LCC 技法을 利用한 高層아파트 建物의 總 所要費用 豫測 및 損失費用 推定에 關한 硏究 : 15층 아파트를 중심으로 = A Study on the Prediction of Required Total Costs and Avoidable Costs of a High-rise Apartment Building Using LCC Technique
저자
발행사항
[서울]: 中央大學校 大學院, 2000
학위논문사항
학위논문(석사) -- 中央大學校 大學院 建築設計學科 , 施工管理 , 2000
발행연도
2000
작성언어
한국어
주제어
KDC
542.000
발행국(도시)
대한민국
형태사항
viii, 129 p..
DOI식별코드
소장기관
국내의 주택재고 중 아파트가 차지하는 비율은 점증되고 있으나 이러한 아파트들이 불과 20여년 만에 조기철거 되고 재건축이 이루어지고 있어 국가자원의 낭비를 초래하고 있다. 따라서 이와 같은 재건축에 따른 자원의 낭비를 막기 위해서는 확실한 근거 하에 장기수선전략이 수립되고 시행되어야 한다. 이때 중추적 의사결정 지원도구로는 LCC 분석기법이 활용될 수 있으나, 국내에서는 이와 같은 연구가 미흡하여 아파트 건물의 유지관리에 활용될 수 있는 유용한 정보를 제공하지 못하여왔다.
이러한 배경 하에서 본 연구는 15층 아파트를 대상으로 고층아파트의 적정 유지관리를 위해 요구되는 필요 장기(주요)수선요구를 조사하여 이에 따른 LCC를 예측하고자 하였다. 또한 기존의 공동주택관리령에 명시된 장기수선계획에 따른 LCC, 실질적인 장기수선비인 아파트의 특별수선충당금에 따른 LCC를 각각 예측하여 상호 비교.분석하며, 이를 통해 재건축에 따른 총 손실비용을 추정하여 아파트 건물의 유지관리를 위한 의사결정 시 활용될 수 있는 유용한 정보를 제공하고자 하였다.
이와 같은 목적에 따라 수행된 본 연구의 결과를 요약하면 다음과 같다.
(1) 사례대상 아파트에 대한 수명주기 50년 동안의 LCC를 예측한 결과, 현행 LCC값은 1999년 말의 불변 및 할인비용으로 각각 2,322,486원/m2, 1,211,100원/m2로 예측되었으며, 설계 LCC 값은 1,831,105원/m2, 1,018,976원/m2로 분석되었다. 또한 필요LCC의 값은 1999년 말의 불변비용으로 2,025,557원/m2 할인비용으로 1,100,098원/m2이소요되는 것으로 분석되었다. 또한 3가지 유형의 LCC를 상호 비교해 보면, 현행 LCC는 설계 LCC보다 21.2%(불변비용), 15.9%(할인비용), 필요 LCC 보다는 불변비용으로는 12.8%, 할인비용으로는 9.2%가 더 소요되는 것으로 분석되었다.
(2) 실질할인율의 증감에 따른 LCC의 변화값을 예측해보고자 실질할인율을 0.5%에서 9.0%까지 0.5%씩 변화시켜 본 결과, 현행 LCC 값은 2,104,893원/m2에서 837,340원/m2로, 설계 LCC 값의 경우 1,667,112원/m2에서 759,963원/m2으로 감소하였다. 또한 필요 LCC의 값은 1,840,499원/m2에서 797,938원/m2으로 감소하였다.
(3) 재건축에 따른 손실비용을 추정하기 위하여 장기수선의 3가지 유형을 상호 비교.분석하였다. 현행 LCC와 필요 LCC의 경우를 비교할 경우, 아파트의 재건축에 따라 낭비되는 비용은 불변비용으로 296,929원/m2(초기공사비의 58.8%), 할인비용으로 111,002원/m2(초기공사비의 22.0%)로 분석되었다. 또한 이러한 현행 LCC를 설계 LCC와 비교할 경우 낭비되는 손실비용은 불변비용으로 491,381원/m2(초기공사비의 97.4%), 할인비용으로 192,124원/m2(초기공사비의 38.1%)로 분석되었다.
(4) 현행 LCC의 경우 전체 LCC에서 초기공사비가 차지하는 비중은 불변비용의 경우 21.7%, 할인비용의 경우 41.7%로 분석되었다. 설계 LCC는 초기공사비가 전체LCC에서 불변비용으로 27.6%, 할인비용으로 49.5%를 차지하며, 필요 LCC의 경우는 불변비용으로 24.9%, 할인비용으로 45.9%를 차지하는 것으로 분석되었다.
(5) 현행, 설계, 필요 등 3가지 장기수선의 유형에 따른 교체.수선비용을 각각 분석하고 상호 비교.분석한 결과 필요 장기수선에 따른 교체.수선비용은 불변비용으로 560,344원/m2, 할인비용으로는 211,236원/m2로 분석되었다. 현행 장기수선비는 필요장기수선비의 55.0%인 308,284원/m2(불변비용), 60.3%인 127,395원/m2(할인비용)으로 분석되었다. 또한 설계 장기 수선요구에 따른 교체.수선비용은 불변비용으로는 필요장기수선에 따른 교체.수선비용의 65.3%인 365,892원/m2, 할인비용으로는 61.6%인 130,141원/m2로 분석되었다.
(6) 현재 아파트에서 적립하고 있는 특별수선충당금을 필요 장기수선요구의 공동장기수선비용과 상호 비교.분석한 결과 특별수선충당금은 필요 공동 장기수선비의 20.8%(불변비용), 23.2%(할인비용) 밖에 되지 않았다. 따라서 아파트를 장기간에 걸쳐적정 수준 이상으로 유지하기 위해서는 현재 각 단지에서 적립되고 있는 특별수선충당금을 월등히 상향조정해야 한다.
(7) 3가지 유형(현행, 설계, 필요)의 장기수선비를 산정하여 이를 상호 비교.분석하면 특별수선충당금과 설계 장기수선비의 적정성 여부를 판별할 수 있다. 또한 이와 같은 3가지 유형의 장기수선비에 따른 각각의 LCC를 예측하여, 이를 상호 비교.분석하는 방법을 통해 얻는 자료들은 건물의 적정 유지관리를 위한 의사결정 시 유용한 정보로 활용될 수 있을 것이다.
The ratio of apartment buildings has been steadily increasing in domestic housing types. But in reality, these apartment buildings get torn down in less than 20 years for reconstruction, which generates huge waste of national resources.
Thus, to prevent further waste of national resources, a long-term maintenance strategy based on the certain grounds should be established and enforced. In that case, LCCing(Life Cycle Costing) technique may be utilized by a decision-making helpful tool. But it don't have been provided that the useful informations which can be used on decision making about apartment buildings operation because of few research on these field.
On this backgrounds, this study aims to offer useful informations for decision-making on maintenance and cost saving of apartment buildings by the prediction of three types' LCC(Actual LCC, Designed LCC, Required LCC) based on three major maintenance cost model and presumption the avoidable costs from the comparison of these three types' LCC focused on a 15-story apartment building chosen by the sample.
The result of this study are as follows:
(1) The expected three types' LCC are respectively 2,322,486(actual), 1,831,105(designed) and 2,025,557(required) won/m2 in 1999 constant terms when the study period is 50 years. In 1999 discounted terms(when the real discounted rate is 4.23%), they are respectively 1,211,100(actual), 1,018,976(designed) and 1,100,098(required) won/m2.
(2) In order to predict LCC trend by variation of real discounted rate, the real discounted rate is changed from 0.5% to 9.0%. The result are appeared that actual LCC is changed from 2,104,893 to 837,340 won/m2 and designed LCC is changed from 1,667,112 to 759,963 won/m2 and required LCC is changed from 1,840,499 to 797,938won/m2.
(3) The total avoidable costs are 192,124 won/m2(comparing actual and designed LCC) and 111,002 won/m2(comparing actual and required LCC) in 1999 discounted terms. This amount of each money corresponds to 38.1% and 22.0% of the capital cost.
(4) The ratio of capital cost to each LCC are 21.7%(actual), 27.6%(designed), 24.9%(required) in 1999 constant terms and 41.7%(actual), 49.5%(designed), 45.9%(required) in 1999 discounted terms.
(5) Predicting three types' major maintenance costs(MMC) and comparing each of them, required MMC are 560,344(1999 constant terms) and 211,236 won/m2(1999 discounted terms, when the real discounted rate is 4.23%). And actual MMC are 308,284(constant terms) and 127,395 won/m2 (discounted terms), they are equivalent to 55.0% and 60.3% of required MMC. Designed MMC are 365,892(constant terms) and 130,141 won/m2(discounted terms) same as 65.3% and 61.6% of required MMC.
(6) The ratio of current sinking funds which is levied on residents for public major maintenance is 20.8%(1999 constant terms) and 23.2%(1999 discounted terms) of required public major maintenance costs. Therefore, currently levied sinking funds must be raised enough to maintaining apartment building above a proper conditions.
(7) The data from predicting three types' LCC based on the three types' MMC and comparing each of them can be utilized by the useful information on decision -making buildings' optimal maintenance.
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