수익성 부동산 감정평가의 문제점과 대안: 오피스를 중심으로 = Issues and Solution on Appraisal of Commercial Properties: Focused on Office

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study elicited the problem of appraisal of commercial properties by focusing on office, comparing it with the overseas improvement scheme as follows: case and presented the concrete First, the appraisal method of commercial properties is not specifically confined to the sales comparison approach but the criterion for appraisal needs to be amended to use the sales comparison approach and the yield capitalization method at the same time. And it should be obligatory to apply the income approach in appraising commercial properties so as to observe the principle of market value. Second, there is a need to introduce the principle of highest and best use as a major principle of appraisal standard guideline so as to correspond with the principle of market value. This would make it possible to determine an accurate market value by maximally excluding voluntariness in selecting the cases of sales comparison, comparing the factor of value formation and applying the net income, capitalization rate and discount rate in relation to the simultaneous application approach. Third, to correspond with of the comparison approach and the the income international stream of appraisal, appraisers should not be forced to follow the methodology of determining the value of commercial properties on the basis of the sales comparison approach in advance. Rather, they should be obligated to adjust the indicated value to determine it according to the characteristic of commercial properties, the reliability of used data and the objective of appraisal by applying such diverse approaches as possible.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 수익성 부동산 감정평가의 문제점을 오피스를 중심으로 해외사례와 비교 해 도출하였고, 구체적인 개선방안을 다음과 같이 제시하였다. 첫째, 수익성 부동산 의 감정평가방법은 거래사례비교법으로 특정할 것이 아니라, 거래사례비교법과 수 익환원법을 함께 사용할 수 있도록 감정평가 기준의 개정이 필요하다. 또한 시장가 치기준 원칙을 준수하기 위해 수익성 부동산의 감정평가에서 수익방식의 활용을 의 무화하여야 한다. 둘째, 시장가치기준의 원칙에 부합하게 실무기준에 감정평가의 주 요한 원칙으로 최유효이용의 원칙을 도입하여야 한다. 이를 통해 비교방식과 수익 방식의 적용에서 거래사례 선정, 가치형성요인 비교, 순수익과 환원율, 할인율 적용 의 임의성을 최대한 배제함으로써 보다 정확한 시장가치의 측정이 가능할 것이다. 셋째, 국제적인 감정평가 흐름에 부합하게, 사전에 거래사례비교법을 중심으로 가치 를 결정하는 방법론을 강제할 것이 아니라, 가능한 다양한 방법을 적용하여 수익성 부동산의 특성, 사용된 자료의 신뢰성, 평가목적에 따라 시산가액을 결정할 수 있도 록 시산가액 조정을 의무화하여야 한다.

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