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서울시 강남ㆍ북 지역간 주택가격결정 요인의 차이에 대한 실증 연구 = (An) empirical analysis of housing price determinants between old and new residential areas in Seoul
최근 강남･북 지역에 따라 아파트 가격이 현격한 차이를 보이고 있다. 이는 주택가격이 주택 자체의 내재적 가치와 주택이 입지한 지역의 근린 환경에 의해 결정되기 때문이다. 즉, 주택의 물리적 형태와 주택이 입지한 지역의 외부환경에 따라 주택가격의 차이가 발생하는 것이다. 본 연구에서는 강북의 기성 시가지에 위치한 아파트 단지들과 강남 신시가지역에 위치한 아파트 단지들을 대상으로 두 지역간 주택가격결정 요인의 차이에 대하여 분석하였다. 그리고 두 지역 아파트 가격 결정에 영향을 미치는 주요 요인을 실증 분석하였다.
본 연구를 수행하기 위하여 서울시 25개 구들 중 기성 시가지이면서 아파트 단지 비율이 높은 강북구, 성북구, 동대문구와 신 시가지이면서 아파트 비율이 높은 강남구, 서초구, 송파구를 연구의 공간적 범위로 하였다. 분석방법으로는 특성가격모형(Hedonic Price Model)을 이용하였으며, 평당 아파트매매가격을 종속변수로 이용하였다. 주택과 주택이 위치한 지역의 근린특성을 설명하기 위해 주택특성과 단지특성, 입지특성으로 구분하여 독립변수를 선정하였다. 주택특성으로는 ‘전용면적’, ‘건축경과년수’와 ‘건축경과년수의 제곱’을 이용하였다. 이것은 아파트가격과 건축경과년수가 비선형 관계를 갖고 있기 때문에 주택가격을 건축경과년수의 이차식으로 설명하여 설명력을 높이기 위함이다. 단지특성 변수로는 단지 내 동들의 최고층과 최저층의 중간층수를 이용하여 ‘층수’변수로 이용하였으며, 단지의 ‘총세대수’를 사용하였다. 입지특성으로는 대중교통수단과의 접근성을 설명하기 위해 ‘지하철역과의 거리’를 이용하고, 쇼핑환경과 사교육환경을 설명하기 위해서 ‘백화점 종사자수’와 ‘입시학원종사자수’ 변수를 사용하였다. 쾌적한 주거환경 여부를 판단하기 위하여 동별 ‘공원녹지면적’ 변수를 사용하였고, 주택이 위치한 지역의 이웃 주민의 사회경제적 특성을 대변하기 위해 전체 가구수 대비 저명인사 가구수를 이용한 ‘저명인사’ 변수를 이용하였다. 또한 투자목적에 의한 주택수요의 집중 가능성을 설명하기 위해 최근 3년 간의 ‘주택가격상승률’을 변수로 사용하였다.
본 연구의 결과에 의하면 강남･북 지역의 주택가격에 차별적인 영향을 미치는 변수는 단지의 ‘층수’, ‘건축경과년수의 제곱’, ‘지하철역과의 거리’, ‘입시학원종사자수’와 ‘주택가격상승률’이다. 우선, ‘층수’와 ‘건축경과년수의 제곱’의 평당주택가격에 대한 영향은 다음과 같다. 강남지역에서 두 변수는 모두 유의미하게 분석되었으며, 단지 층수는 낮을수록 주택가격이 상승하고 건축경과년수는 증가할수록 주택가격이 하락하다가 일정시점 이후부터는 주택가격이 상승한다. 따라서 두 변수를 통해 간접적으로 재건축 가능 여부파악이 가능하며 이러한 결과는 재건축으로 인한 자본이득에 대한 기대심리가 발생하기 때문인 것으로 분석할 수 있다. 하지만 강북지역은 ‘층수’가 높고 ‘건축경과년수’가 작을수록 주택가격이 상승하는 것으로 분석되었으며 건축경과년수의 제곱은 무의미하게 도출되었다. 둘째, ‘지하철역과의 거리’는 강북지역에서 유의미하게 도출되어 지하철역과의 거리가 가까울수록 주택가격이 상승하는 것으로 나타났지만 강남지역에서는 무의미하게 분석되었다. 이는 강북지역의 대중교통시설에 대한 의존도가 높아 주택가격에 영향을 미치는 것으로 설명할 수 있다. 셋째, 교육환경을 구성하는 요소들 중 사교육시설인 입시학원의 종사자수가 두 지역의 주택가격에 차별적인 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 입시학원 종사자수는 강북지역보다 상대적으로 강남지역이 많았으며, 사교육시설이 주택가격 상승에 유의한 역할을 한다는 것을 알 수 있었다. 이는 최근에 8학군이나 공공 교육기관 외에도 사설학원시설의 입지 또한 중요한 교육환경으로 작용하고 있음을 의미한다. 넷째, 주택을 소유함에 있어 미래에 대한 기대자본이득을 간접적으로 예측할 수 있게 하는 동별 주택가격상승률이 증가할수록 강남･북 지역 모두에서 평당 주택가격은 상승한다. 하지만 강북지역에서는 통계적으로 무의미하게 도출되었으며, 다른 변수들에 비해 작은 영향을 갖고 있다. 반면 강남지역은 다른 변수들에 비해 주택가격에 큰 영향을 미치고 있는 것으로 분석되었다. 특히 강남지역의 경우는 과거의 주택가격상승률이 강북보다 높기 때문에 주택수요자들의 투자심리가 주택가격에 반영되는 것으로 유추할 수 있다.
그리고 서울시 강남･북 하위주택시장에 따라 아파트가격에 영향을 미치는 주요 요인들을 파악하기 위하여 강남･북 지역에 따라 주택가격에 유의한 변수들을 이용하여 주성분 분석을 실시하였다. 주성분 분석의 결과, 강북지역의 아파트 가격은 주택 자체의 물리적 상태를 설명하는 요인과 아파트단지와 개별 주택의 물리적 규모에 의해 주로 영향을 받는 것으로 분석되었다. 강남지역의 아파트 가격에는 재건축 가능성으로 인한 자본이득 기대심리와 저명인사 등에 의한 이웃주민의 사회경제적 특성, 사교육시설의 집중으로 인한 교육환경 등의 근린효과(neighborhood effects)에 의한 영향이 크게 작용하는 것으로 나타났다. 결국 강남･북 지역간 아파트 가격의 차이는 이들 지역들의 차별적인 근린속성으로 인하여 발생하는 것임을 알 수 있다.
결국, 하위주택시장간 아파트가격 결정에 영향을 미치는 요소들의 차이는 주택이 입지한 지역의 사회경제적 근린효과와 주택의 물리적 특성에 의하여 발생한다. 그리고 아파트 가격에 대한 강남･북 지역의 근린효과와 물리적 특성의 영향은 주택수요자들로 하여금 그들의 선호에 따라 특정 주택시장에 집중하도록 하며, 이렇게 유발된 주택 수요는 하위주택시장간 주택가격 차이를 발생시키고 있는 것이다.
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부칙
이 약관은 2000년 6월 1일부터 시행합니다. -
부칙(개정 2005. 5. 31)
이 약관은 2005년 5월 31일부터 시행합니다. -
부칙(개정 2010. 1. 1)
이 약관은 2010년 1월 1일부터 시행합니다. -
부칙(개정 2010. 4 1)
이 약관은 2010년 4월 1일부터 시행합니다. -
부칙(개정 2017. 1 1)
이 약관은 2017년 1월 1일부터 시행합니다.
◆ 주요 개정내용 ◆
| 주요 개정내역 | 변경 사유 |
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주요 개인정보 처리 표시(라벨링)
목 차
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제1조(개인정보의 처리 목적)
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제2조(개인정보의 처리 및 보유 기간)
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제3조(처리하는 개인정보의 항목)
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제4조(개인정보파일 등록 현황)
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제5조(개인정보의 제3자 제공)
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제6조(개인정보 처리업무의 위탁)
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제7조(개인정보의 파기 절차 및 방법)
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제8조(정보주체와 법정대리인의 권리·의무 및 그 행사 방법)
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제9조(개인정보의 안전성 확보조치)
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제10조(개인정보 자동 수집 장치의 설치·운영 및 거부)
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제11조(개인정보 보호책임자)
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제12조(개인정보의 열람청구를 접수·처리하는 부서)
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제13조(정보주체의 권익침해에 대한 구제방법)
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제14조(추가적 이용·제공 판단기준)
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제15조(개인정보 처리방침의 변경)
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제1조(개인정보의 처리 목적)
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법률」 제 6조 및 시행령 제 6조)
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이상(개인정보보호위원회 : 개인정보의 안전성 확보조치 기준) -
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2. 주문 및 결제 처리
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제4조(개인정보파일 등록 현황)
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개인정보파일의 명칭 운영근거 / 처리목적 개인정보파일에
기록되는 개인정보의 항목보유기간 학술연구정보서비스 이용자 가입정보 한국교육학술정보원법 정보추제 동의 필수 ID, 비밀번호, 성명, 생년월일, 신분(직업구분), 이메일, 소속분야, 웹진메일 수신동의 여부 3년
또는
탈퇴시선택 소속기관명, 소속도서관명, 학과/부서명, 학번/직원번호, 휴대전화, 주소 -
제5조(개인정보의 제3자 제공)
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① 한국교육학술정보원은 정보주체의 개인정보를 제1조(개인정보의 처리 목적)에서 명시한 범위 내에서
만 처리하며, 정보주체의 동의, 법률의 특별한 규정 등 「개인정보 보호법」 제17조 및 제18조에 해당
하는 경우에만 개인정보를 제3자에게 제공하고 그 이외에는 정보주체의 개인정보를 제3자에게 제공하
지 않습니다.
② 한국교육학술정보원은 원활한 서비스 제공을 위해 다음의 경우 개인정보 보호법 제17조 제1항 제1호에
따라 정보주체의 동의를 얻어 필요 최소한의 범위로만 제공합니다.
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1. 개인정보 제공 대상 : 제공도서관, ㈜이니시스(선불결제 시)
2. 개인정보 제공 목적 : 복사/대출 서비스 제공
3. 개인정보 제공 항목 : 이름, 전화번호, 이메일
4. 개인정보 보유 및 이용 기간 : 신청건 발생일 후 5년
5. 관련 근거: 「전자상거래 등에서의 소비자보호에 관한 법률」 제6조 및 시행령 제6조
▶ 개인정보 제공에 동의하지 않을 권리가 있으며, 거부하는 경우 서비스 이용이 불가합니다. -
제6조(개인정보 처리업무의 위탁)
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① 한국교육학술정보원은 원활한 개인정보 업무처리를 위하여 다음과 같이 개인정보 처리업무를 위탁하고
있습니다.
- 위탁하는 업무 내용 : 회원 개인정보 처리
- 수탁업체명 : (주)퓨처누리, (주)에프엔디지, (주)프로토마
- 위탁기간 : 2025년 1월 1일 부터 2026년 12월 31일 까지(※위탁계약 종료 후, 즉시 파기 예정)
② 한국교육학술정보원은 위탁계약 체결 시 「개인정보 보호법」 제26조에 따라 위탁업무 수행 목적 외
개인정보 처리금지, 안전성 확보조치, 재위탁 제한, 수탁자에 대한 관리·감독, 손해배상 등 책임에 관한
사항을 계약서 등 문서에 명시하고, 수탁자가 개인정보를 안전하게 처리하는지를 감독하고 있습니다.
1. 위탁업무의 목적 및 범위
2. 위탁업무 수행 목적 외 개인정보의 처리 금지에 관한 사항
3. 기술적·관리적 보호조치에 관한 사항
4. 재위탁 제한에 관한 사항
5. 수탁기관 및 재수탁기관에 대한 관리·감독, 손해배상 등 책임에 관한 사항
③ 「개인정보 보호법」 제26조 제6항에 따라 수탁자가 당사의 개인정보 처리업무를 재위탁하는 경우
한국교육학술정보원의 동의를 받고 있습니다.
④ 위탁업무의 내용이나 수탁자가 변경될 경우에는 지체없이 본 개인정보 처리방침을 통하여 공개하도록 하겠습니다. -
제7조(개인정보의 파기 절차 및 방법)
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① 한국교육학술정보원은 개인정보 보유기간의 경과, 처리목적 달성 등 개인정보가 불필요하게 되었을
때에는 지체없이 해당 개인정보를 파기합니다.
② 정보주체로부터 동의받은 개인정보 보유기간이 경과하거나 처리목적이 달성되었음에도 불구하고
다른 법령에 따라 개인정보를 계속 보존하여야 하는 경우에는, 해당 개인정보를 별도의 데이터베이스
(DB)로 옮기거나 보관장소를 달리하여 보존합니다.
※ 다른 법령에 따라 보존하는 개인정보의 항목과 보존 근거는 '제2조 개인정보의 처리 및 보유기간'
항목에서 확인 가능
③ 개인정보 파기의 절차 및 방법은 다음과 같습니다.
1. 파기절차: 한국교육학술정보원은 파기 사유가 발생한 개인정보를 선정하고, 한국교육학술정보원의
개인정보 보호책임자의 승인을 받아 개인정보를 파기합니다.
2. 파기방법: 한국교육학술정보원은 전자적 파일 형태로 기록・저장된 개인정보는 기록을 재생할 수
없도록 파기하며, 종이 문서에 기록・저장된 개인정보는 분쇄기로 분쇄하거나 소각하여 파기합니다. -
제8조(정보주체와 법정대리인의 권리·의무 및 그 행사 방법)
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① 정보주체(만 14세 미만인 경우에는 법정대리인을 말함)는 한국교육학술정보원에 대해 언제든지
개인 정보 열람・정정・삭제・처리정지 및 철회 요구, 자동화된 결정에 대한 거부 또는 설명 요구 등의
권리를 행사(이하 “권리 행사”라 함)할 수 있습니다.
② 권리 행사는 한국교육학술정보원에 대해 「개인정보 보호법」 시행령 제41조 제1항에 따라 서면, 전자
우편, 모사전송(FAX) 등을 통하여 하실 수 있으며, 한국교육학술정보원은 이에 대해 지체없이 조치
하겠습니다.
- 정보주체는 언제든지 홈페이지 ‘설정 > 내 정보’에서 개인정보를 직접 조회・수정・삭제할 수 있습니다.
- 정보주체는 언제든지 ‘회원탈퇴’를 통해 개인정보의 수집 및 이용 동의 철회가 가능합니다.
개인정보(열람, 정정·삭제, 처리정지, 동의철회) 요구서 양식 다운로드
③ 권리 행사는 정보주체의 법정대리인이나 위임을 받은 자 등 대리인을 통하여 하실 수도 있습니다.
이 경우 “개인정보 처리 방법에 관한 고시” 별지 제11호 서식에 따른 위임장을 제출하셔야 합니다.
위임장 양식 다운로드
④ 정보주체가 개인정보 열람 및 처리 정지를 요구할 권리는 「개인정보 보호법」 제35조 제4항 및
제37조 제2항에 의하여 제한될 수 있습니다.
⑤ 다른 법령에서 그 개인정보가 수집 대상으로 명시되어 있는 경우에는 해당 개인정보의 삭제를 요구할
수 없습니다.
⑥ 자동화된 결정이 이루어진다는 사실에 대해 정보주체의 동의를 받았거나, 계약 등을 통해 미리 알린
경우, 법률에 명확히 규정이 있는 경우에는 자동화된 결정에 대한 거부는 인정되지 않으며 설명 및 검토
요구만 가능합니다.
- 또한 자동화된 결정에 대한 거부・설명 요구는 다른 사람의 생명・신체・재산과 그 밖의 이익을 부당하게
침해할 우려가 있는 등 정당한 사유가 있는 경우에는 그 요구가 거절될 수 있습니다.
⑦ 한국교육학술정보원은 권리 행사를 한 자가 본인이거나 정당한 대리인인지를 확인합니다.
⑧ 한국교육학술정보원은 권리 행사를 아래의 부서에 할 수 있습니다. 한국교육학술정보원은 정보주체의
권리 행사가 신속하게 처리되도록 노력하겠습니다.
▶ 개인정보 열람 등 청구 접수・처리 부서
부서명 : 교육학술데이터본부/학술진흥부
담당자 : 길원진 연구원
이메일 : giltizen@keris.or.kr
전화번호 : 053-714-0149
팩스번호 : 053-714-0194
⑨ 정보주체는 개인정보 열람, 정정·삭제, 처리정지에 대한 조치에 불만이 있거나 이의가 있을 경우에는
이의 신청서를 작성하여 개인정보 보호담당자에게 이의제기를 할 수 있습니다. "한국교육학술정보원"은
이의 제기를 받은 날로부터 10일 이내에 이의제기 내용을 검토한 후, 그 결과에 따라 조치하고 개인정보
(열람, 정정, 삭제, 처리정지)요구에 대한 결과 통지서에 따라 정보주체에게 안내드리겠습니다.
개인정보 열람 등 결정 이의신청서 양식 다운로드
⑩ 정보주체는 제8항의 열람청구 접수 · 처리부서 이외에, 개인정보보호위원회 ‘개인정보보호 포털’
웹사이트(www.privacy.go.kr)를 통하여 개인정보 열람청구를 할 수 있습니다.
▶ 개인정보보호 포털 → 개인서비스 → 정보주체 권리행사 → 개인정보 열람 등 요구
정보주체의 개인정보 열람, 정정·삭제, 처리정지 요구 절차
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제9조(개인정보의 안전성 확보조치)
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① 한국교육학술정보원은 개인정보의 안전성 확보를 위해 다음과 같은 조치를 취하고 있습니다.
1. 내부관리계획의 수립 및 시행 : “한국교육학술정보원”은 개인정보의 안전성 확보조치 기준에 따라
내부관리계획을 수립 및 시행하고 있으며, 매년 업무 기본계획을 수립하여 개인정보를 보다 안전하게
관리할 수 있는 체계를 마련하고 있습니다.
2. 개인정보취급자 지정의 최소화 및 교육 : 개인정보취급자의 지정을 최소화하고 정기적인 교육을
시행 하고 있습니다.
3. 개인정보에 대한 접근 제한 : 개인정보를 처리하는 데이터베이스시스템에 대한 접근권한의 부여,
변경, 말소를 통하여 개인정보에 대한 접근을 통제하고, 침입차단시스템과 침입방지 시스템을
운영하여 외부로부터의 접근을 통제하고 있습니다.
4. 접속기록의 보관 및 위·변조 방지 : 개인정보처리시스템에 접속한 기록을 개인정보의 안전성확보
조치 기준에 따라 안전하게 기록·보관 하고 있습니다.
5. 개인정보의 암호화 : 정보주체의 개인정보는 암호화 되어 저장 및 관리되고 있습니다. 또한 중요한
데이터는 저장 및 전송 시 암호화하여 사용하는 등 별도의 보안조치를 하고 있습니다.
6. 해킹 등에 대비한 기술적 대책 : “한국교육학술정보원”은 해킹이나 컴퓨터 바이러스 등에 의한 개인
정보 유출을 막기 위하여 보안프로그램을 설치하고 주기적인 갱신·점검을 하고 있으며, 외부로부터의
접근이나 통제된 구역에 시스템을 설치하여 기술적·물리적으로 안전하게 관리하고 있습니다.
7. 비인가에 대한 출입 통제 : 개인정보를 보관·관리하는 개인정보시스템 및 자료 등을 별도에 물리적
보관 장소에 두고 있으며, 이에 대한 출입통제 절차를 수립, 운영하고 있습니다.
8. 법령에서 규정하고 있는 사항 이외에도 다양한 개인정보보호 활동(개인정보 인식제고 자료 개발·보
급, 개인정보 관련 인증 취득 등)을 통하여 정보주체의 개인정보를 안전하게 관리하고 있습니다.
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제10조(개인정보 자동 수집 장치의 설치·운영 및 거부)
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제11조(개인정보 보호책임자)
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① 한국교육학술정보원은 개인정보 처리에 관한 업무를 총괄해서 책임지고, 개인정보 처리와 관련한
정보 주체의 불만처리 및 피해구제 등을 위하여 아래와 같이 개인정보 보호책임자를 지정하고
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② 정보주체는 한국교육학술정보원의 서비스(또는 사업)을 이용하시면서 발생한 모든 개인정보 보호구분 담당자 연락처 KERIS 개인정보 보호책임자 정보보호본부 안재호 - 이메일 : jinuk@keris.or.kr
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제12조(개인정보의 열람청구를 접수·처리하는 부서)
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부서명 : 교육학술데이터본부/학술진흥부
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