조선 산업이 지역 부동산 시장에 미치는 영향 요인 분석과 정책적 대안 연구 : 경남 거제시를 중심으로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

A Perception survey on factors affecting of the Local Real Estate market by Shipbuilding industry and propose a policy alternative.
-Focused on Geoje City-

Ahn Sanghyun
Department of Real Estate
Graduate School of Real Estate, Myongji University
Directed by Professor Kwon Daejung

ABSTRACT
The real estate market of Geoji City, Gyeongsangnamdo Province called the city of the shipbuilding industry, is undergoing recession along with regional economy as the long-term recession of the domestic shipbuilding industry has lasted. It shows economic figures for the national upper quantities of unsold apartments, the drop in buy/sell prices and Chonse prices because of the reduction in population and real income, the oversupply of newly built houses and so on, which arise from the recession the shipbuilding industry.
Therefore, this study attempted to analyze the effect of the shipbuilding industry on the regional real estate market. For this purpose, it reviewed previous studies and analyzed its differentiation from them and their limitation. And the questionnaire research was conducted for residents in Geoje City with the questionnaire composed of six questions.
In the questionnaire research, the respondents were asked about their general characteristics, the real estate most greatly influenced by the recession of the shipbuilding industry and the prediction about the future real estate business of Geoje City related to the prediction about the business of the shipbuilding industry. And they were asked to present their opinions about the alternative industry(business) to reduce the effect of the shipbuilding industry on the real estate market.
As a result, the following findings were obtained:
First, they pointed out that the market prices for apartment housing and one-/two-room housing were most greatly influenced by the recession of the shipbuilding industry. And they presented that its cause included their oversupply at the uphase of the shipbuilding industry, the reduction in population and the increase in one-person households.
Second, they presented that the future real estate revitalization schemes included the promotion of the tourism industry, the promotion of the convention industry for specialization in the shipbuilding industry, the promotion of the 4th industry(IT venture business). Their detailed contents are as follows:
First, the scheme for promotion of the tourism industry is to construct and reinforce the tourist and industrial cluster by making nearby areas of Busan, Changwon, Kimhae, etc. more easily accessible to the public by lowering 10,000won, the current Goega Grand Bridge toll, on the basis of the one-way toll of the small automobile. And there is a need to make Geoje and Tongyong easily accessible to more tourists by enabling them to go from the metropolitan area to Geoje City within two hours and thirty minutes by using the Kimcheon-Geoje Inland Railroad set to be early completed. Finally, there is a need to consolidate the image of the city specializing in the shipbuilding industry by opening the park or museum specializing in the shipbuilding industry as the anchor facility.
Second, the scheme for promotion of thee convention industry specializing in the shipbuilding industry is to conduct the regeneration project of the old downtown, extend the convention facility and make the convention event easily accessible with the completion of the Kimcheon-Geoje Inland Railroad. And there is a need to contribute to the revitalization of regional economy by promoting and supporting tourism and convention disciplines for the purpose of promoting regional talented persons.
Third, the scheme for promotion of the fourth industry((IT venture business) is to link regional shipbuilding yards and adjacent firms with employment and promote the revitalization of regional economy by finding out and cultivating regional superior talented persons for the purpose of combining information technology(IT), information communications technology(ICT) and digital transformation which are the characteristics of the shipbuilding industry. And there is a need to promote the IT discipline, attract superior talented persons through the benefit of scholarship, provide support for the office facility for venture startups with early tax support. And Geoje City needs to provide unsold apartments as the lodging facility after leasing and purchasing them. This enables Geoje City to be reborn as the city specializing in IT like Malmő City, Sweden, along with the effect of real estate market stabilization.
It is expected that Geoje City will contribute to establishing the long-term plan by conducting the feasibillity analysis about the above-mentioned three alternatives, lowering dependence on the shipbuilding industry through the linkage among the private sector. government and the public sector, promoting the alternative industry and revitalizing the real estate market.



Key words : shipbuilding industry, alternative industry, tourism industry, convention industry specializing in the shipbuilding industry, fourth industry

국문 초록 (Abstract)

조선 산업이 지역 부동산 시장에 미치는 영향 요인 분석과 정책적 대안 연구
-경상남도 거제시를 중심으로-
안 상 현
명지대학교 부동산대학원 부동산학과
지도교수 권 대 중

국내 조선 산업의 장기 불황이 지속되는 가운데 조선 산업의 도시라 불리는 경상남도 거제시의 부동산 시장은 지역 경제와 함께 침체를 겪고 있다. 조선 산업 침체로 인구 감소 및 실질소득 감소, 신규 주택 과다 공급 등으로 전국 상위권의 아파트 미분양율, 매매 및 전세 가격 하락 등의 수치를 보이고 있다.
이에 본 연구에서는 조선 산업이 지역 부동산 시장에 미치는 영향 요인에 대해 분석하기 위해 선행연구를 확인하고, 선행연구와 본 연구의 차별성과 한계를 분석하여 보완하고자 거제시민을 대상으로 설문문항 6가지를 선정하여 배부하였다.
응답자의 일반적인 특성, 조선 산업 불황에 가장 큰 영향을 받은 부동산, 조선 산업 경기 예측에 따른 향후 거제시 부동산 경기 예측 등에 관한 설문을 진행하고, 조선 산업에 대한 부동산 시장의 영향을 줄이기 위한 대안 산업(사업)에 대해 의견을 제시하도록 하였다.
본 연구에서 결과는 두 가지로 분석할 수 있다.
첫째, 조선 산업 불황일 때 가장 큰 영향을 받은 부동산은 아파트, 원/투룸의 시세가 가장 크게 영향을 받았으며, 그 원인으로는 조선 산업 호황기 때의 과다공급과 인구 감소 및 1인 가구 증가가 원인으로 제시 되었다.
둘째, 향후 거제시의 부동산 활성화 방안으로는 관광산업 육성, 조선 산업 특화 컨벤션 산업 육성, 4차 산업(IT 벤처 산업) 육성을 제시할 수 있고, 상세 내용은 다음과 같다.
먼저, 관광산업 육성에 대한 방안은 소형승용차 기준 편도 1만원인 거가 대교의 통행료를 낮춰 주변 부산, 창원, 김해 등에 조금 더 접근 편리하도록 하여 관광 및 산업 클러스터를 구축 및 강화 할 수 있게 한다. 그리고 조기 착공이 결정된 김천-거제 내륙철도를 조기 완공하여 수도권에서 거제시까지 2시간 30분 내 접근하도록 하여 보다 많은 관광객이 거제, 통영시에 쉽게 접근할 수 있도록 한다. 마지막으로 앵커시설로 조선 산업 특화 공원이나 박물관을 개장하여 조선 산업 특화 도시의 이미지를 굳히도록 한다.
둘째, 조선 산업 특화 컨벤션 산업 육성에 대한 방안은 구도심 재생사업을 진행하여 컨벤션 시설을 확충하고 김천-거제 내륙철도 완공과 더불어 컨벤션 이벤트에 쉽게 접근할 수 있도록 한다. 그리고 지역인재 육성을 위해 관광과 컨벤션 학과를 육성 및 지원하여 지역 경제 활성화에도 기여할 수 있게 한다.
셋째, 4차 산업(IT벤처 산업) 육성에 대한 방안은 조선 산업의 특징 중 하나인 IT기술 접목과 ICT기술 및 Digital Transformation을 위해 우수한 지역인재를 발굴 및 양성하여 지역 조선소 및 인근 기업에 취업 연계를 시켜주어 지역 경제 활성화를 촉진 시켜야 한다. 그리고 IT 학과 육성 및 장학 혜택으로 우수 인재 유치, 벤처 창업 시 Office 시설 지원 및 초기 세제 지원, 미분양 아파트를 거제시에서 임대 혹은 매입 후 숙소로 제공하여 부동산 시장 안정화의 효과와 함께 스웨덴 말뫼 시와 같이 IT 특화 도시로 거듭날 수 있을 것이다.
상기 세 가지 대안에 대해 거제시에서는 사업성, 실현 가능성 등의 타당성 분석을 진행하여 장기적인 계획을 수립하고 민·관·공 연계를 통해 조선 산업 의존도를 낮추고 대안 산업 육성 및 부동산 시장 활성화에 기여하길 바란다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 표목차 ⅲ
• 그림목차 ⅴ
• 국문초록 ⅵ
• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 3
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 4
• 3. 연구의 구성 4
• 제2장 이론 및 선행연구 고찰 6
• 제1절 조선 산업의 이해 6
• 1. 조선 산업의 개념 6
• 2. 조선 산업의 특징 7
• 제2절 지역경제의 이해 11
• 1. 지역경제의 개념 11
• 2. 지역경제의 특징 12
• 제3절 선행연구 검토 13
• 1. 선행연구 분석 13
• 2. 선행연구와의 차별성 18
• 제3장 조선 산업 및 부동산 경기 현황 19
• 제1절 국내 조선 산업 현황 19
• 제2절 부동산 경기 현황 21
• 1. 매매 경기 현황 22
• 2. 전세 경기 현황 25
• 제3절 거제시 주요 현황 29
• 1. 거제시 주요 경제 지표 29
• 2. 거제시 인구변화 지표 31
• 3. 거제시 관광산업 지표 34
• 제4장 연구 설계 및 실증분석결과 36
• 제1절 연구 설계 36
• 1. 연구 설계 36
• 2. 표본의 선정 및 특성 37
• 3. 설문지 구성 39
• 제2절 실증분석결과 40
• 1. 조선 산업 경기가 지역 부동산에 미치는 영향 40
• 2. 거제시 부동산 경기에 영향을 미치는 외부요인 53
• 3. 거제시 부동산 시장 활성화 방안 56
• 제5장 결론 60
• 제1절 연구결과의 요약 60
• 제2절 연구의 한계 62
• 【참 고 문 헌】 63
• [부 록] 66
• <설문지> 66
• Abstract 71