주택임대차보호법상 임차인의 갱신요구권에 관한 연구 : 갱신거절사유 중 임대인의 실거주요건을 중심으로
저자
발행사항
서울 : 고려대학교 대학원, 2022
학위논문사항
발행연도
2022
작성언어
한국어
주제어
발행국(도시)
서울
기타서명
A study on the tenant’s right to renewal lease under the housing lease protection act : focusing on the primary residence by landlord of lessor among the ground for refusal of renewal
형태사항
xi, 121 p. ; 26 cm
일반주기명
지도교수: 김제완
부록수록
참고문헌: p. 112-117
UCI식별코드
I804:11009-000000268385
DOI식별코드
소장기관
주택임대시장에서 전세가격이 상승하고 월세비율이 증가하여 임차인의 주거부담이 증가하자 정부는 2020년 7월 30일 주택임대차법에 임차인의 계약갱신요구권을 도입하는 내용의 개정을 하였다.
이러한 계약갱신요구권을 도입하며 임차인과의 균형을 도모하기 위하여 실제 거주할 예정인 임대인에 대하여는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항제8호“임대인(임대인의 직계존속‧직계비속을 포함한다)이 목적주택에 실제 거주하려는 경우”의 갱신거절 규정을 마련하였다.
그런데 임대인과 임대인의 직계존비속이 향후 거주할 예정이라는 것은 주관적인 의도이기 때문에 객관적 사유 없이 임차인의 계약갱신요구를 거절하고 임차인을 내쫓는데 악용되고 있다.
뿐만 아니라 조문의 내용이 개별사례에 대한 구체적 정의가 부족한 포괄적인 관계로 ‘임대인’의 범위 및 ‘실거주’에 관한 다양한 해석이 가능하게 되어, 임차주택을 양수한 양수인이 임대인의 지위를 승계받아 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는지의 문제가 되고 있다. 이와 관련하여서는 하급심 판례마다 각기 다른 결론을 내리고 있어 당사자들을 더욱 혼란스럽게 하고 있다.
또한 실거주에 대한 개념이 모호하여 어떠한 주거형태로 얼마동안의 기간동안 거주하여야 실제 거주로 볼 수 있는 지에 대해서도 명확하지 않아 임차인의 계약갱신요구를 회피한 후 공실로 두었다가 새로운 임차인에게 임대하는 등으로 악용될 우려가 있다. 이러한 임대인의 허위의 실거주는 제6조의3 제5항의 손해배상의 근거가 되므로 이러한 개념들을 명확히 하여야 할 필요는 분명하다.
이러한 계약갱신요구권이나 임대인의 실거주를 요건으로 하는 갱신거절의 개념은 임대차안정화정책을 운영하고 있는 미국의 뉴욕주, 캐나다의 온타리오주, 독일, 프랑스, 일본 등에서 법규와 판례 등으로 이미 확립되어 있다.
본 고에서는 이러한 외국의 법제와 판례 등을 검토하면서 현재 이 제도로 인한 분쟁을 해결할 수 있는 방안을 제시해보고자 한다. 또한 임차인의 주거안정을 위한 계약갱신요구권 및 갱신거절에 관한 문제를 신속하게 처리하기 위하여 주택임대차분쟁조정위원회의 실효성을 높일 방안을 마련하는 것도 필요하다.
The Housing Lease Protection Act, in which the tenant's right to request contract renewal, was revised and enforced on July 31, 2020. Article 6-3 (1) of the Amendment Act states that if the lessee requests the renewal of the contract within 6 months to 1 month before the end of the lease term, the landlord may not refuse to renew the contract without justifiable grounds. In addition to the right to request the renewal of the contract, the "right to refuse to renew" has been newly established in No. 8, which allows the lessor to refuse the lessee's request to renew the contract if it is actually resident. This is currently the biggest point of contention. The fact that the immediate existence and immediate expense of the lessor and the landlord will reside in the future is a subjective intention, and therefore there is no way for the lessee to confirm this as a substantive truth. In particular, there is a lot of conflict as the criteria are unclear on whether the transferee who has acquired the object of lease can refuse the tenant's renewal for the reason of actual residence.In this paper, we analyze the judgments of the lower courts and analyze the problem of interpretation of the Act, focusing on the reason for refusal of renewal of “the real residence of the lessor, etc.” in Article 6-3, Paragraph 1, No. 8 of the Act. In addition, we will look at the contract renewal system in New York State, Ontario, Germany, France, and Japan, which are implementing the Lease Stabilization policy, and the contract renewal system due to the actual residence of the lessor. Through this, we will present a plan to supplement the ambiguity of the law. Although the problem of ambiguity of the law is large, it is hoped that the standard will be established as soon as possible so that the current confusion can be resolved, and it is hoped that this study will contribute even a little to it.
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