서울 아파트 경매 낙찰가율의 결정요인
저자
발행사항
서울: 상명대학교 일반대학원, 2022
학위논문사항
학위논문(박사) -- 상명대학교 일반대학원 , 부동산학과 , 2022. 8
발행연도
2022
작성언어
한국어
주제어
DDC
332.6324 판사항(23)
발행국(도시)
서울
기타서명
Determinants of the successful bid price rate of apartments auction in Seoul
형태사항
121 p.: 삽화; 26 cm.
일반주기명
상명대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.
지도교수:박문수
참고문헌 수록
UCI식별코드
I804:11028-200000642414
소장기관
The successful bid price rate from court auction information in the real estate auction market is calculated by determining the appraisal amount at the time of the appraisal and subsequently determining the winning bid price. Wherefore, the successful bid price rate between similar real estates shows a significant difference for the same time of the successful bid. However, there are fundamental limitations to the empirical analyses of the determining factors of the winning bid price rate from court auction information and the auction winning bid price rate, which are separated by time. Consequently, this affects rational decision-making for court auction participants. Therefore, the correct winning bid price index must be adjusted for time.
The successful bid price rate of court auctions varies considerably depending on the type of real estate, regional characteristics, and the subordinate housing market. In addition, time differences for each real estate sold can change the winning bid rate. Notwithstanding, the winning bid rate from court auction information takes into account the determining factor of the winning bid rate at the level of the winning bid price when compared to the market price of the subordinate housing market by region and the individual property sold in the region.
Studies on the successful bid price rate from court auction information are limited because the minimum sale price does not sufficiently reflect the market price change at the successful bid. Therefore, this study uses the winning bid price calculated by time-adjusting the minimum selling price to the time of winning. Specifically, the present study aims to overcome these limitations by conducting a comparative study of the calculated successful auction bid price rate, the high and low successful auction bid price rate, and the successful auction bid price rate in Gangnam and Gangbuk regions.
Furthermore, this study comprises three independent papers that attempt to identify the factors influencing the successful auction bid price rate of apartments in Seoul. Fundamentally, each paper provides a comparative analysis on one or more of the following topics: (1) factors that influence the time-adjusted successful auction bid price rate and the court auction information successful auction bid price rate; (2) factors that influence the high and low successful auction bid price rates; and (3) the characteristics of successful auction bid price rates between Gangnam and Gangbuk regions and the factors influencing them. Consequently, the following findings were derived from the empirical analysis.
First, a comparative analysis of the factors influencing the time-adjusted successful auction bid price rate and the successful auction bid price rate of the court auction information revealed that trading volume, land price fluctuations, elapsed years, and the number of bidders have a positive impact on the successful auction bid price rate. The rate of increase in the real transaction price index negatively affected the time-adjusted successful auction bid price rate while positively affecting the court auction information successful auction bid price rate. The time-adjusted successful auction bid price rate is more elastic to the rate of change in the selling price than the court auction information successful auction bid price rate, showing a low rate in the upward phase of the housing economy and a high rate in the downward phase.
Second, a clear difference was observed when the factors influencing high-priced successful auction bid price rates were compared with those influencing low-priced successful auction bid price rates, which are categorized using the time-adjusted successful auction bid price rate. In the high successful auction bid price model, the rate of increase in the declared apartment price, the time required to make a successful bid, and the number of unsold homes all play an essential role; however, this is not the case in the low successful auction bid price model. This confirms that if the successful auction bid price was determined to be higher than the minimum selling price adjusted for the time, the effect of the successful auction bid price decision variable would be significant.
Third, the analysis of the sub-housing market's successful auction bid price rate by region showed that the high successful auction bid price rate model and the court auction information on the successful auction bid price rate had a positive impact in Gangnam compared to Gangbuk. In contrast, the time-adjusted successful auction bid price rate had a negative impact. These results show that the characteristics of the time-adjusted successful auction bid price rate were consistent with the fact that the sales price fluctuation rate in Gangnam during the analysis period was not higher than in Gangbuk. Moreover, the characteristics of the successful bidding price rate of apartment auctions in Gangnam are heavily influenced by the declared value of the apartment, the officially assessed land price, and the sale volume. Accordingly, this implies that the gap between the successful auction bid price and the market price is not larger in Gangnam compared with the Gangbuk area.
In conclusion, this study demonstrates that the successful bid price rate calculated by adjusting the time of the minimum selling price is more useful in terms of accuracy and utilization than the winning price rate from court auction information. The winning bid price rate adjusted for time is calculated by adjusting the minimum selling price to the winning time. This becomes the standard for determining the winning bid price compared to the market price of the real estate sold individually at the time of the successful bid. Factors affecting the adjusted winning bid rate have a significant impact on the regional subordinate housing market and the value of individually sold real estate in the region. Therefore, the winning bid price rate adjusted for time is highly effective as an indicator that increases accuracy in analyzing the factors that determine the winning bid rate matching the value of the real estate sold and the bidding amount.
부동산 경매시장의 법원경매정보 낙찰가율은 감정평가 기준시점으로 감정가격이 결정된 뒤 시차를 두고 낙찰가격이 결정되어 산정된다. 매각 부동산마다 다른 시차는 유사 부동산간 낙찰가율 역시 동일한 낙찰 시점에 상당한 차이를 나타낸다. 감정평가 기준시점과 낙찰 시점이 다른 법원경매정보 낙찰가율의 결정요인에 관한 실증 분석에는 근본적인 한계를 내포 있다. 이는 법원경매 참여자의 합리적인 의사결정에 영향을 미친다. 따라서 다른 시점에 관하여 시점수정한 낙찰가율이 정확한 경매지표라고 할 수 있다.
법원경매의 낙찰가율은 부동산의 종류, 지역별 특성 및 하위 주택시장 등에 따라 상당한 차이가 존재한다. 하지만 매각 부동산마다 다른 시차가 낙찰가율을 변화시킬 수 있다. 그럼에도 불구하고 법원경매정보 낙찰가율을 지역별 하위주택시장과 그 지역에 속하는 개별 매각 부동산의 시장가격 대비 낙찰가격 수준으로 오인하고 낙찰가율 결정요인을 파악하고 있다.
법원경매정보 낙찰가율 선행연구는 최저매각가격이 낙찰 시점에 시장가격 변화를 충분히 반영하지 못하는 한계가 있다. 이에 본 연구에서는 최저매각가격을 낙찰 시점으로 시점수정하여 산정한 낙찰가율을 활용하였다. 특히 본 연구는 고가 및 저가 낙찰가율, 강남 및 강북지역별 낙찰가율에 관한 결정요인을 밝히지 못한 선행연구의 한계를 인식하고, 최저매각가격을 낙찰 시점으로 시점수정하여 산정한 낙찰가율 특성, 고가 및 저가 낙찰가율, 강남 및 강북지역별 낙찰가율에 관한 비교 연구를 통하여 선행연구의 한계점을 극복하고자 하였다.
이를 위해 본 연구는 서울 아파트 경매의 낙찰가율과 관련해 의미있는 결정요인을 검증하기 위하여 이와 관련된 세 개의 독립된 논문으로 구성하였다. 각각의 논문은 시점수정 낙찰가율과 법원경매정보 낙찰가율의 결정요인, 고가 낙찰가율과 저가 낙찰가율의 결정요인, 그리고 강남 및 강북지역 간 낙찰가율 특성과 그 결정요인 등에 관한 비교분석을 다루고 있다. 실증분석에서 다음과 같은 의미있는 연구결과를 도출하였다.
첫째, 시점수정 낙찰가율과 법원경매정보 낙찰가율의 결정요인 비교분석에서는 매매거래량, 지가변동률, 경과연수, 응찰자수 등이 낙찰가율 모두에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 또한 실거래가격지수 상승률은 시점수정 낙찰가율에 부정적이고 법원경매정보 낙찰가율에는 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 연구결과에서 시점수정 낙찰가율은 법원경매정보 낙찰가율보다 매매가격 변동률에 민감하게 반응하여 주택경기 상승국면에는 낮게, 하락국면에 높게 나타나는 특성을 확인하였다.
둘째, 시점수정 낙찰가율을 활용하여 구분한, 고가 낙찰가율과 저가 낙찰가율의 결정요인 비교분석은 뚜렷한 차이가 드러난다. 공동주택공시가격 상승률, 낙찰 소요기간, 용도지역, 미분양주택수 등은 고가 낙찰가율에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 하지만, 저가 낙찰가율에는 유의한 영향을 미치지 못하는 것으로 나타났다. 따라서 낙찰가격이 시점수정한 최저매각가격보다 높게 결정된 경우에는 낙찰 결정변수 영향력이 크다는 것을 확인하였다.
셋째, 지역별 하위주택시장의 낙찰가율 특성분석에서 강남지역 아파트 경매의 특성은 고가 낙찰가율과 법원경매정보 낙찰가율은 강북지역에 비하여 긍정적인 영향을 미치고, 시점수정 낙찰가율은 부정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이를 통해 시점수정 낙찰가율의 특성은 분석기간 동안에 강남지역 매매가격 변동률이 강북지역보다 높지 않은 것과 부합되는 측면을 확인하였다. 또한 강남지역 아파트 경매의 낙찰가율 특성은 공동주택공시가격 상승률, 개별공시지가 상승률, 매매거래량 등의 영향력이 크며, 낙찰가격과 시장가격의 격차가 강북지역 보다 크지 않다는 의미를 확인하였다.
결론적으로 본 연구를 통하여, 시점수정한 낙찰가율이 법원경매정보 낙찰가율보다 정확도와 활용도 측면에서 더 유용하다 할 것이다. 시점수정한 낙찰가율은 최저매각가격을 낙찰 시점으로 시점수정하여 산정한 것이다. 이는 낙찰 시점에 개별 매각 부동산의 시장가격 대비 낙찰가격 수준을 판단할 수 있는 기준이 된다. 이러한 시점수정 낙찰가율에 영향을 미치는 요인은 지역별 하위주택시장과 그 지역에 속하는 개별 매각 부동산의 시장가치에 따라 상당한 영향을 미친다. 따라서 시점수정한 낙찰가율은 매각 부동산의 시장가치에 상응하는 낙찰가율 결정요인을 분석하고 응찰금액을 결정하는 데 정확성을 높이는 지표로 활용도가 높다 할 것이다.
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