賃貸住宅 制度의 問題點과 改善方案에 관한 硏究 = (The) study of Problem And Improvements for Rental Housing System
저자
발행사항
서울 : 서울産業大學校 住宅大學院, 2003
학위논문사항
학위논문(석사)-- 서울산업대학교 주택대학원: 주택개발·관리학과 2003. 8
발행연도
2003
작성언어
한국어
주제어
KDC
335.8 판사항(4)
발행국(도시)
서울
형태사항
viii, 114p. : 삽도 ; 26cm
일반주기명
참고문헌: p. 108-111
소장기관
우리나라는 급격한 도시화와 산업화의 진행으로 도시인구의 과밀화로 인해 한정된 토지위에 주거수준이 열악하고, 주택부족 현상이 심화되었다. 주택문제는 사회 복지적 차원에서 그 문제가 대두되어 학문적인 연구의 대상이 되었지만, 경제성장 및 사회안정 등 국가주요시책에 따라 좌우되면서 주택문제는 그 자체적으로 시장 원리에 의해 해결되지 못하였다. 그동안 우리나라의 주택정책은 부족한 주택수의 충족을 위해 공급 위주의 정책에 역점을 두어 추진해 왔으며, 또 주택시장에 광범위하게 개입하였고, 1990년대에 주택이 대량공급 되면서 지금까지의 주택문제는 괄목할만한 수준으로 개선되었다.
그러나 아직도 많은 국민의 주거 수준이 열악하고, 대량으로 공급한 재고 주택의 관리문제와 공동체를 배려하지 않고 개별주택만 공급한데 따른 사회학적 차원의 주택문제 역시 여전히 해결해야 할 과제로 남아있다. 외환위기 이후에는 계층간, 지역간, 점유형태 간 주거소비격차가 심화되면서 주택서비스 분배의 형성이 새로운 과제로 대두되고 있다.
주택이 신체적, 정신적 건강뿐만 아니라 사회 전반의 사기를 진작시키는데 중요한 영향을 미친다는 점과 현재 주택 보급률이 100%를 상회하며, 주택의 주거 개념이 강화된 상황에서 앞으로의 주택정책은 저소득층을 중심으로 과밀주거문제를 해결하는데 역점을 두어야 할 것이다.
현재 우리나라가 당면한 임대주택제도 및 정책상의 문제점을 요약해 보면 다음과 같다.
첫째, 공급상 문제점이다.
공급주체와 관련된 문제점은 공공부문의 역할이 불분명하고, 대부분 분양조건부 임대주택이다. 이는 양적 지표에만 치중하고, 실효성 없는 정책과, 임대주택정책 프로그램의 지속성부재, 정책대상 계층이 불명확하고, 세분화되어 있지 않고, 분양전환 기간이 차등있게 적용되는 방안이 강구되어야 할 것이다. 또 공공임대주택 건설이 지역적으로 편중화 되고 있다.
둘째, 금융, 택지, 세제의 지원상의 문제점을 들수 있고, 특히 지원기준이 계층간, 지역간 차이를 고려하지 못하고 있다.
셋째, 규제관련 사항중에 보증금, 임대료 인상규제, 매각허용, 임대주택 전문사업자의 육성 미흡등이다.
넷째, 관리적 측면에서 입주자선정과 사후관리 문제점이다.
이러한 과제들은 본 연구를 통하여 우리나라의 임대주택 제도와 정책의 발전과정을 분석하고 재해석한 결과 임대주택의 개선방안 및 활성화 방안을 다음과 같이 요약하였다.
첫째, 임대주택 공급에 있어서 공공부문과 민간부문의 역할분담, 그리고 중앙과 지방자치 단체간의 역할분담을 명확히 하여 실질적으로 이원화된 체계적인 임대주택 공급을 도모하여야 하겠다.
둘째, 택지공급 금융 및 각종지원제도는 공공부문 임대주택에서는 필요한 대도시권에 집중적인 지원확대, 효율적인 정책자금 운용을 활성화하고, 공공기관의 임대주택 공급능력 확대를 위한 각종 지원을 강화하고, 민간부문 건설사업자의 수익성 결여로 인한 임대주택 공급 장애요인을 해소시키고 임대주택 조합제도 실시, 소형임대주택 금융지원을 확대 실시하여야 할 것이다
셋째, 임대사업자의 육성방안으로는 임대주택사업 참여자인 소액투자가들로 하여금 도시주변의 짜투리 땅에도 원룸형태의 소규모 임대주택 건축을 유도케하고 민간 사업자에게도 전문적 기업형 임대사업자를 육성하여야 할 것이다.
넷째, 일정기간 임대후 분양하는 분양전환 임대주택은 임대주택 재고 부족을 초래하여 주택시장의 불안정을 가져 올 수 있으므로 공급자 위주의 분양기간 단축을 재조정하여야 하며, 공공과 민간부문의 전환기간을 차등있게 적용하는 방안이 강구되어야 할 것이다.
다섯째, 임대료 규제에 있어 공공부문 임대주택에서는 지불능력에 따른 임대료 산정 기준정립 및 통합적 공공임대주택 운영체제 프로그램 구축이 이루어져야 할 것이다.
여섯째, 주택에 대한 가치관 변화와 민간 부문 임대주택 사업활성화를 위해 최저주거기준을 설정하고, 그 이상에 대하여는 시장경제에 자율적으로 건설하도록 하며, 수익성을 위하여 수요요구에 맞는 다양한 시장개발을 육성하여야 하겠다.
일곱째, 임대주택 건설후에 나타날 수 있는 주민간의 갈등문제와 임대료에 따른 미입주 문제 등에 대하여 임대주택의 관리적인 측면의 문제점을 검토하여 총체적인 계획이 필요하다고 하겠다.
여덟째, 준공후 부도임대아파트에 대한 입주자 보호대책으로 주택공사가 경매 절차를 거처 사업장을 인수토록하여 입주자 피해를 최소화함이 필요하다. 또 입주자의 기금대출 금리를 분양전환시까지 대폭 인하하고, 향후 부도예방을 위해 주택보증제 실시, 임대아파트 제한물권 설정제한 등 검토하여 실시하여야 할 것이다.
이상과 같이 임대주택에 대한 제도개선 방안도 다면성의 요인에 의거 임대주택정책이 추진되고 시대적 상황에 따라 변화 발전되고 있으나 국민의 주거생활 안정화와 주거 서비스 수준 향상을 위해서는 주택문제에 대한 기본적인 정책방향으로 정부와 공공단체는 규제를 최소화하고 지원을 다양화하여 시장 자율기능에 맡겨야 점진적으로 바람직한 임대주택정책제도가 정착될 것으로 믿어진다.
Rapid urbanization and industrialization brought over-density in urban population, and poor residential condition on limited land, resulting in housing shortage. From the perspective of social well-being, housing problems has been focus in the field of research, but not fully understood in itself, due to nation policy preferring economic growth and stability.
The government, however, has been emphasized on the supply oriented housing policy and intervened in the housing market, and finally improved traditional problems after 1990s' large-scale construction of housing. The mass supply and management of existing housing stocks, and deteriorated living condition, not considering community sense, still cast a problem from the sociological aspects. After IMF crisis, the gap between social class, regional location, ownership type, and income level have raised another problems of redistribution of housing services to solve. The fact that housing influences physical, mental and social spirits and more intensified residential concept in the era of 100% housing supply rate urges housing policy toward the solution of over-density for the low-income class.
The investigation of literature review explored some elements of problems regarding rental housing system and housing policies as followings;
Firstly, it was a problem of supply. The issue with suppliers was that the role of public sector was unclear and most housing stock was rental housing for sale base. There had been problems that the government focused on the quantity index, superficial policy, inconsistent program for rental housing, unclear target class, and unspecified conversion period from rental to sale position. Moreover, the supply of rental housing were leaned upon certain area.
Secondly, there had been problems regarding finance, land, tax rebate, and supporting standards had not considered the difference between income class and regional location.
Thirdly, regarding regulation, there were no specific details on security deposit, controls of rental costs, allowance of selling, rearing developer of rental housing.
Fourthly, the selection criteria of tenants and maintenance were the problems 개 solve.
As a results, the purpose of this research was to analyze the rental housing system and existing housing policy, and to propose the improvement details.
Firstly, provision of clear role between public and private developers, central and local government in the supply of rental housing is necessary for the systematic approach, resulting from substantially two dimensional bases.
Secondly, the finance and supporting systems for land supply need to focus on metropolitan areas by the efficient application of policy funds for the expansion of public housing supply. In the private sector, there are needs to back up financial aids for the small-size rental housing, application of rental housing union, along with eliminating obstacles to rental housing supplier, caused by the lack of profitability.
Thirdly, for the rearing up of corporate-type rental housing developer, the policy needs to encourage the private investors to build one-room type rental housing on small piece of land.
Fourthly, since rental housing for sale might cause market unstability by the deficiencies of rental housing stock, it is necessary to coordinate the sale and conversion period from the public to private markets.
Fifthly, in the control of rental costs, the government need to establish estimating standard, depending the solvency of tenants, and to construct an integrative public rental housing program.
Sixthly, the government needs to set the minimum living standard for the revitalization of rental housing, depending on the changing values of the housing. Regarding other level of standard, it is necessary to commission the private sectors to build the apartment buildings voluntarily in the open market for the profitability.
Seventhly, comprehensive managing scheme is necessary for the tenants who can't move in the apartment because of the rental costs and troubles between residents.
Finally, in order to protect tenants and minimize the sufferings, KNHC(Korea National Housing Corp.) needs to be responsible through the auction for the apartment on bankrupt after the completion of building construction. Moreover, it also requires to lower the interest rate of funds until selling of rental housing, to enforce the housing guarantee system , and to restrict reality right of rental housing.
In conclusion, even though the improvement of rental housing is implemented according to the housing policy and other various factors, the fundamentally desirable concept on the issues of housing is that the public sectors and local government need to minimize the restrictions, to provide various supports for private developers, and to commission the housing development to free market function.
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