition factors and survey respondent attributes as variables, and the characteristics of the five cluster types derived from the results were compared with the Dreyfus professional development stage. Based on the characteristics of each type, what is the development stage of this type, what are the professional factors they think, and what kind of activities (learning, network, etc.) they are actually engaged in cross-analysis. The professional development stages of Dreyfus are divided into beginner, advanced beginner, proficient, expert, and expert. Based on this, the characteristics of each developmental stage of a licensed real estate agent are considered as follows. It is a stage where beginners learn the business capabilities and procedures of the real estate brokerage business, and it is difficult to autonomously handle the business. Next, advanced beginners cultivate various business capabilities of the real estate brokerage business and enhance daily business competency. Compared to the beginner stage, the work capacity has been improved to some extent, and it is judged that it is the time when learning activities are added to increase the ability to cope with the real estate market environment and policy changes. The proficient person interpreted it as an organizational network expansion type according to the characteristics of expanding the network for the purpose of expanding the scope of the brokerage area and business expansion, including joint brokerage. Skilled workers showed the characteristics of being able to make an autonomous judgment in their work and capable of immediate and automatic work processing based on intuitive understanding. Here, intuitive understanding is the work ability embodied based on the theoretical learning and experiential learning shown in the advanced beginner characteristics, and enables immediate work processing. In addition, if it is difficult to directly solve the problem, it can be said that it is a stage in which immediate judgment can be made and cooperation can be obtained by using the network. Therefore, the expert stage was named the automatic judgment ability expansion type. Lastly, the expert is a time when work is simplified and flexible, and it can be said that the knowledge and skills related to all work are advanced. The network of experts in various fields was used to expand the business field, and it showed the characteristic of recognizing its importance. Therefore, the expert explained it as a type of expanding professional work ability. As a result of comparing characteristics between types of professional development stages of real estate brokers, there was a difference in the professionalism factors that were recognized as the focus for each stage, and this was representative of knowledge activity, experience activity, and network in addition to work competency. Accordingly, real estate brokers were able to derive the characteristics that learning activities and networks for experience and theory (knowledge) were recognized as important factors in professional development.
Finally, based on the above results, FGI analysis was conducted to understand the context of professional real estate brokers' perceptions. The implications of professionalism (professional), learning, and network are for professional real estate agents, and the characteristics of each stage of professional development and necessary activities for 10 real estate agents engaged in the field of business. As a result of the study, the professionalism of the participating real estate brokers was divided into local experts and industry experts according to the scope of their work and networks. While there is a perception that intensive brokerage work in a limited area is a local expert, participants with high developmental characteristics recognize that it is an expert in the brokerage industry to link and expand work areas and fields using networks. there was. In other words, in the area of ​​activity and work area, the professionalism was changing from being concentrated to being expanded. In addition, it was implied that learning activities and networks affect professional development among various factors of professionalism, and their characteristics were changing as the developmental stage increased. It was found that learning mainly involves theoretical learning related to work at the beginner stage, and it is expanded to high-level legal knowledge and advanced knowledge in multiple fields as the development stage increases. The experiential learning also learned brokerage practice from the beginner stage, and as the development stage increased, it was expanded to a high-level service method for dealing with customers, an attitude to immediately respond to demands other than work ability, and the ability to use the network. The network starts with a network between real estate brokers in the region, and has the characteristics of friendship and joint brokerage. It was found that, when the development stage increased, an organizational network was promoted to establish a cooperative structure between industries, and furthermore, a professional network was pursued for the expansion of related fields. As described above, real estate brokers were aware of a series of processes to improve their professionalism by starting from individual theoretical learning and experiential learning according to their level of expertise, then expanding the scope to a network with others. In other words, the professionalism of real estate brokers showed the characteristics of the developmental stage from internally focused growth to externally expanded growth, and it was found that learning and network factors were important in the process.
The following implications were derived from the results of this study. First, real estate brokers enter the industry and gradually develop their professionalism. When they reach a certain level, they show the characteristic of shifting from internal development to external development. This may suggest that differentiated learning for each developmental stage is required to improve the professionalism level of real estate brokers, and system improvement and systematic support within the industry are needed beyond the individual level at the level that requires external growth. Based on these realistic characteristics, if the National Competency Standards (NCS) of real estate brokerage, which is indexed to level 3-5 out of 8, is extended and applied, and an educational environment suitable for the level is provided, the professionalism of the real estate brokerage business can be strengthened. will be. Second, real estate brokers were strongly aware of the need for continuous learning activities to respond to changes in the real estate market. In terms of internal development, it is necessary to strengthen practical education and prepare professional theoretical learning plans, and in terms of external development, it is necessary to provide various and subdivided education programs suitable for the present by expanding the educational network of specialized institutions. Third, real estate brokers have difficulties in acquiring resources and information due to their small scale. As a way to overcome this, continuous network activities inside and outside the industry were recognized as important. The network can be dealt with in terms of external development, and it can be suggested that an industry infrastructure that can expand opportunities for participation in external links should be established through systematization and organizational reinforcement of associations.
This study is significant in deriving the professional recognition factors of real estate brokers in public practice, analyzing the characteristics of the professional development stage by type of real estate brokers, and analyzing the contents contextually through real estate brokers. Through the derived cognitive factors and their characteristics, it was found that the learning activities and network activities required by Korean real estate agents differ by developmental stage. In addition, the professionalism of real estate brokers can grow through individual efforts at the beginning, but in order to rise above a certain level, they grow through relationships, that is, solidarity of networks. Through this, it is expected that the professionalism of the real estate brokerage business will be strengthened by reorganizing the professionalism development plan of the real estate brokerage.

이 연구는 개업공인중개사의 전문성 발달단계별 특성과 전문성 발달에 영향을 미치는 전문성 인식요인을 규명하고자 하였다. 지금까지의 연구에서는 개업공인중개사의 전문성을 주로 정책이나 환경적 여건을 기준으로 한 외부적 시각에서 접근하고 있다. 하지만 전문성은 객관화나 정형화되지 않고 대상자의 특성 차이에 따라 그 속성이 다르게 나타나기 때문에 각 개인의 주관성에 기초한 내부로부터의 접근이 수반되어야 한다. 따라서 이 연구는 개인의 주관적 인식에서 시작하는 내부 접근방식을 통해 개업공인중개사의 전문성 발달특성과 그 요인을 도출하고자 하였다.
또한, 기존의 연구방법은 주로 선행연구나 선험 사례를 통해 가설을 설정하고 변수를 인용하는 게 일반적이다. 하지만 이 연구는 개인의 내적 요인인 주관성 분석을 통해 가설적 탐색과 변수를 도출하고 이를 객관화하는 단계적 분석을 실시하였다. 연구대상의 주관성을 최대한 보장하고 응답자 간 상호영향을 그대로 살려 변수를 도출하는 주관적 인식요인 분석의 Q방법론, 도출된 인식요인의 객관성을 보완해 줄 양적 설문조사를 통한 요인분석과 군집분석, 그리고 분석된 결과의 이해도를 높여줄 FGI 분석을 단계별로 진행하였다. 주관적 요인과 객관적 요인을 복합적으로 다루어 기존 연구의 접근방식을 개선하고, 분석결과 해석에 개업공인중개사를 참여 시킴으로서 연구결과에 대한 맥락적 이해를 도모하였다.
먼저 개업공인중개사의 주관적 전문성 인식 도출을 위한 Q방법론을 적용하였다. Q방법론은 응답자가 변인이 되는 요인분석으로 응답자의 자의적 기준에 따라 응답유형이 달라지며, 유사한 유형의 응답자가 같은 그룹으로 구별된다. 기존 연구와 부동산중개업 관련 전문가 대상 FGI/FGD를 통해 도출된 Q질문지를 통해 개업공인중개사 34명을 대상으로 Q설문을 실시하였으며, 분석결과 5개 그룹, 즉 5개 응답유형이 도출되었다. 유형 간 비교분석을 통해 각 유형이 중요하게 인식하는 전문성 요인은 업무역량, 학습활동, 네트워크로 축약할 수 있었다. 업무역량은 기존 연구들에서 대표적인 전문성 요인으로 다루어지는 항목이며, 학습활동과 네트워크는 Q모집단의 응답 키워드 클러스터링을 통해 추가로 도출되었다. 각 유형의 특성은 드레퓌스의 전문성 발달단계별 특성과 연계하여 설명이 가능한 것으로 판단되었다.
다음으로 전문성 인식요인 유형화를 위하여 전국 개업공인중개사 385명을 대상으로 설문조사 분석을 실시하였다. Q방법론으로 도출된 전문성 인식요인에 기반하여 설문 내용을 설계하고, 모집단을 층화추출하여 통계적 설명력을 높이고자 하였다. 전문성 인식요인과 조사응답자 속성을 변수로 군집분석을 하였으며, 결과로 도출된 5개 군집유형의 특성은 드레퓌스 전문성 발달단계와 비교하여 고찰하였다. 각 유형의 특성을 바탕으로 이 유형의 발달단계는 무엇이고, 이들이 생각하는 전문성 요인은 무엇이며 실제 어떠한 활동(학습, 네트워크 등)을 하고 있는지 교차분석 하였다. 드레퓌스의 전문성 발달단계는 초급자, 고급입문자, 능숙자, 숙련자, 전문가로 구분된다. 이에 기초하여 개업공인중개사의 발달단계별 특성을 고찰하면 다음과 같다. 초급자는 부동산중개업의 업무역량 및 절차를 배워가는 시기로 자율적 업무처리가 어렵고, 부동산중개업의 객관적 특성을 이해하기 위해 보편적 지식과 기술 습득이 필요로 하는 단계로서 보편적 지식‧기술 확장유형으로 해석된다. 다음으로 고급입문자는 부동산중개업의 다양한 업무능력을 배양하고 일상적인 업무역량을 높여 나가는 단계로 상황적 지식‧기술 확장유형이라고 할 수 있다. 초보자 단계와 비교하여 어느 정도 업무역량이 상향된 상황으로 부동산 시장환경과 정책변화에 대한 대처 능력을 키우기 위해 학습활동이 부가되는 시기라 판단된다. 능숙자는 공동중개를 비롯하여 본인의 중개지역 범위 확대 및 업무 확장을 위해 네트워크를 확장해 나가려는 특성에 따라 조직적 네트워크 확장유형이라고 해석하였다. 숙련자는 업무에 있어 자율적인 판단이 가능하고 직관적 이해를 바탕으로 즉각․자동적 업무처리가 가능한 특성을 나타내었다. 여기서 직관적 이해는 고급입문자 특성에서 나타난 이론학습과 경험학습을 바탕으로 체화된 업무능력이며 즉각적인 업무처리를 가능하게 한다. 또한, 직접 해결이 어려운 경우 즉각적인 판단을 통해 네트워크를 활용하여 업무 협조를 받을 수 있는 단계라 할 수 있다. 따라서 숙련자 단계는 자동적 판단능력 확장유형이라 명명하였다. 마지막으로 전문가는 업무가 단순화, 유연화되는 시기로 모든 업무에 관한 지식 및 기술이 고도화된 단계라고 할 수 있다. 업무분야 확장을 위해 다양한 분야의 전문가 네트워크를 활용하고 있으며, 그 중요성 인지하는 특성을 보였다. 따라서 전문가는 전문적 업무능력 확장유형으로 설명하였다. 개업공인중개사의 전문성 발달단계 유형 간 특성 비교 결과 각 단계별 중점적으로 인지하는 전문성 요인에는 차이가 있었으며, 이는 업무역량 이외에 지식활동, 경험활동, 네트워크가 대표적으로 나타나고 있었다. 이에 개업공인중개사는 전문성 발달에 있어 경험 및 이론(지식)에 대한 학습활동과 네트워크가 중요한 요인으로 인식하는 특성을 도출할 수 있었다.
마지막으로 위의 결과들을 토대로 개업공인중개사 전문성 인식에 대한 맥락적 이해를 위해 FGI 분석을 실시하였다. 현업에 종사하는 개업공인중개사 10명을 대상으로 개업공인중개사에게 있어 전문성(전문가), 학습, 네트워크란 무엇이며, 전문성 발달단계별 특성과 필요한 활동 등에 대하여 함의를 도출하였다. 연구결과 참여한 개업공인중개사의 업무 및 네트워크 범위에 따라 전문성은 해당 지역의 전문가와 업계전문가로 구분되어 인식되고 있었다. 한정된 지역에서 중개업무를 집중적으로 하는 것이 해당 지역의 전문가라는 인식이 있는 한편, 높은 발달단계의 특성을 보이는 참여자들은 네트워크를 활용하여 업무 지역과 분야를 연계․확장하는 것이 중개업계의 전문가라고 인식하고 있었다. 즉, 활동지역과 업무영역에 있어서 전문성은 집중적인 것에서 확장되는 것으로 변하는 특성을 보이고 있었다. 또한, 전문성의 다양한 요인 중에서도 학습활동과 네트워크가 전문성 발달에 영향을 미친다고 함의하였으며 발달단계가 높아질수록 그 성격은 달라지고 있었다. 학습은 초보자 단계에서는 업무와 관련한 이론학습을 주로 하며 발달단계가 높아질수록 고차원의 법률지식과 다분야의 첨단지식으로 확장되는 것으로 나타났다. 경험학습 역시 초보자 단계에서부터 중개실무를 배우고 발달단계가 높아지면서는 고객을 상대하는 고차원 서비스 방식, 업무능력 외의 요구 발생 시 즉각적으로 대응할 수 있는 태도와 네트워크 활용능력으로 확장되고 있었다. 네트워크는 지역 내 개업공인중개사 간의 네트워크를 시작으로 하며, 친목과 공동중개의 성격을 갖는다. 발달단계가 높아지면 업역 간 협력 구도 구축을 위한 조직적 네트워크를 추진하고, 더 나아가서는 연계 분야의 확장을 위한 전문 네트워크를 추구하는 것으로 나타났다. 이와 같이 개업공인중개사는 자신의 전문성 수준에 따라 개인의 이론학습과 경험학습에서 시작해 그 범위를 넓혀 타인과의 네트워크로 확장 시켜 전문성을 향상시키는 일련의 과정을 인지하고 있었다. 즉, 개업공인중개사의 전문성은 내적으로 집중된 성장에서 외적으로 확장된 성장을 이루는 발달단계 특성을 나타내고 있었으며, 그 과정에서는 학습과 네트워크라는 요인이 중요하게 작용하고 있음을 알 수 있었다.
이 연구의 결과를 통해 다음과 같은 시사점을 도출하였다. 첫째, 개업공인중개사는 업계에 입문하여 점차적으로 전문성을 발달시키게 되는데, 일정 수준에 이르면 내적 발달에서 외적 발달로 전향하는 특성을 나타내었다. 이는 개업공인중개사의 전문성 수준 향상을 위해서는 발달단계별 차별화된 학습이 필요하며, 외적 성장이 요구되는 수준에서는 개인 차원을 넘어 업계 내의 시스템 개선과 체계적 지원이 필요함을 시사할 수 있다. 이러한 현실적 특성을 바탕으로 하여 총 8단계 중 3-5 수준으로 지표화된 부동산중개업의 국가직무능력표준(NCS)을 확장하여 적용하고, 수준에 맞는 교육환경을 제공한다면 부동산중개업의 전문성 강화도 기대해 볼 수 있을 것이다. 둘째, 개업공인중개사는 부동산시장 변화에 대응하기 위한 계속적인 학습활동의 필요성을 강하게 인식하고 있었다. 내적 발달 차원에서는 실무교육 강화 및 전문적인 이론학습방안 마련이 필요하며, 외적 발달 차원에서는 전문기관의 교육 네트워크 확대를 통해 현시에 맞는 다양하고 세분화된 교육프로그램을 제공하여야 할 것이다. 셋째, 개업공인중개사는 영세한 규모로 인하여 자원과 정보획득의 어려움이 있다. 이를 극복하기 위한 방안으로 업계 내외의 지속적인 네트워크 활동을 중요하게 인식하고 있었다. 네트워크는 외적 발달 측면에서 다룰 수 있으며, 협회 등의 체계화 및 조직성 강화를 통해 외부 연계 참여 기회를 확대할 수 있는 업계 인프라가 구축되어야 함을 시사할 수 있다.
이 연구는 개업공인중개사의 전문성 인식요인을 도출하고 개업공인중개사의 유형별 전문성 발달단계 특성을 분석하여 그 내용을 개업공인중개사를 통해 맥락적 해석한 것에 의의가 있다. 도출된 인식요인과 그 특성을 통해 우리나라 개업공인중개사들이 필요로 하는 학습활동과 네트워크 활동에는 발달단계별로 상이함을 알 수 있었다. 또한, 개업공인중개사의 전문성은 초기에는 개인의 노력으로 성장 가능하나 일정수준 이상으로 올라가기 위해서는 관계성 즉, 네트워크라는 연대를 통해 성장해 나간다는 것이다. 이를 통해 개업공인중개사의 전문성 함양방안을 재정비하여 부동산중개업 전반의 전문성 강화를 기대해 본다.